Immobilier direct : pourquoi les rendements des investisseurs chutent en 2025 ?

Immobilier direct : pourquoi les rendements des investisseurs chutent en 2025 ?

La suppression, au 1er janvier 2025, de la déduction ordinaire des intérêts des crédits immobiliers – destinée à faire davantage contribuer les contribuables les plus aisés à l’effort budgétaire fédéral – entraîne une baisse des rendements immobiliers.

Longtemps considérée comme un atout fiscal essentiel pour améliorer la rentabilité nette de l’immobilier direct (achat physique), cette mesure alourdit désormais la charge fiscale des investisseurs et accentue la pression déjà forte liée à la hausse des taux et aux prix toujours élevés du marché. 

Qu’est-ce qui est concrètement concerné par la fin de cet avantage fiscal ? Quel impact sur le rendement des investisseurs immobiliers ? Quels sont les enjeux ?  Quelles sont les alternatives ? Tour d’horizon.

Rappel de la réforme

Suppression pour les biens autres que la résidence principale

Pour rappel, cet avantage fiscal permettait aux propriétaires d’une ou plusieurs résidences secondaires ou d’un bien d’investissement financé par un crédit immobilier de déduire les intérêts payés de leur base imposable, réduisant ainsi l’impôt dû à l’IPP.

L’avantage fiscal de déduire les intérêts d’un emprunt immobilier ne pourra donc plus s’appliquer pour les résidences secondaires ou les biens locatifs dès l’exercice revenu 2025 (déclaration 2026). 

Application aux crédits existants

Contrairement à une extinction progressive, la mesure devrait s’appliquer aussi aux emprunts déjà contractés, ce qui change les conditions de rentabilité pour ceux qui avaient bâti des projets sur l’ancien régime. Toutefois, certains spécialistes débattent de la légalité ou de la constitutionnalité de l’application rétroactive pour des prêts antérieurs. 

Impact chiffré

Selon les experts, la suppression de cet avantage fiscal entraîne une baisse du rendement net d’environ -0,3% à -0,5%. 

Prenons l'exemple d’un investisseur qui achète un immeuble, avec pour objectif principal de générer un revenu locatif, à Bruxelles. Cet immeuble est acheté au prix de 800.000€, soit 920.000€ tous frais annexes compris. Cet investisseur va emprunter 80% du prix du bien, soit 640.000€ avec un taux d’emprunt fixe de 3% sur une durée de 20 ans. Il y aura donc un total de 19.200€ d’intérêt à charge déductible. En termes de mensualités de remboursement il devra débourser 3.585€, ce qui représente un total de 43.018€ par an.

Admettons que cet investisseur perçoit des loyers annuels nets de 41.400€ imposés sur la base du revenu cadastral indexé, 6.572€, et majoré de 40%, ce qui représente 9.201€. En déduisant la charge d'intérêts de 19.200€ des 9.201€, sa base imposable tombe à zéro. Ses loyers, après impôts, sont maintenus à 41.400 euros et son rendement net s'élève alors à 4,5%.

S'il ne peut plus déduire ses intérêts, sa base imposable s'élève à 9.201€. Étant taxé au taux marginal (50%), l'impôt dû s'établit alors à 4.601€, qu’il déduit des loyers perçus (41.400-4.601). Ses loyers annuels s'élèvent à 36.799€ et son rendement tombe à 4%. (Source de l’Exemple: L’Echo)

Enjeux et risques pour l’investisseur immobilier particulier

La suppression de la déduction des intérêts pèse directement sur le rendement net d’un placement immobilier physique, rendant certains projets moins attractifs que prévu. Les petits investisseurs, souvent propriétaires d’un ou deux biens avec un endettement limité, risquent d’être les plus touchés. Cette mesure traduit aussi une certaine instabilité fiscale, qui brouille la prévisibilité et fragilise la confiance des porteurs de projets. À cela s’ajoute un contexte économique défavorable : depuis fin 2022, la hausse des taux hypothécaires a déjà réduit les marges, tandis que les prix de l’immobilier restent élevés, les vendeurs n’ayant pas encore ajusté leurs attentes. Ces prix, qui continuent de grimper, compliquent aussi  les plans financiers des investisseurs en quête de rendement. Enfin, il faut anticiper une possible pression sur le marché locatif : pour compenser leur perte fiscale, certains bailleurs pourraient répercuter le manque à gagner par une hausse des loyers, ce qui accentuerait encore les tensions sur un marché déjà sous forte demande.

Alternatives à l’investissement immobilier physique

Afin de diversifier ses investissements immobiliers et optimiser son rendement, il existe des alternatives via l’Immobilier “papier”. Cet investissement permet d’investir sans posséder directement un bien, en évitant les contraintes de gestion. Deux formes principales existes : 

Sociétés Immobilières Réglementées (SIR)

Les Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) sont des sociétés cotées en bourse qui permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée très faible, souvent inférieur à 100 €. Elles offrent une liquidité élevée, puisqu’il est possible d’acheter ou de vendre leurs actions à tout moment. Les SIR distribuent chaque année au moins 80% de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui en fait une source de revenus régulière. Leur rendement, en moyenne autour de 3,5% en 2021, reste cependant variable et sensible aux fluctuations des taux d’intérêt. Il n’existe pas de garantie sur le capital investi, et les dividendes perçus sont soumis à un précompte mobilier de 30%, avec certaines possibilités de réduction fiscale dans des cas spécifiques.

Crowdlending immobilier

Le crowdlending immobilier, proposé via des plateformes agréées (ECSP) comme Look&Fin, permet d’investir directement dans des projets immobiliers, souvent axés sur la rénovation énergétique. Accessible dès 100€, il offre des rendements fixes attractifs, allant de 5,25% à 11% brut par an, avec des intérêts versés mensuellement. En contrepartie, il s’agit d’un placement non liquide, puisque les fonds restent bloqués entre 12 et 60 mois selon le projet. Pour protéger l’investisseur, certains dossiers peuvent être assortis de sûretés telles qu’une assurance capital, une hypothèque de premier rang ou encore une garantie partielle. Comme pour les autres revenus mobiliers, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier de 30%.