Refinancement d’actifs : une nouvelle opportunité pour les investisseurs

Refinancement d’actifs : une nouvelle opportunité pour les investisseurs

Le refinancement d’actifs immobiliers, ou refinancing, consiste à remplacer ou réaménager le financement d’immeubles généralement loués et générant des revenus stables. Très utilisé par les professionnels de l’immobilier, c’est un outil clé pour optimiser un portefeuille et sécuriser sa trésorerie. Pour les investisseurs, cela signifie accéder à des actifs déjà en exploitation, générant des revenus locatifs réguliers

Optimiser rentabilité et trésorerie

Pour les professionnels de l’immobilier, le refinancement d’actifs a un triple objectif :

• réduire le coût du financement,

• libérer du capital pour de nouveaux projets,

• adapter la structure du prêt aux besoins actuels.

Par exemple, un professionnel de l’immobilier va refinancer un immeuble avec un taux plus avantageux, réduire ses mensualités et récupérer une partie du capital remboursé pour financer d’autres acquisitions. Il convient toutefois de vérifier que le bien conserve une valeur suffisante, car les frais liés au refinancement peuvent parfois réduire l’intérêt de l’opération. Mal géré, le refinancement peut même accroître la dette globale.

En somme, c’est un levier stratégique pour ceux qui veulent optimiser leur rentabilité tout en préparant de nouvelles opportunités d’investissement.

Un marché significatif et attractif

Le refinancement représente une part importante du marché de la dette immobilière en Europe, notamment dans l’immobilier commercial. Selon Real Asset Insight, près de 65 % des nouvelles opérations de prêts immobiliers au premier semestre 2025 sont liées au refinancement plutôt qu’à de nouvelles acquisitions ou développements, soulignant le rôle clé de cette dynamique pour les propriétaires d’actifs européens.

De plus, toujours selon cette source, le contexte actuel offre un terrain favorable au refinancement d’actifs immobiliers. Le retrait partiel de certaines banques sur ce segment laisse davantage de place à des acteurs alternatifs.

Pourquoi intégrer le refinancement à son portefeuille ?

Investir dans le refinancement d’actifs peut diversifier un portefeuille tout en offrant des rendements attractifs. Les immeubles de rapport génèrent des loyers mensuels qui servent à couvrir les intérêts versés aux investisseurs, tout en soutenant des projets de plus grande envergure.

De plus, ces investissements sont souvent assortis de sûretés fortes, comme des hypothèques ou des fiducies-sûretés sur les actifs financés, avec des Loan-To-Value (LTV) basses apportant ainsi la protection du capital investi. Cette combinaison de revenus réguliers et de garanties renforce la sécurité de l’investissement, tout en permettant aux investisseurs d’accéder à un segment immobilier plus patrimonial et structuré.

Premier projet pilote : Cogolin

Look&Fin a donc innové cette semaine en proposant à sa communauté d’investisseurs une première opportunité de refinancement d’un immeuble de rapport : le projet Cogolin.

Ce dossier concerne une société immobilière patrimoniale levant 2,5 millions € via Look&Fin pour refinancer un ensemble commercial dans le golfe de Saint-Tropez, actuellement loué à cinq entreprises, dont Carrefour.

Le prêt est assorti d’une sûreté forte : une fiducie-sûreté sur l’actif avec un ratio LTV de 42%, ce qui signifie que le montant emprunté représente seulement 42% de la valeur de l’actif, offrant une large marge de sécurité pour le capital investi. Les revenus locatifs couvrent plus de deux fois les intérêts à rembourser, soit un ICR (Interest Coverage Ratio) de 2,26, garantissant une capacité confortable à honorer les paiements.

Ce projet pilote s’inscrit dans la volonté de Look&Fin de proposer progressivement à ses investisseurs des opportunités toujours plus diversifiées et ancrées dans des actifs de qualité. 

En résumé

Qu'est-ce que le refinancement d'actifs et pourquoi séduit-il les professionnels de l'immobilier ?

Le refinancement d'actifs (ou cash-out) permet à un développeur ou marchand de biens d'extraire la liquidité accumulée dans un actif immobilier déjà détenu, sans devoir le vendre:

• Libération de fonds propres : Les professionnels de l'immobilier mobilisent la plus-value latente d'un bien en portefeuille pour réinjecter ce capital dans de nouveaux projets porteurs.

• Alternative au crédit bancaire classique : Face à la lourdeur des processus bancaires traditionnels, le refinancement offre une flexibilité précieuse pour réagir rapidement sur des opportunités de marché.

• Optimisation de la trésorerie : Il permet d'allonger la maturité d'une dette ou de restructurer le bilan tout en conservant la propriété de l'actif stratégique.

Pourquoi le refinancement d'actifs constitue-t-il une opportunité  pour les investisseurs ?

Pour les particuliers et sociétés qui prêtent leur capital, participer à des opérations de refinancement d'actifs présente un profil de risque/rendement particulièrement attractif:

• Des actifs immobiliers déjà existants et tangibles : Contrairement à la promotion pure où le bien est à construire, le refinancement s'adosse à un actif déjà bâti, souvent loué ou en phase d'achèvement.

• Une valorisation éprouvée : La valeur de sous-jacent est clairement identifiable, ce qui facilite l'expertise et la fixation du ratio prêt/valeur (Loan-to-Value).

• Une visibilité accrue sur le remboursement : Le remboursement du prêt s'appuie généralement sur la revente programmée de l'actif ou sur le refinancement bancaire à terme.

Comment investir dans le refinancement d'actifs en toute sécurité avec Look&Fin ?

Look&Fin sélectionne et structure des dossiers de refinancement d'actifs pour offrir aux investisseurs un cadre rigoureux et performant:

• Sûretés réelles de premier rang : Prise d'hypothèque directement sur l'actif refinancé pour garantir le remboursement du capital en priorité.

• Ratios de couverture prudents : Analyse stricte du ratio Loan-to-Value (LTV) pour maintenir une marge de sécurité confortable en cas de baisse des prix du marché.

• Rendements fixes et flux réguliers : Génération de coupons d'intérêts contractuels versés à échéance fixe tout au long de la durée du prêt.

Tableau récapitulatif:

Risques : Investir dans des PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Nous vous invitons donc à diversifier vos investissements. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l'échéance du prêt.