CLASS-BUSINESS

Samenvatting

CLASS-GROUP is een vastgoedgroep die al 30 jaar gespecialiseerd is in de renovatie van gebouwen, het omvormen van braakliggende industrieterreinen, de ontwikkeling van vastgoedprojecten en het algemene beheer van vastgoedeigendommen.

De groep wenste € 600.000 te lenen om een deel van de kosten voor drie vastgoedprojecten in Gembloux (België) te financieren: "Hôtel de Ville", "Léopold" en "Pierquin".

Context

CLASS-GROUP werd zo’n 30 jaar geleden opgericht door Etienne de Sauvage Vercour ("ESV") en is een vastgoedgroep gespecialiseerd in de ingrijpende renovatie van gebouwen, het ombouwen van braakliggende industrieterreinen, de ontwikkeling van vastgoedprojecten en het algemene beheer van vastgoedeigendommen.

De groep ontwikkelt momenteel drie renovatieprojecten in Gembloux: (i) het project "Hôtel de Ville", (ii) het project "Léopold" en (iii) het project "Pierquin". Het doel van de vastgoedontwikkelaar bestaat uit de renovatie (Hôtel de Ville en Pierquin) en de sloop/wederopbouw (Léopold) van gebouwen voor eigen rekening en het verhuren van deze gebouwen.

De 3 projecten worden uitgevoerd door een dochteronderneming van Class-Business, de BVBA Gestion de Gembloux (“GEGEM”).

De totale kost van de drie operaties bedraagt € 7.954.000 (zie details in het financiële gedeelte hieronder).

De beoogde financieringsstructuur is de volgende zijn:

• Eigen vermogen: € 1.690.000
• Look&Fin: € 600.000
• Bankfinanciering: € 5.664.000 waarvan
  • € 2.832.000 (50%) in de vorm van een aflosbaar krediet over een periode van 20 jaar
  • € 2.832.000 (50%) in de vorm van een in fine-lening over een periode van 10 jaar

Eenmaal de renovatie en sloop/wederopbouw voltooid is, zullen de verschillende kavels verhuurd worden. De kavels zullen bijgevolg maandelijkse huurgelden genereren die zijn bedoeld om de aflossingen van de bovengenoemde bankleningen te dekken. Opgemerkt moet worden dat de huurprijzen elk jaar worden geïndexeerd waardoor de gegenereerde kasstromen worden verhoogd (zie details in het financiële gedeelte hieronder).

Wat de via Look&Fin gestructureerde lening betreft, is de projectontwikkelaar van plan deze terug te betalen via de inkomsten die worden gegenereerd door een ander project dat zich momenteel in zijn portefeuille bevindt en bestemd is voor de verkoop: het project “Chapelle Moureau”. De timing van dit project komt bijgevolg overeen met de looptijd van de Look&Fin-lening. De opbrengsten met betrekking tot de verkoop van dit project zullen voornamelijk worden toegewezen aan de terugbetaling van de Look&Fin-lening na de terugbetaling van de bankkredieten met betrekking tot de ontwikkeling van het project. De details over de exit-strategie en het project "Chapelle Moureau" zijn te vinden in de rubriek "Businessmodel" hieronder.

In deze context wenste Class-Business BVBA € 600.000 te lenen om een deel van de kosten te financieren voor de renovatie van de projecten “Hôtel de Ville” en “Pierquin” en de sloop/wederopbouw van het project “Léopold”. Deze in fine-lening wordt gestructureerd over een periode van 48 maanden en gaat gepaard met de volgende zekerheden en convenanten:  

• Een reële garantie: de lening gaat gepaard met een tweederangs hypothecaire inschrijving ten bedrage van € 25.000 in hoofdsom en een hypotheekmandaat van € 575.000 in hoofdsom op een gebouw dat eigendom is van Class-Business BVBA.
• Een negative pledge: Class-Business BVBA verbindt zich ertoe om geen bijkomende zekerheden toe te kennen op het gebouw dat als onderpand dient.
• Een verbintenis om geen bijkomend krediet aan te gaan: Class-Business BVBA verbindt zich ertoe om geen krediet van meer dan € 50.000 aan te gaan bij de bank die over de eersterangs hypothecaire inschrijving beschikt op het gebouw dat als onderpand dient.
• Een verbintenis van "GEGEM" om de verkoopprijs van de gebouwen en gronden van het project "Rue Chapelle Moureau" bij voorrang toe te kennen aan de terugbetaling van de lening van Look&Fin na de terugbetaling door "GEGEM" van de bankfinanciering met betrekking tot dit project "Rue Chapelle Moureau".
• De BVBA Gestion de Gembloux ("GEGEM") is medeschuldenaar van de lening die aan Class-Business BVBA verstrekt wordt.

Product

De projecten

Deze drie projecten die ontwikkeld worden door Class-Group worden uitgevoerd vanaf hun ontwerp met de medewerking van het architectenbureau Julien BARRERE, die al zo’n 10 jaar lang de voornaamste architect van Class-Group is.

