Vastgoed: een gevarieerde sector die verschillende beroepen omvat

Vastgoed: een gevarieerde sector die verschillende beroepen omvat

Vastgoedcrowdlending maakt het mogelijk om uw spaargeld te lenen aan een specifieke sector. Deze sector is populair bij beleggers (zowel privé als professioneel) want hij toont een historische veerkrachtigheid bij woelige economische perioden. In tegenstelling tot een rechtstreekse investering, biedt crowdlending de mogelijkheid om zijn risicoposities te diversifiëren door kleine sommen te lenen aan meerdere vastgoedprojecten.

De vastgoedprojecten die Look&Fin voorstelt op zijn platform zijn zeer verschillend van aard in termen van techniek, typologie van de projecten en locaties.

Vastgoedcrowdlending biedt bovendien aantrekkelijke rendementen terwijl tegelijkertijd het nemen van zekerheden wordt bevorderd om het risico dat de kredietgever neemt te beperken.

Deze 4 belangrijke criteria moet u in het achterhoofd houden om uw portfolio vastgoedleningen te diversifiëren:

1. Het type speler

2. De typologie van de operatie

3. De locatie

4. Het type onderpand (zekerheid)

Het type speler

De vastgoedprojecten worden uitgevoerd voor verschillende soorten spelers die elk hun eigen expertisegebied hebben. Bepaalde spelers combineren soms meerdere specialiteiten. 

We kunnen de volgende spelers onderscheiden:

• de ontwikkelaars: zij zijn verantwoordelijk voor de start en de volledige ontwikkeling van het project. De ontwikkelaars is belast met de coördinatie van de verschillende betrokken spelers (architect, bouwonderneming, verkoper). De ontwikkelaar dekt de hele levenscyclus van een project van het prille begin (haalbaarheidsstudie) tot de oplevering.

• de vastgoedhandelaars: zij kopen een bestaand pand met de bedoeling het te renoveren en te transformeren en het daarna opnieuw te verkopen. De waarde wordt enerzijds gecreëerd door de gerealiseerde verbouwingen, maar anderzijds evenzeer door de marktkennis van de handelaars die het pand koopt voor een competitieve prijs.

• de verkavelaars: zij kopen terreinen, verdelen ze onder in kavels, zorgen voor de ontwikkeling (onderhoud, wegverbindingen) terwijl de bouwwerken aan de kopers van de grond worden gedelegeerd.

Voorbeelden van recent gefinancierde dossiers: 

• Ontwikkelaars: Les Constructeurs du Bois, The Family Company - Zoute Garden, Singerbird Group

• Vastgoedhandelaars: Nobilé projet Sansas, Provence Invest - Gibbes Marseille,  Broperties

• Verkavelaars: Scot’Immo, B4Immo, Lotiouest Grimaud, Caunim

Meer weten over de selectiecriteria voor vastgoeddossiers

De typologie van de operatie

De vastgoedprojecten die gefinancierd worden, kunnen erg verschillend van aard zijn:

• Residentieel:  huis, appartement, tweede verblijven, vastgoed voor huurinvesteringen, omvorming van een historisch gebouw...

• Commercieel: kantoorruimtes, industrie (logistieke opslagplaatsen...), tertiaire, infrastructuren (scholen, universiteiten...) 

• Retail: winkels, boetieks, winkelcentra…

De belegger krijgt zo de mogelijkheid tot diversifiëren door verschillende soorten projecten te mengen.

Voorbeelden van gefinancierde dossiers: Les constructeurs du Bois (Ecowijk) - Borghof (constructie van een lagere school), Cores Development (residentiële projecten) en Soremi (commerciële projecten en kantoorruimtes).

De locatie

Look&Fin stelt vastgoeddossiers voor in het hele Belgische en Franse grondgebied. Waarom is het interessant om uw leningen niet te concentreren op de regio die u het beste kent bijvoorbeeld? In geval van een onvoorziene gebeurtenis, zoals een natuurramp (storm en dergelijke), of een gebeurtenis die het publiek een tijdlang uit een gebied weghaalt en een prijsdaling veroorzaakt, zou het structureren van al uw leningen in hetzelfde gebied een aanzienlijke impact hebben op uw portfolio. Denk er dus ook aan om uw leningen te spreiden over verschillende geografische gebieden.

Voorbeelden van gefinancierde dossiers: NG Promotion - La Réserve (zuidoosten van Frankrijk), Groupe Nobilé (Bordeaux, Frankrijk), B4Immo (Waals-Brabant, België), ACASA (Vlaanderen, België) en Dexin (Brussel Gewest).

