La résidence secondaire : pour qui et pourquoi ?

La résidence secondaire : pour qui et pourquoi ?

Entrée en vigueur au début de 2025, on aurait pu croire que la suppression de la déduction des intérêts hypothécaires pour les multipropriétaires serait de nature à plomber le marché belge des secondes résidences. A en croire BNP Paribas Fortis, qui détient près d’un quart du marché hypothécaire en Belgique, il n’en a rien été.

Un marché en pleine croissance 

A l’occasion de la publication de son baromètre de la seconde résidence il y a quelques semaines, la banque annonçait en effet avoir enregistré une progression de +56% du nombre de dossiers de crédits hypothécaires destinés à l’acquisition d’une seconde résidence. Grosso modo, les secondes résidences représentent un dossier hypothécaire sur cinq au sein de la banque. 

En réalité, les chiffres du SPF finance indiquent que le nombre de multipropriétaires belges n’a jamais été aussi élevé. De 830.000 en 2021, ils sont aujourd’hui passés à plus de 905.000, soit un peu moins de 10% de la population. En moyenne, le montant emprunté pour l’acquisition de tels biens était de 231,500 euros en 2025, contre 212,000 euros il y a trois ans encore.

Les hot spots 

La Belgique reste la destination première des investissements en résidence secondaire. On apprend ainsi que près de 660.000 Belges disposaient d’au moins un second bien sur le territoire national en 2025. Il s’agit surtout de maisons (75%) plutôt que d’appartements.

La côte belge représente à elle seule un cinquième des acquisitions avec Ostende (17%), Bruges (9%) et Knokke-Heist (8%) sur le podium.  Les Ardennes continuent également de séduire les investisseurs et les particuliers. C’est là que se conclut en effet près d’une acquisition de résidences secondaires sur dix, si l’on s’en réfère aux chiffres de BNP Paribas Fortis. 

Et à l’étranger ? Plus de 252.000 Belges sont désormais propriétaires d’une résidence secondaire hors de nos frontières, soit une croissance de +25% au cours des deux dernières années, d’après le SPF économie.  Aujourd’hui encore, c’est l’Espagne qui reste la destination numéro un des multi-propriétaires (41% des transactions), devant la France (33%) et l’Italie (8%). 

En Belgique ou à l’étranger : des objectifs différents

De façon générale, les acquisitions répondent à des motivations bien différentes, selon que le bien convoité soit en Belgique ou à l’étranger. Dans notre pays, les résidences secondaires sont très souvent envisagées comme de véritables actifs financiers. C’est particulièrement vrai à Louvain (64% des crédits émis), à Mons (59%), à Liège (52%) et à Bruxelles (44%), à la fois centres économiques, résidentiels et universitaires. La banque franco-belge révèle encore qu’un quart des secondes résidences qu’elle finance ont pour but de dégager des revenus locatifs.

A l’étranger, en revanche, les achats restent principalement motivés par un usage personnel. Ainsi, seuls 18% des acquisitions de biens y poursuivraient un objectif locatif. C’est surtout en France qu’investissent les propriétaires en quête de revenus, alors que l’Espagne est privilégiée par les « purs vacanciers ».

Résidences à l’étranger : pas seulement pour les pensionnés

De fait, le marché des résidences secondaires à l’étranger semble s’être profondément transformé depuis la pandémie. Aujourd’hui, pointe la banque, les trentenaires et quadragénaires n’hésitent plus à investir dans un segment longtemps réservé aux retraités. Ainsi les moins de 45 ans représentent déjà près d’un acquéreur sur 4 ! Aujourd’hui, note encore la banque, l’âge moyen des emprunteurs concernés est de 51 ans. 

