Sécuriser la valeur : entretien avec Aurélien Lebrethon, expert immobilier chez Galtier

Sécuriser la valeur : entretien avec Aurélien Lebrethon, expert immobilier chez Galtier

Dans un marché immobilier en mutation, disposer d’une expertise indépendante et rigoureuse est indispensable pour sécuriser les opérations financées. Chez Look&Fin, cette étape constitue un pilier essentiel de la structuration des dossiers proposés aux investisseurs. C’est en effet cette valeur expertisée qui permet de calculer la Loan to Value (LTV), un indicateur clé mesurant le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien servant de garantie — notamment lorsqu’il est sécurisé par une sûreté de premier rang. 

Pour garantir cette fiabilité, la plateforme s’appuie sur Galtier Valuation, acteur de référence reconnu pour son indépendance et son savoir-faire. Nous avons rencontré Aurélien Lebrethon, directeur du développement clientèle institutionnelle, pour découvrir son rôle et sa vision du marché immobilier.

Pouvez-vous présenter les activités de Galtier ? Quel est votre métier, quelles sont vos expertises et en quoi êtes-vous reconnu ?

Aurélien Lebrethon : Expertises Galtier est un groupe fondé en 1894, qui détient plus de 130 ans d’expérience dans l’expertise et compte environ 280 collaborateurs. D’origine familiale, le capital social est détenu majoritairement par ses collaborateurs, ce qui nous garantit une indépendance juridique et financière totale. Cette indépendance est au cœur de notre ADN et constitue l’une de nos principales forces.

Le groupe s’articule autour de 3 grands pôles d’activité : les pôles Sinistre & Évaluation et le pôle Immobilier, qui intègre notre filiale Galtier Valuation, entièrement dédiée à l’expertise en évaluation immobilière de tous types d’actifs : résidentiels, commerciaux, tertiaires, industriels, hôteliers, de loisirs, etc.

Galtier Valuation bénéficie de plus de 35 ans de savoir-faire en expertise immobilière. Nous opérons en tant que pure player de l’expertise, totalement indépendant des commercialisateurs et établissements financiers.  Nous offrons une couverture complète du territoire français, grâce à nos équipes réparties dans 14 bureaux en Ile-de-France et en régions, très ancrées sur le terrain. Notre professionnalisme est reconnu par de nombreuses labellisations et appartenances professionnelles comme la certification ISO 9001, la RICS ou encore notre adhésion à l’AFREXIM, ce qui constitue une reconnaissance de la qualité des services proposés.

Cette combinaison d’indépendance, d’expérience terrain et de  respect des standards fait de Galtier un acteur de référence sur le marché français de l’expertise.

Quelles sont vos missions pour Look&Fin ? Comment intervenez-vous et à quoi sert votre rôle ?

Aurélien Lebrethon : Pour Look&Fin, nous intervenons en qualité d’expert externe afin de fournir une expertise immobilière fiable, indépendante et solidement argumentée, fondée sur des méthodes d’évaluation reconnues. Notre rôle principal est de sécuriser la valeur des actifs immobiliers qui servent de sous-jacent aux financements proposés sur la plateforme. Nous intervenons essentiellement sur des opérations en France portant sur des projets d’achat-revente après travaux, vente à la découpe ou division parcellaire dans le résidentiel au sens large.

Concrètement, notre intervention se déroule en plusieurs étapes clés : 

1. Analyse approfondie de l’actif immobilier
Nous procédons systématiquement à une visite du bien. Contrairement aux investisseurs, qui disposent principalement d’une vision financière et documentaire, nous nous rendons physiquement sur place pour :

• examiner la situation du bien dans son quartier (environnement, accès, commerces, écoles, attractivité du secteur) ;
• analyser les caractéristiques intrinsèques du bien (superficie, distribution, prestations, état d’entretien, parties communes, vues, qualité du terrain, diagnostics, travaux à prévoir, etc.) ;
• dresser un bilan objectif des forces et faiblesses du bien.
   

2. Étude complète du marché local
 Nous complétons notre analyse par une étude du marché environnant afin :

• d’identifier les ventes récentes d’actifs comparables (même typologie, même secteur, même état) ;
• de recenser les biens actuellement en vente pour évaluer la liquidité du marché ;
  analyser la dynamique générale du marché immobilier local (tension, prix, délais, attractivité).

Cette approche nous permet de déterminer une valeur de marché cohérente et argumentée.

3. Double évaluation : avant et après travaux
Pour les projets de rénovation, nous analysons également :

• les devis et programmes de travaux,
• les niveaux de prestations envisagés,
• les scénarios de valorisation “clés en main”, éventuellement incluant l’ameublement.

Nous fournissons ainsi une valeur avant travaux et une valeur après travaux, ce qui permet d’apprécier la pertinence du projet, son équilibre économique et la cohérence des hypothèses avancées par le porteur de projet.

4. Un rôle clé dans la politique de risque et d’engagement de Look&Fin
Notre intervention est essentielle pour sécuriser les dossiers soumis au comité d’investissement de Look&Fin. Elle garantit une vision objective et indépendante de la valeur des actifs, permet d’écarter des projets surévalués ou insuffisamment documentés, et conforte ou infirme les analyses et ressentis de Look&Fin.

Notre expertise contribue à la sélection de projets réalistes, équilibrés et solvables, assurant ainsi la protection de la communauté d’investisseurs de Look&Fin.

Comment sentez-vous le marché immobilier actuellement ? Y a-t-il du mouvement ? Quelles tendances et quelles évolutions ?

Aurélien Lebrethon : En France, le marché immobilier connaît actuellement une reprise progressive suite à une période de ralentissement significatif. Néanmoins, cette amélioration s'inscrit dans un contexte politique et fiscal empreint d'incertitude, ce qui entrave la confiance des acteurs du secteur et induit une plus grande circonspection dans les décisions d'acquisition. Les acquéreurs potentiels manifestent, par conséquent, une attente légitime d'une visibilité accrue. 

Dans ce climat, les comportements se recentrent sur la qualité des biens : bonne localisation, bonne performance énergétique, produits clé en mains et ceux ayant acheté au pic des prix en 2020–2021 préfèrent conserver leur logement, plutôt que de vendre à perte. 

Après la baisse observée en 2023–2024, les prix se stabilisent dans de nombreuses zones. Certaines grandes villes enregistrent même un léger rebond pour les biens premium.

Le marché actuel se révèle également propice aux marchands de biens pour les biens présentant des défauts ou un DPE mal noté ! Pour eux, la baisse des prix sur certains segments crée des opportunités d’investissement très intéressantes. 

Pour 2026, le marché immobilier semble s’orienter vers un nouvel équilibre entre l’offre et la demande. Les ménages prennent conscience que les taux de crédit immobilier ne baisseront probablement pas ou peu, tandis que le redressement des prix permettra de fluidifier les reventes actuellement contraintes. 

Malgré la récente remontée de l’OAT à 10 ans, l’accès au crédit devrait rester ouvert. La liquidité abondante des banques, alimentée par le niveau élevé d’épargne des ménages français (± 19 % du revenu brut disponible), favorisant la continuité de l’activité.

En synthèse, le marché devrait poursuivre son redressement progressif, offrant un environnement plus stable pour investisseurs et acquéreurs.