Zakelijke zekerheden die eigen zijn aan elk land

De leningen verstrekt in het kader van vastgoedprojecten gaat in het algemeen gepaard met zakelijke zekerheden: hypotheek of het Voorrecht van de Geldschieter (Privilège de Prêteur de Deniers, PPD).

Aan de hand van deze onderpanden die genomen worden op vastgoedactiva, is het mogelijk om het risico te beperken in geval van wanbetaling door de Lener.

Bij zijn diversificatiestrategie moet de belegger dus ook rekening houden met de garanties die voor elk project worden verstrekt. Er wordt aan herinnerd dat in de meeste gevallen geldt: hoe hoger het rendement, hoe groter het genomen risico. 

Het type garantie en zijn effecten verschillen echter in functie van de geldende wetgeving in het land in kwestie.

Zowel in België als in Frankrijk wordt de hypotheekgarantie (in eerste of tweede rang) het vaakst gebruikt. 

In Frankrijk, vervolledigt de IPPD het gamma van mogelijke zakelijke zekerheden. Het voorrecht van de geldschieter (Privilège de prêteur de Deniers, IPPD ou PPD) is een zakelijke zekerheid (op een gebouw) die vergelijkbaar is met een hypotheek en specifiek is voor de Franse wetgeving. Het bijzondere ten opzichte van een hypotheek ligt in de prioriteit die het heeft ten opzichte van andere hypothecaire zekerheden. Zo zal een schuldeiser met een voorrecht van de geldschieter voorrang hebben op een schuldeiser met een hypotheek in eerste rang, die op zijn beurt voorrang zal hebben op een schuldeiser met een hypotheek in tweede rang. Dit is dus de sterkste zakelijke zekerheid onder het Franse recht.

In België wordt de hypotheek in het algemeen aangevuld met een hypothecair mandaat dat op elk moment en onherroepelijk kan omgezet worden in een hypotheek (hypothecaire inschrijving).

In Frankrijk is de belofte van hypothecaire overdracht een onderhandse overeenkomst waarbij de beloftegever zich ertoe verbindt op eerste verzoek een hypothecaire zekerheid te verstrekken. 

De verpanding van aandelen van een onderneming maakt het mogelijk om het bezit van een vennootschap over te nemen (door eigenaar te worden van alle of een deel van de aandelen van de vennootschap) en van de (vastgoed-)activa die ondergebracht werden in de vennootschap.

Tot slot, in de Franse wetgeving, is de Garantie op Eerste Verzoek (GAPD, Garantie Autonome Première Demande) een persoonlijke zekerheid (in tegenstelling tot een hypotheek, die een zakelijke zekerheid is) waarbij de garant (die een particulier, een bedrijf, een bank, enz. kan zijn) zich tegenover iemand (de begunstigde/de kredietverstrekker) verbindt om hem/haar een geldbedrag te betalen naar aanleiding van de verplichtingen die de opdrachtgever (de kredietnemer) is aangegaan. In tegenstelling tot de borgstelling, la GAPD een onafhankelijke en abstracte verbintenis op zich. Dat betekent dat de garant zich niet kan beroepen op de uitzonderingen van de leenovereenkomst. Hij moet betalen. De garantie heeft dus zowel een zekerheidsfunctie als een betaalfunctie indien deze op eerste verzoek is gesteld.

• Voorbeeld in België: De Belgische groep MDH is actief in vastgoedontwikkeling en de constructie van residentiële gebouwen. In het kader van een residentiële ontwikkeling waaraan de laatste hand wordt gelegd, leende de groep € 1 miljoen om het uitstaande kapitaal van zijn bankkrediet te herfinancieren. Deze lening ging gepaard met een 1e rang hypothecaire inschrijving op een pand met een geschatte verkoopwaarde van € 1,6 miljoen, wat overeenkomt met een loan-to-value (schuld/verkoopwaarde) van 63%.
• Voorbeeld in Frankrijk: De vastgoedhandelaar Groupe Nobilé leende € 1,6 miljoen om de aankoop van het pand voor zijn project 33 rue de Cornac gedeeltelijk te financieren. De Look&Fin-lening ging gepaard met een zekerheid, nl. de registratie van het voorrecht van de geldschieter (Inscription de privilège de prêteur de deniers, IPPD) voor het bedrag van € 1.517.000 in hoofdsom op het pand.

Tot slot, een laatste advies, denk er ook aan om de geïnvesteerde bedragen te harmoniseren om uw risico’s af te zwakken.