Comment devenir marchand de biens en France ?

Comment devenir marchand de biens en France ?

Le métier de marchand de biens attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers en quête de rentabilité. Mais contrairement à l’investissement locatif, cette activité professionnelle est strictement encadrée par la législation française. Devenir marchand de biens ne s’improvise pas : c’est un véritable métier qui requiert de solides connaissances juridiques, fiscales, commerciales, ainsi qu’une bonne maîtrise des mécanismes de financement.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail comment devenir marchand de biens en France, quelles sont les obligations légales à respecter, les statuts envisageables, et les étapes clés pour se lancer dans cette activité.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste à acheter des biens immobiliers (terrains, immeubles, maisons, appartements) dans le but de les revendre rapidement avec une plus-value. Contrairement à un investisseur locatif, le marchand de biens ne conserve pas ses biens : il les revend après rénovation, division ou changement d’usage, dans une logique de court terme.

Selon l’article 35-I-1° du Code général des impôts (CGI), le marchand de biens est considéré comme exerçant une activité commerciale. Il est donc soumis à un régime fiscal et juridique spécifique.

Les étapes pour devenir marchand de biens

1. Définir son statut juridique

Le marchand de biens est un commerçant, il doit donc exercer son activité sous une forme juridique adaptée :

• Entreprise individuelle (EI) ou micro-entreprise (déconseillé car non adaptée aux montages immobiliers complexes)

• Société par actions simplifiée (SAS) ou Société à responsabilité limitée (SARL)

• Société civile immobilière (SCI) : uniquement si transformée en société commerciale ou détenue par une société commerciale

La plupart des marchands de biens optent pour une SAS ou SARL, car ces structures offrent plus de souplesse pour la gestion des projets, la fiscalité et la responsabilité des associés.

2. Immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

L’activité de marchand de biens nécessite une immatriculation au RCS auprès du greffe du tribunal de commerce. Il faut déclarer une activité d’achat-revente d’immeubles en nom propre ou pour compte de tiers, selon le cas.

3. Souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro)

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, une assurance RC Pro est vivement recommandée, car elle couvre les risques liés aux opérations immobilières (vices cachés, défauts de conformité, dommages, etc.).

4. Formation et compétences nécessaires

Aucune formation n’est obligatoire pour devenir marchand de biens. Toutefois, pour exercer avec succès, il est fortement recommandé d’avoir des compétences solides dans les domaines suivants :

• Droit immobilier et urbanisme (permis, division parcellaire, copropriété)

• Fiscalité immobilière

• Techniques de rénovation

• Négociation commerciale

• Lecture de plans et estimation des travaux

Des formations professionnelles ou certifications privées existent pour accompagner les porteurs de projet.

Quelle fiscalité pour le marchand de biens ?

1. Régime fiscal

Le marchand de biens est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) s’il exerce en société, ou à l’impôt sur le revenu (IR) en entreprise individuelle. Les bénéfices sont considérés comme commerciaux.

2. TVA immobilière

Le marchand de biens peut être assujetti à la TVA sur marge ou à la TVA sur le prix total, selon la nature du bien revendu et les conditions de l’opération. La revente de biens immobiliers dans les 5 ans après leur achèvement est généralement soumise à la TVA.

3. Droits d’enregistrement réduits

Les marchands de biens bénéficient d’un taux réduit de droits de mutation (0,715 %) sous certaines conditions, notamment :

• Engagement à revendre le bien dans les 5 ans
   

• Respect des mentions obligatoires dans l’acte d’acquisition

Les obligations spécifiques à respecter

1. Mentions légales dans les actes

Lors de l’acquisition d’un bien, le marchand de biens doit faire inscrire dans l’acte notarié un engagement de revente sous 5 ans, afin de bénéficier du régime fiscal avantageux.

2. Respect du droit de préemption

Comme tout opérateur immobilier, le marchand de biens est soumis au droit de préemption urbain. La mairie peut donc se substituer à lui pour acheter un bien convoité.

3. Respect des normes d’urbanisme et de sécurité

Les opérations de rénovation ou de division doivent respecter les règles du Code de l’urbanisme et les obligations de sécurité (diagnostics, normes, DPE, etc.).

Avantages et risques du métier

Avantages

• Fort potentiel de rentabilité

• Flexibilité dans les montages juridiques et fiscaux

• Activité accessible sans diplôme

Risques

• Fiscalité complexe

• Risques juridiques liés aux transactions

• Financement plus difficile (banques exigeantes)

• Responsabilité accrue (surtout en cas de revente rapide ou de travaux)

Quelles sont les solutions de financement pour exercer en tant que marchand de biens ?

Le financement d’un marchand de biens repose très souvent sur un montage multi-source, combinant apport personnel, prêt bancaire professionnel et, de plus en plus, financement participatif (crowdlending). Cette diversité permet de couvrir l’ensemble des besoins financiers d’une opération tout en optimisant les conditions de financement. Plus le marchand de biens dispose d’une expérience solide ou d’un historique de projets rentables, plus il sera crédible aux yeux des partenaires financiers, facilitant ainsi l’obtention de crédits. Enfin, une gestion rigoureuse de la trésorerie est indispensable : il faut anticiper les décaissements liés aux travaux, aux frais annexes et aux délais de revente pour éviter tout blocage du cycle d’investissement.

Conclusion

Devenir marchand de biens en France est une activité lucrative, mais encadrée. Il est essentiel de bien maîtriser les aspects juridiques, fiscaux et techniques pour réussir dans ce métier. Le choix du bon statut, une immatriculation en bonne et due forme et une approche professionnelle sont les premières étapes indispensables. En vous entourant de notaires, d’experts-comptables et de professionnels du bâtiment, vous pourrez sécuriser vos opérations et construire une activité pérenne.