GIA Immobilier : l’acteur immobilier qui allie patrimoine bruxellois et performance énergétique

GIA Immobilier : l’acteur immobilier qui allie patrimoine bruxellois et performance énergétique

Entre tradition et innovation, le projet Antoine Depage 37 redonne vie à un immeuble patrimonial au cœur de Bruxelles. Financé via Look&Fin, il combine efficacité énergétique, qualité architecturale et accessibilité. La commercialisation des lots vient tout juste de débuter, et l’équipe s’organise activement pour accompagner cette nouvelle phase. Un exemple concret d’une certaine vitalité retrouvée du marché immobilier bruxellois. 

Vous êtes l’un de nos premiers emprunteurs du secteur immobilier, parlez-nous de vos activités ?

Marc Charles : Je suis actif dans la promotion immobilière depuis une quinzaine d’années. Mon activité s’articule principalement autour de projets résidentiels à taille humaine, entre 5 et 10 unités en moyenne. Chaque année, je développe un ou deux projets de ce type. En parallèle, j’interviens aussi ponctuellement comme project manager sur certaines opérations externes, notamment pour des propriétaires fonciers ou des promoteurs avec qui je collabore sur des projets plus importants. 

Même si les conditions de financement se sont durcies en général, il est essentiel d’avancer et de rester créatif. Il faut en effet reconnaître que depuis 2022 le marché a évolué : le contexte est devenu plus complexe avec la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction et la prudence fortement accrue des banques. Cela demande plus de temps et de réactivité pour faire avancer les projets avec la même exigence sur la qualité et la viabilité des opérations. Le marché s’est complexifié, mais les projets de taille moyenne restent viables à condition d’un montage financier équilibré.

Notre collaboration récente “Antoine Depage 37” est un immeuble patrimonial repensé ?

Marc Charles : Au cœur de Bruxelles, le projet Antoine Depage 37 illustre parfaitement cette approche : une maison familiale transformée en cinq appartements et un espace pour profession libérale. Le financement de 2,5 millions d’euros a été structuré en trois tranches via Look&Fin, dont une tranche de 1,7 million d’euros bénéficiant de l’assurance Atradius (capital 100% assuré) pour les investisseurs de Look&fin et d’une durée de deux ans pour le financement des travaux. 

Les travaux, lancés le 1er juillet, prévoient la rehausse du bâtiment de trois étages et la création de logements lumineux, dont un duplex-penthouse et un souplex avec jardin. Le chantier inclut d’importants travaux de structure : reprise de sous-œuvre, création d’une cour anglaise et modernisation complète des techniques spéciales (égouttage, chauffage, eau chaude sanitaire et ventilation).

Côté performance, le bâtiment affiche des ambitions exemplaires : haute performance énergétique avec pompes à chaleur air/eau, chauffage au sol, ventilation double flux et classe énergétique A ou B selon les unités.
Le tout sans sacrifier le cachet d’origine de l’immeuble : façade reprise à l’inventaire du patrimoine architectural et restaurée à l’identique, vitrages courbes, escalier d’époque et planchers en bois exotique préservés dans les parties communes.

Nous voulons marier confort moderne et héritage architectural. Bruxelles possède un patrimoine unique qu’il faut savoir sublimer sans le dénaturer.

Comment organisez-vous la commercialisation ?

Marc Charles : Le métier de promoteur immobilier implique une certaine polyvalence. Au-delà de la maîtrise des aspects juridiques, administratifs et techniques liés au projet, nous nous impliquons également dans la commercialisation.
Nous avons démarré celle du projet Antoine Depage il y a tout juste une semaine. Je m’en occupe afin d’entretenir un contact privilégié avec les acquéreurs potentiels.

Pour cela, un site web dédié à cette opération a été développé et les biens sont également référencés sur les plateformes Immovlan et ImmoWeb. Une bâche promotionnelle a aussi été installée sur la façade du bâtiment, avec mes coordonnées et celles du site (www.antoinedepage37.be).

Le prix moyen avoisine 5.000 € /m², ce qui reste attractif pour le quartier, où certaines promotions avoisinent 6.000 à 7.000 € /m².
Nous avons volontairement adopté une politique tarifaire raisonnable, afin de compenser le fait que le projet est soumis à une TVA de 21 %, contrairement à d’autres opérations bénéficiant du taux réduit de 6 % pour les projets de démolition-reconstruction.

Nous voulons rester accessibles sans brader la qualité. C’est un équilibre entre réalisme économique et respect du marché.

Les biens des étages intermédiaires de ce bâtiment à taille humaine sont idéaux pour un investissement locatif, tandis que ceux du penthouse et du souplex s’adressent plutôt à une résidence principale.
L’objectif est d’avoir signé l’ensemble des compromis d’ici juin 2026.
Si la commercialisation devait être plus difficile, nous solliciterions des agences partenaires avec lesquelles nous collaborons régulièrement.

Pourquoi le choix de Look&Fin comme partenaire financier ?

Marc Charles : Look&Fin est un partenaire de confiance avec lequel je collabore depuis 2016, et nous avons mené ensemble plusieurs opérations à bien.
Ce que j’apprécie particulièrement, c’est la réactivité et la souplesse de la plateforme. Les projets que je mène nécessitent généralement entre 1 et 2 millions d’euros de fonds propres, et Look&Fin permet de compléter efficacement le besoin de financement.

C’est aussi le leader du crowdlending, avec une communauté d’investisseurs très active, capable de financer intégralement nos projets.
Tout est clair, structuré et efficace. Depuis notre première collaboration, nous avons toujours gardé le contact, dans un esprit de dialogue ouvert et franc, ce qui rend la collaboration simple et agréable.

Comment voyez-vous le marché immobilier aujourd’hui ?

Marc Charles : J’observe une reprise progressive du marché, soutenue notamment par la réduction de la TVA à 6% sur les projets de démolition-reconstruction et par l’augmentation des loyers, qui attire de nouveau les investisseurs dans le marché locatif.
La baisse des taux d’intérêt favorise également le retour des prêts hypothécaires, contribuant à relancer la dynamique.

Cependant, certains freins persistent : les coûts de construction élevés et la rareté du foncier limitent la vitesse de reprise. Beaucoup de vendeurs s’appuient encore sur les prix d’avant-crise, ce qui maintient des valeurs très élevées, notamment pour des biens avec un PEB faible, où l’on pourrait s’attendre à des décotes.
De plus, les banques préfèrent limiter leur exposition sur des promoteurs de plus petite taille.

À l’inverse, certains quartiers affichent de très bons prix de vente, offrant plus de marge de manœuvre pour rester compétitif au moment de la commercialisation.

Pour des opérations de taille moyenne, bien localisées et correctement structurées, de belles opportunités subsistent.

Les délais d’obtention de permis restent relativement raisonnables - entre 10 et 12 mois pour les projets que je gère - mais ils pourraient être raccourcis pour permettre de relancer plus rapidement le marché. 

Aujourd’hui, il est essentiel d’être agile, bien entouré, et de pouvoir compter sur des partenaires financiers solides comme Look&Fin pour continuer à avancer.