L'analyse des projets immobiliers

L'analyse des projets immobiliers

Les opportunités d'investissement du secteur immobilier mises en ligne sur la plateforme de crowdlending Look&Fin font tous l’objet d’une analyse approfondie.

Comment est réalisée l’analyse de ce type de dossiers ? Quelles sont les grandes dimensions passées au crible, comment les risques sont-ils gérés ? Les réponses sur la méthodologie et l’analyse des dossiers immobiliers avec Malik Slos, Head of Sales de Look&Fin. (Photo)

Malik, alors que nous allons entamer le dernier trimestre de l’année, où en est le marché immobilier ?

La rentrée 2024 offre des signaux encourageants pour le marché immobilier, avec semble-t-il une hausse du nombre d'acheteurs stimulée par la baisse des taux d'emprunt amorcée cet été. Cette tendance devrait théoriquement se renforcer à la suite des récentes baisses des taux directeurs aux États-Unis et en Europe. On observe des effets similaires sur le marché belge bien que ce dernier soit globalement plus stable. Malgré ces signaux positifs, il est crucial de rester sélectif dans les projets que nous accompagnons.

Justement, sur quels critères sélectionne t-on les opportunités d’investissement pour la communauté Look&Fin ?

Nous avons une équipe d'analystes expérimentés qui va passer au crible 3 grandes dimensions : 

1. L'opérateur

2. L’opération

3. Les sûretés

L’opérateur

Nous allons examiner en détail le profil de l'opérateur. Celui-ci doit être impérativement un professionnel de l’immobilier qui dispose d’un track record avéré avec plusieurs opérations menées à bien.

Au-delà de son expérience, nous allons analyser sa connaissance du marché, sa santé financière et sa maîtrise des dimensions juridiques et administratives que le projet requiert.

Bien entendu, nous menons avec la plus stricte rigueur la procédure KYC requise par notre agrément PSFP.

L’opération

Concernant l'opération en elle-même, nous allons en premier lieu nous pencher sur le plan financier du projet. Nous regardons également en détail la localisation, la typologie de l’actif, ou bien encore les prix et la demande du marché. Le projet à financer doit être bien entendu en adéquation avec la zone géographique et la demande de marché sur celle-ci. 

Les sûretés

Concernant les aspects administratifs, nous vérifions que toutes les autorisations administratives, permis d’urbanisme, d’aménagement, de construire… soient bien obtenus et purgés de tout recours, et ce en fonction des différentes transformations prévues.

Nous mandatons aussi systématiquement une expertise indépendante du bien immobilier avec visite sur site. Nous travaillons pour cela avec des experts reconnus tels que BPCE, CBRE ou bien encore Galtier qui sont des acteurs disposant d’une excellente connaissance du marché local.

Afin de protéger systématiquement les intérêts de nos investisseurs, nous assortissons nos dossiers de sûretés. Deux cas de figure sont possibles :

• La sûreté porte sur le ou les actif(s) du projet : nous suivons alors le process susmentionné. 

• La sûreté porte sur un actif tiers (non lié au projet financé) : c’est ce que l’on appelle une sûreté extrinsèque. Nous adopterons alors une approche similaire en termes d’analyse mais avec une attention très forte sur la stratégie de sortie, pour comprendre quand et comment nous allons être remboursés à échéance du prêt.

A noter également qu'au-delà de nos propres outils de scoring et d'analyse, notre équipe d'analystes s’appuie sur des outils de scoring externes tels que Creditsafe ou Graydon, des bases de données utilisées notamment par les établissements bancaires.

Comment les risques sont gérés ?

L’analyse de ces 3 grandes dimensions va dicter la structuration du prêt. En effet, l’analyse a pour objectif d’identifier les risques inhérents au projet (et au Porteur de Projet). Une fois ces risques identifiés, l’analyste va proposer une structuration et des clauses (covenants) permettant de minimiser et encadrer ces derniers. A noter qu’un grand nombre de dossiers n’arrivent pas jusqu’au Comité, l’analyste ayant détecté au préalable des risques que nous ne souhaitons pas faire prendre à nos investisseurs.

Le montant prêté va être défini en fonction de plusieurs ratios (par exemple le ratio de Loan To Value (LTV)). Ces ratios sont encadrés par notre politique de risque qui définit les seuils à ne pas dépasser en fonction de nombreux critères comme la typologie, la localisation, l’état de l’actif ou encore le PEB / DPE.

Enfin, nous mettons en place des sûretés fortes (sûreté réelles) pour protéger les intérêts des investisseurs. Sur ces aspects Look&Fin fait figure de précurseur puisque nous étions les premiers en France à généraliser le recours à ce type de sûretés.

Dans la même optique, nous étions parmi les premiers (et les seuls) à utiliser un compte centralisateur, ouvert par nos soins,  pour les travaux. De cette manière, les fonds dédiés aux travaux sont strictement libérés sur présentations de factures après vérification que ces dernières soient en ligne avec le budget présenté. Cela permet d’éviter tout usage détourné des fonds prêtés et un suivi rigoureux du projet.

Look&Fin fait également appel à un fiduciaire. Lors de la prise d’un bien en fiducie-sûreté, le bien est transféré dans le patrimoine d’un fiduciaire. En cas de défaut du Porteur de Projet, seul le bénéficiaire de la fiducie, en l'occurrence Look&Fin, décide du sort à donner au bien donné en garantie. Look&Fin décidera par exemple du moment et du prix de vente du bien et ce, en dehors de toute procédure judiciaire (PRJ/RJ par exemple). Outre la liberté d’action, la réalisation de l’actif mis en fiducie-sûreté sera plus rapide car, à l’inverse de l’hypothèque, elle ne requiert pas de titre exécutoire (suite à un jugement).

Analyse, risques maîtrisés, pourquoi faire confiance à Look&Fin ?

La réputation de Look&Fin depuis 12 ans se base sur la qualité de ses analyses et de sa capacité à sélectionner les meilleures opportunités. Elle dispose d’une équipe senior d’analystes avec une expertise solide sur le marché immobilier. En amont de cela, l'équipe des sales qui source les dossiers est formée pour maîtriser parfaitement les prérequis et la politique risque appliquée.