Immobilier de santé : la fusion Aedifica & Cofinimmo franchit une étape décisive

Immobilier de santé : la fusion Aedifica & Cofinimmo franchit une étape décisive

Le 10 mars dernier, la fusion entre Aedifica et son concurrent Cofinimmo, deux SIR cotées au sein du BEL 20 et spécialisées dans l’immobilier de santé, a marqué la Bourse de Bruxelles. Ce rapprochement, qui confère à Aedifica le contrôle de Cofinimmo, crée un acteur paneuropéen de premier plan, doté d’un portefeuille dépassant les 10 milliards d’euros. Outre la naissance de ce géant, l’opération entraîne une recomposition de l’indice BEL 20, laissant à terme une place vacante avec la disparition de Cofinimmo en tant qu’entité cotée indépendante. Retour sur cette opération et le marché de l’immobilier de santé en Europe.

Rappel des faits

En juin 2025, Aedifica et Cofinimmo ont annoncé un projet de rapprochement stratégique visant à former le leader européen de l’immobilier de santé, avec un portefeuille combiné estimé à 12 milliards d’euros. L’accord, approuvé à l’unanimité par leurs conseils d’administration, reposait sur une offre publique d’échange lancée par Aedifica. Après le feu vert conditionnel de l’Autorité belge de la concurrence en janvier 2026, l’offre a été ouverte du 30 janvier au 2 mars 2026, proposant 1,185 nouvelles actions Aedifica par action Cofinimmo. Au terme de cette période, environ 79,5% des actions Cofinimmo ont été apportées, permettant à Aedifica de prendre le contrôle. Le règlement a été finalisé le 10 mars 2026, avec l’émission de près de 36 millions de nouvelles actions Aedifica.

La fusion juridique complète, par absorption des actions Cofinimmo restantes, est prévue pour le second semestre 2026, avec un ratio ajusté tenant compte des dividendes. (Source : Aedifica).

Pourquoi cette fusion ? Une stratégie claire

Créer une plateforme paneuropéenne

L’objectif principal est de combiner deux portefeuilles complémentaires : maisons de repos, résidences pour seniors, cliniques et centres de soins, pour former le plus grand REIT européen spécialisé. Cette union vise à renforcer la diversification géographique, la croissance future et la résilience des revenus locatifs dans un secteur à forte demande structurelle liée au vieillissement de la population.

Générer des synergies

En combinant équipes, réseaux d’opérateurs et fonctions de gestion, la fusion permet des gains d’efficacité tant opérationnels que financiers. Avec une capitalisation renforcée, le groupe pourra lever des fonds plus facilement et investir dans de nouveaux projets.

Conséquences principales

La fusion crée un géant européen tout en s’inscrivant dans une transition progressive. Aedifica détient désormais la majorité des actions et a intégré plusieurs administrateurs indépendants issus de Cofinimmo. D’ici la fin 2026, la fusion juridique devrait être finalisée.

En attendant, les actions Cofinimmo restent cotées séparément et seront progressivement remplacées par des actions Aedifica. Pour les actionnaires ayant participé à l’offre, l’opération permet de continuer à investir dans l’immobilier de santé, mais au sein d’un groupe plus large et liquide. Ceux n’ayant pas encore apporté leurs titres pourront les convertir lors de la fusion juridique. (Source JLL) 

Quid du BEL 20 ?

Aedifica est déjà membre du BEL 20, tandis que Cofinimmo y figurait également pour sa capitalisation et ses dividendes attractifs. La fusion simplifie le segment immobilier de l’indice, avec Aedifica consolidant sa position dominante. L’indice continuera de refléter les principales capitalisations belges, mais Cofinimmo disparaîtra progressivement en tant que ligne indépendante après absorption.

L’immobilier de santé, un segment à considérer

Le marché européen de l’immobilier de santé est actuellement dynamique et considéré comme l’un des segments les plus solides. Après la crise immobilière de 2022-2023, le secteur est en reprise, avec des volumes records (20,9 milliards d’euros en 2025, +142 %) et une croissance attendue de +8,7 % par an jusqu’en 2030. La demande structurelle reste soutenue par le vieillissement de la population et l’augmentation des dépenses de santé. (Sources : JLL, CBRE)

Pourquoi ce segment attire les investisseurs

La stabilité et la visibilité des revenus sont des atouts majeurs, avec des baux de longue durée (15-25 ans) et des opérateurs solides. L’immobilier de santé constitue un actif “core défensif”, souvent perçu comme un équivalent obligataire amélioré, offrant rendement et résilience en période d’incertitude.

Malgré ces avantages, le secteur comporte des risques : fragilité possible des opérateurs, pression sur les coûts, cadre réglementaire complexe et gestion plus technique que le résidentiel classique. Il nécessite donc une expertise, comme celle d’acteurs spécialisés tels qu’Aedifica.

Est-ce le bon moment pour investir ?

Le marché offre aujourd’hui une fenêtre intéressante. Les taux d’intérêt se stabilisent, les valorisations ont corrigé et les investisseurs reviennent progressivement. Le secteur passe d’une phase de correction à une reprise attendue en 2026. Le timing semble donc favorable, mais la sélectivité reste essentielle, tant sur la qualité des actifs que sur la solidité

Inclure ce segment dans son portefeuille de manière non exclusive est donc à envisager. Il apporte diversification, revenus stables et exposition à une tendance démographique durable. Pour un investisseur privé intéressé par ce secteur, une allocation raisonnable dans ce type de placement pourrait se situer entre 10 et 30% du portefeuille immobilier, le reste étant consacré à des actifs résidentiels, logistiques ou complémentaires.

En résumé

Pourquoi l'étape franchie par Aedifica et Cofinimmo est-elle décisive pour l'immobilier de santé ?

Le rapprochement entre Aedifica et Cofinimmo marque la naissance d'un géant européen incontournable de l'immobilier de santé et des infrastructures de soins (maisons de repos, cliniques, résidences services):

• La création d'un champion européen : Cette opération consolide des portefeuilles d'actifs de plusieurs milliards d'euros, renforçant leur position d'acteur de référence à l'échelle internationale.

• Une réponse aux enjeux démographiques : Le vieillissement de la population en Europe crée un besoin structurel massif et durable d'infrastructures médicalisées modernes.

• Des synergies opérationnelles et financières : La fusion permet de mutualiser les coûts de gestion, d'optimiser le refinancement de la dette et d'accélérer les projets de développement.

Quels sont les atouts clés de l'immobilier de santé pour les investisseurs ?

L'immobilier de santé s'impose comme une classe d'actifs à part entière, réputée pour sa très grande résilience face aux cycles économiques:

• Des baux très longue durée : Les établissements sont généralement loués à des exploitants majeurs via des baux commerciaux de longue durée (souvent 15 à 27 ans).

• Des revenus indexés et prévisibles : Les loyers perçus bénéficient d'une indexation régulière sur l'inflation, offrant une protection efficace du rendement.

• Une faible sensibilité aux crises financières : La demande en soins de santé ne dépend pas de la conjoncture économique globale, ce qui garantit un taux d'occupation optimal.

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Tableau récapitulatif:

Risques : Investir dans des PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Nous vous invitons donc à diversifier vos investissements. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l'échéance du prêt.