Comment le crowdlending peut-il aider le marchand de biens ?

Comment le crowdlending peut-il aider le marchand de biens ?

Le cœur de métier du marchand de biens est l’achat et la revente de biens immobiliers existants pour dégager un bénéfice. Il ne construit donc pas à proprement parler un bien immobilier, comme c’est le cas du promoteur.

Cependant, une opération de marchand de biens réussie implique de maîtriser les différents aspects de la création de valeur. Car c'est bien à partir de cette création de valeur que ce dernier va pouvoir dégager la plus-value. 

Au-delà de la création de valeur, le métier de marchand de biens englobe bien d’autres facettes et contribue notamment à un impact sociétal encore peu mis en avant, mais de plus en plus recherché par les trois Régions du pays. Quelles sont les problématiques du marchand de biens ? Quel est son impact réel sur l’écosystème ? Quel avenir pour cette profession ? Les différentes facettes du marchand de bien, c’est la thématique de cet article.

Obtenir un financement, des exigences à remplir

L'une des difficultés récurrentes du marchands de biens est l’obtention du crédit bancaire pour financer une opération. Le marchand de biens doit souvent agir vite et se diriger vers des prêts in fine. La taille de l’apport financier lors de l’emprunt immobilier exigé par les banques est très strict.

"Ces dernières exigent un apport minimal en fonds propres en général de 20% et ce pourcentage est en augmentation dans le contexte actuel”, nous dit Malik Slos, Senior Analyst en charge de l’immobilier chez Look&Fin. “Ce qui est d’ailleurs justifié au regard du risque inhérent au métier de marchand de biens” ajoute-t-il.

En effet, les banques vont considérer le marchand de biens comme un acteur de l’immobilier hybride. Les établissements bancaires vont donc être sensiblement exigeants avec ce type d’acteurs.

"Les marchands de biens que nous côtoyons actuellement nous confirment que les banques ont tendance à renforcer leurs exigences en termes de fonds propres à apporter depuis le début de la crise sanitaire”, ajoute Malik Slos.  

Enfin, les acteurs bancaires sont également très attentifs à trois aspects :

• l'expérience du marchand de biens

• la localisation du bien immobilier

• le prix d’acquisition au mètre carré

Chez Look&Fin, ce sont également 3 critères analysés attentivement lorsqu’un marchand de biens fait une demande pour obtenir un financement via le crowdfunding immobilier.

L’expérience du marchand de biens

Le marchand de biens est une personne dont l'activité professionnelle est d'acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI. Mais dans les faits, mener une opération de marchand de biens est à la portée de tout le monde. N’importe qui peut avoir l'opportunité de racheter un bâtiment pour le diviser en plusieurs logements. 

Les banques vont donc d'emblée vérifier l’expérience du marchand de biens. Si ce dernier n’a pas, ou très peu d’expérience, elles vont le considérer comme un candidat opportuniste. Dans ce cas, elles vont exiger une part plus importante de fonds propres à apporter, pouvant même aller jusqu’à 50% du besoin total recherché.

Avec plusieurs années d’expérience à leur actif, les marchands de biens dits ‘professionnels’ semblent les candidats préférés des banques. “Ce type de marchands ont une parfaite connaissance de leur marché avec déjà plusieurs opérations réalisées à leur actif et le track record qui va avec” nous dit Malik Slos.

Les banquiers seraient, d’après nos sources, dans ce cadre là, moins exigeants sur la part de fonds propres à apporter. Celle-ci serait en général de 20 à 30 %. Mais attention, les banques vont tout de même être très attentives aux garanties et cautions qui pourront être amenées.

Il en va de même pour le crowdlending immobilier, “Le candidat emprunteur doit avoir 10 ans d’expérience prouvé sur ce secteur pour pouvoir étudier une demande de financement. Il doit aussi pouvoir proposer des garanties. Sans cela, notre communauté de prêteurs aura plus de difficulté à faire confiance au projet”, ajoute Malik Slos.

L’importance de la localisation

La localisation est aussi le second point très important pour les banques ainsi que le prix au mètre carré à l’achat. “Pour nous comme pour les banques, il est primordial d’acheter en-dessous du prix du marché pour espérer maximiser la plus-value lors de la revente” précise Malik Slos de Look&Fin. Un emplacement jugé compliqué ou un prix au mètre carré qui paraîtrait trop élevé par rapport au lieu, sont des critères pénalisants pour l’emprunteur. 