Complexités fiscales et patrimoniales

Des opérations qui, toutefois, ne vont pas sans une certaine complexité fiscale et liée à la transmission. On pense notamment aux modalités de réalisation d’un achat scindé avec les enfants, pratique couramment utilisée en Belgique. Souvent, les candidats propriétaires auront aussi à analyser les règles civiles et fiscales locales en matière de transmission - que ce soit par succession ou donation - ainsi que leur articulation avec les règles belges. Être propriétaire à l’étranger comporte plusieurs coûts cachés, qu’il faut pouvoir anticiper et évaluer précisément afin de s’assurer que jeu en vaut bien la chandelle… 

Faut-il encore acheter une résidence secondaire ?

Si l'acquisition d'une résidence secondaire répond souvent à un projet de vie autant qu'à un objectif patrimonial, elle ne constitue pas toujours le placement le plus performant d'un point de vue financier. Entre le coût du crédit, les droits d'enregistrement, la fiscalité, les charges d'entretien ou encore les éventuelles périodes d'inoccupation, la rentabilité réelle peut s'avérer inférieure aux attentes. Pour les investisseurs qui souhaitent s'exposer au marché immobilier sans les contraintes de la propriété, d'autres solutions existent. Le financement participatif immobilier, par exemple, permet d'investir à partir de quelques centaines d'euros seulement, de percevoir des revenus réguliers et de récupérer son capital à l'échéance des projets, généralement sur des horizons court-moyen terme. Une approche complémentaire qui offre davantage de souplesse, permet de diversifier son patrimoine et laisse la liberté d'utiliser les revenus générés pour financer d'autres projets… comme profiter de vacances là où l'on en a réellement envie, sans être attaché à une seule destination.

En résumé

Pourquoi la question de la résidence secondaire se pose-t-elle différemment aujourd'hui ?

L'acquisition d'une seconde propriété à des fins de loisir ou de placement s'inscrit dans un cadre économique et fiscal en profonde transformation:

• La fin des incitations fiscales : La suppression de la déduction des intérêts hypothécaires pour les multipropriétaires et résidences secondaires alourdit le coût net du financement.

• Le coût d'opportunité du capital : Immobiliser un apport important dans une résidence secondaire prive l'épargnant de liquidités utilisables sur des actifs à meilleur rendement immédiat.

• L'évolution des modes de vie : Le travail hybride et la flexibilité professionnelle incitent à rechercher l'usage plutôt que la possession exclusive, pour éviter les charges fixes inutiles.

Quels sont les profils et les enjeux financiers d'un tel projet ?

Avant de se lancer dans l'achat d'une résidence secondaire, deux grandes motivations s'affrontent souvent:

• Le projet "Plaisir & Patrimoine" : Privilégie la valeur d'usage (vacances, rassemblements familiaux) et la transmission, tout en acceptant des frais annexes élevés (taxes, entretien, précompte).

• Le projet "Rentabilité & Rendement" : Vise l'amortissement par la location saisonnière, mais se heurte aux contraintes de gestion ainsi qu'à la régulation locale des meublés de tourisme.

• L'exigence d'apport personnel : Les banques imposent désormais des critères d'octroi stricts et des fonds propres renforcés pour les financements non principaux.

Comment dynamiser son patrimoine sans immobiliser son capital avec Look&Fin ?

Pour les épargnants qui souhaitent faire fructifier leurs liquidités avec la solidité de la pierre sans supporter les contraintes d'une seconde propriété, le crowdlending immobilier Look&Fin offre une alternative idéale:

• Rentabilité nette et immédiate : Bénéficiez d'intérêts contractuels fixes (généralement entre 5,25 % et 8 % brut par an) versés à échéances régulières, dès des montants accessibles.

• Absence totale de charges et de gestion : Aucun entretien à financer, pas de taxes locales additionnelles ni de démarches locatives complexes.

• Sécurité adossée à l'immobilier : Chaque prêt est garanti par des sûretés réelles de premier ordre (hypothèques, garanties autonomes) sur des projets professionnels audités.

Tableau récapitulatif:

Risques : Investir dans des PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Nous vous invitons donc à diversifier vos investissements. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l'échéance du prêt.