1. Project “Hôtel de Ville”

Het project "Hôtel de Ville" bestaat uit de volledige renovatie van een gebouw met een commerciële ruimte op de benedenverdieping (die opgedeeld kan worden in 2 eenheden), 15 wooneenheden (studio’s en appartementen met 1 & 2 kamers) en 19 parkeerplaatsen (ondergrondse parking en buiten). De belangrijkste kenmerken van het project zijn samengevat in de onderstaande tabel.

Het gebouw bevindt zich op het centrale plein in het hart van de stad, net naast het nieuwe stadhuis. Een uitbreiding van de begane grond is ook mogelijk in overeenstemming met de verleende vergunning. De plannen maken het mogelijk om de begane grond aan de voorkant op te delen in kantoren/diensten en de achterkant in woningen, wat verschillende toekomstige mogelijkheden biedt in functie van de marktontwikkelingen.

Aangezien het gebouw dateert uit de jaren 1970, wordt enkel de bestaande structuur (balken-pilaren) behouden. De bouwschil van het gebouw met het dak (met versterkte isolatie), het interieur en alle technieken zijn namelijk nieuw. Het gebouw moet bijgevolg als quasi-nieuw worden beschouwd voor de markt.

Zicht op het toekomstige project

Zicht op het huidige project

2.Project "Léopold"

Het project "Léopold" bestaat uit de sloop/wederopbouw van een gebouw met een benedenverdieping bestemd voor winkels/ diensten (deelbaar in 2 eenheden) en 12 woningen op de verdiepingen. De belangrijkste kenmerken van het project zijn samengevat in de onderstaande tabel.

Een uitbreiding van de benedenverdieping met 100 m2 is ook mogelijk in overeenstemming met de verleende vergunning. De plannen maken het desgevallend mogelijk om de begane grond om te vormen tot kantoren of zelfs tot 3 woningen, afhankelijk van de marktontwikkelingen.

Zicht op het toekomstige project

Zicht op het huidige project

3. Project "Pierquin"

Het project "Leopold" bestaat uit de volledige renovatie van een gebouw in 10 studentenwoningen. De belangrijkste kenmerken van het project zijn samengevat in de onderstaande tabel.

Het gebouw, een voormalig herenhuis, had al een ingrijpende renovatie ondergaan door het bedrijf P&V Bank en Verzekeringen om er een kantoorgebouw van te maken. De geplande werken wijzigen de bestaande structuur niet, maar voorzien in de volledige vernieuwing van alle technieken en de aanpassing van het gebouw aan zijn nieuwe bestemming.

Zicht op het huidige project

Aangezien de drie projecten bedoeld zijn om bewaard te worden, wordt de nadruk gelegd op de kwaliteit van de gebruikte materialen, een versterkte isolatie, duurzaamheid en de flexibiliteit van de ruimtes zodat ze aangepast kunnen worden aan de vraag op de markt.

De locatie

De stad Gembloux ligt aan in het noorden van de provincie Namen op de grens van Waals-Brabant.

De stad wordt zeer goed bediend dankzij de N4 (Namen-Louvain-la-Neuve) en N29 (Charleroi-Tienen) die haar doorkruisen, de spoorlijn 161 (lijn Brussel-Namen-Luxemburg) en de snelwegen E411 (Brussel-Luxemburg ) en E42 (Luik-Bergen), elk op 8 km van de stad. Gembloux is bijgevolg ideaal gelegen voor een snelle toegang tot Namen, Louvain-la-Neuve, Brussel, Charleroi (en de luchthaven) of Luik.

Gembloux is ook de zetel van de beroemde faculteit agronomie, een expertisepool op het gebied van agronomische wetenschappen en bio-engineering, die 1.400 studenten en 500 academische en administratieve personeelsleden verwelkomt.

De constante toename van het aantal inwoners in de stad (toename van de bevolking met 25% over 15 jaar - van 20.800 in 2000 naar 26.000 in 2019) getuigt van de voordelen en de aantrekkingskracht die ze vormt, doordat ze een waar alternatief biedt voor de duurdere voorstellen rond Namen of in Waals-Brabant.

De stad Gembloux heeft ook besloten om zichzelf de middelen voor haar vastgoedontwikkeling te geven dankzij de goedkeuring in juni vorig jaar van een ambitieuze stedelijke verkavelingsomtrek voor de stationswijk. Dit zal de markt verder stimuleren na een aantal jaren van infrastructuurontwikkeling en nieuwe wijken. De voorspellingen voorzien namelijk een bevolking van meer dan 35.000 inwoners tegen 2040.

Opgemerkt moet worden dat Class-Group eveneens een belangrijke speler is in een van de twee grote projecten (omvorming van een voormalige industriezone in een nieuwe wijk van zo’n 47.000 m² met woningen en andere functies) in de buurt van het station. 

De drie beschouwde projecten bevinden zich in het stadscentrum, dicht bij vele winkels en andere voorzieningen. Deze laatste worden goed bediend door de verschillende lijnen van het openbaar vervoer in de stad.