Un nouveau gouverneur à la FED : pourquoi l’investisseur immobilier est impacté

Un nouveau gouverneur à la FED : pourquoi l’investisseur immobilier est impacté

Peu de Gouverneurs de la banque centrale américaine auront autant fait parler d’eux avant même leur nomination. Sa mise précoce sous les projecteurs, Kevin Warsh la doit sans aucun doute à Donald Trump. Depuis de longs mois, le président des Etats-Unis avait en effet fait de la critique acerbe de son prédécesseur une habitude quasi hebdomadaire, assortie d’appels répétés à son remplacement.

Un gouverneur « hawkish »

Mais au sein du monde financier, ceux qui s’attendait à un revirement drastique avec le départ de Jérome Powell ont été surpris. Le 18 juin, à l’issue de sa première réunion de politique monétaire, Kevin Warsh s’est en effet profilé en partisan d’une politique monétaire plutôt restrictive. Il n’a pas seulement confirmé le maintien des taux d’intérêts US à leur niveau précédant, mais aussi réaffirmé fermement la nécessité de combattre l’inflation comme objectif premier. Couplée aux prédictions de neuf des dix-huit membres de la Fed, qui estiment que la prochaine étape sera une hausse de taux dès cette année, l’annonce a eu pour effet immédiat de booster le taux des obligations d’Etat américaines.

La fin des projections 

Le nouveau gouverneur s’est par ailleurs abstenu de donner ses propres prévisions. Réticent à l’idée même de communiquer des anticipations, il a d’ailleurs annoncé à cette occasion la disparition des « forward guidance » émises par la Fed. Instituées depuis 2012, ces projections avaient pour but d’esquisser les intentions de la banque centrale américaine pour les mois à venir.

En ôtant cet élément de la boîte à outil des analystes financiers et investisseurs, le nouveau gouverneur ajoutera encore un peu aux incertitudes économiques et politiques qui planent sur les marchés depuis de nombreux mois. Les « forward guidance » avaient en effet pour vertu d’ancrer les anticipations de marché. Aux yeux de beaucoup d’analystes, leur disparition augmente le risque de fluctuations plus marquées des cours des actions et des obligations. 

Et en Europe ?

Doit-on s’attendre à une même tendance en Europe ? Ce mercredi la BCE, par la voix de sa présidente Christine Lagarde, a exprimé une nouvelle fois ses réserves quant aux « forward guidance ».  Mais elle a aussi insisté sur le rôle utile que jouent les « frameworks guidance ». « Lorsque l’ampleur et les répartitions des chocs deviennent très incertaines, nous ne pouvons pas offrir de certitude en nous engageant sur une trajectoire particulière des taux. (…) Nous pouvons toutefois apporter des éclaircissements sur notre fonction de réaction. Nous pouvons toujours aider le public à comprendre comment nous allons naviguer dans ce nouveau contexte », avait-elle déjà expliqué il y a quelques semaines.

Quid des taux d’intérêts ?

Aujourd’hui, l’absence de guidance rend en tous cas le débat sur l’évolution des taux US dans les prochains mois plus ouvert que jamais, entre les experts qui intègrent au moins une augmentation d’ici la fin de l’année et ceux qui, tablant sur un ralentissement de l’inflation suite à la paix en Iran, espèrent un maintien, voir même une baisse des taux. 

Au-delà, plusieurs pensent qu’en ouvrant systématiquement un éventail plus large de scénarios, une Fed qui communique moins sur ses intentions futures pourrait aussi faire grimper structurellement les taux. Les opérateurs auront en effet à prendre en compte la possibilité de hausses surprises lors de n'importe quelle réunion de l’institution américaine. De quoi générer une prime de risque plus élevée, qui entraînera à son tour une augmentation des coûts d’emprunt.

Encore plus de volatilité

Qu’en retenir pour l’investisseur ?  Il faut s’attendre, avec la disparition des forward guidance américaine à un nouveau surplus de volatilité. Pour l’investisseur immobilier US, où les taux d’intérêt des prêts hypothécaires sont fixés sur les marchés obligataires, toute fluctuation de ces derniers à la suite d’une décision inattendue de la Fed pourrait rendre l’achat d’un logement moins cher ou plus cher d’une semaine à l’autre. 

Même si la BCE dispose de sa propre politique, les investisseurs européens devraient eux-aussi subir les effets de cette hausse de l’incertitude générée par la Fed, via une possible hausse des taux sur les marchés obligataires à long terme. 

Plus que jamais, diversifier son portefeuille par de l’investissement immobilier « papier » – offrant des flux de trésorerie prévisibles – pourra s’avérer très utile dans les prochains mois.  

En résumé

Pourquoi la nomination du nouveau Gouverneur de la FED impacte-t-elle l'immobilier ?

Les décisions prises par la Réserve fédérale américaine (FED) dépassent largement les frontières des États-Unis. La politique monétaire fixée par le nouveau Gouverneur façonne le paysage financier mondial et influence directement le secteur immobilier européen:

• Un effet domino sur les taux d'intérêt : Les taux directeurs américains dictent la tendance mondiale, influençant les banques centrales européennes (BCE) et les conditions de crédit bancaire.

• Une répercussion sur le coût du capital : Une politique monétaire stricte ou accommodante modifie le coût de l'emprunt pour les développeurs, marchands de biens et investisseurs.

• Une sensibilité accrue des marchés : Les incertitudes ou arbitrages de la FED créent de la volatilité sur les marchés d'actifs traditionnels.

Quel est l'impact direct pour les investisseurs et développeurs immobiliers ?

Les décisions de la banques centrale ajustent les conditions de financement et la rentabilité globale des opérations immobilières:

• Accessibilité du crédit bancaire : Des taux directeurs élevés durcissent le soutien des banques traditionnelles, rendant le recours à des financements alternatifs indispensable.

• Pression sur les valorisations : Les taux d'intérêt influencent le rendement exigé par les acheteurs, ajustant ainsi la valeur des actifs résidentiels et commerciaux.

• Besoin de prévisibilité : Les porteurs de projets doivent anticiper des coûts de dette variables et sécuriser leurs besoins en fonds propres.

Comment se protéger et tirer parti de ces évolutions avec Look&Fin ?

Dans un environnement macroéconomique en mutation rythmé par les annonces des banques centrales, les placements immobiliers de Look&Fin offrent une solution agile pour diversifier ses investissements:

• Des rendements fixes et connus à l'avance : Contrairement à la volatilité boursière ou aux taux variables, les placements immobiliers de Look&Fin proposent des rendements fixes.

• Une réponse au resserrement du crédit bancaire : Look&Fin permet aux professionnels de l’immobilier de financer leurs opérations tout en offrant aux particuliers un accès direct à des projets immobiliers de qualité.

• Des sûretés solides pour limiter les risques : Chaque investissement immobilier est assorti de sûretés fortes (hypothèques, garanties autonomes) pour sécuriser le capital des investisseurs face aux risques liés à ce type d’investissement.

Tableau récapitulatif:

Risques : Investir dans des PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Nous vous invitons donc à diversifier vos investissements. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l'échéance du prêt.