En Belgique, selon les Régions, les prix au mètres carrés peuvent fortement varier, la Région de Bruxelles-Capitale étant en moyenne la plus chère pour tous les types de logements, suivie de la Flandre puis de la Wallonie. Cependant, les prix peuvent aussi varier selon des zones spécifiques, où dans certains quartiers ou communes spécifiques. En 2020 et d’après StatBel, les endroits où les prix furent les plus élevés ont été Knokke-Heist en Flandre, Lasne en Wallonie et Ixelles pour Bruxelles Capitale.

L'emplacement d’un bien doit aussi de plus en plus s’inscrire dans une certaine mouvance. La tendance qui se dessine, c’est d’avoir des villes plus “vertes” et des logements plus respectueux de l’environnement, en termes d’économie d’énergie par exemple. Une volonté politique mais aussi citoyenne. 
 

La part de fonds propres à apporter

Le profil du marchand de biens et l’emplacement du lieu du bien à acquérir sont des aspects qui vont déterminer la part de fonds propres que le marchand de biens devra apporter à la banque. Les garanties que l’emprunteur peut proposer, comme la garantie en 1er rang ou une caution personnelle, vont également diminuer le risque pris par les banques. 

En effet, “la création de valeur du marchand de biens passe en général par plusieurs types de démarches qui comportent des risques (travaux, division, les démarches d’urbanisme etc…”, nous dit Malik Slos. “Les banques veulent donc garantir ces différents risques”, ajoute-t-il.

Si tous les signaux sont au ‘vert’ pour les banques, la quote part requise de fonds propres se situe généralement entre 20 et 30 %. La quotité à apporter varie donc en fonction du risque pris selon l’évaluation de l’établissement bancaire et peut donc atteindre jusqu’à 50% dans certains cas.

Le crowdlending : conditions et avantages

Pour accéder à un crédit via le crowdlending immobilier, le marchand de biens doit pouvoir répondre à un certain nombre de critères. “Look&Fin étudie au cas par cas chaque demande avec ou sans la banque mais toujours avec une prise d'hypothèque. L’absence de la banque permet de prendre une hypothèque en premier rang”  expose Malik Slos.“Il doit pouvoir apporter à son opération une certaine valeur ajoutée” ajoute-il.

De même, la plateforme exigera un minimum de 10 ans d’expérience. Afin d’avoir une vue complète sur l’expérience du demandeur, son aptitude à mener à bien plusieurs projets rentables ou bien encore pour vérifier sa connaissance parfaite du marché local. “Le marchand de biens doit pouvoir présenter un aperçu complet des projets qu’il a déjà réalisés. De même, les autorisations administratives préalables nécessaires au projet doivent être obtenues et purgées. Enfin, le budget total de l’opération doit pouvoir être présenté. Look&Fin va ensuite structurer son prêt sur base du prix d’acquisition (Loan To Cost)” nous dit encore Malik Slos.

“Nous constatons depuis le deuxième semestre 2020 une accélération des demandes pour ce type d’opération. Nous sommes très vigilants sur la “qualité” des marchands de biens et sur les sûretés réelles qu’ils peuvent apporter” conclut Malik Slos. 

Même si les taux bancaires restent attractifs - parfois dans une fourchette de 1,5% à 2% - le crowdlending immobilier permet à ce type d’acteurs de boucler une opération plus rapidement ou tout simplement de la faire (dans les cas où la majorité de leurs fonds propres seraient immobilisés sur d’autres opérations en cours).  Mais, si l’on analyse le coût total de l’emprunt lissé, avec les taux du crédit bancaire qui se trouve sur une durée plus longue et celui du crowdlending sur une durée plus courte, le marchand de biens arrive à un coût d’emprunt lissé très raisonnable. Et surtout, il aura réalisé son opération.

Les tendances futures qui se dessinent pour cette profession 

L'activité de marchand de biens s’inscrit dans une tendance qui devrait s’intensifier dans les années à venir, celle d’avoir une approche de l’immobilier plus ‘verte’ en avec notamment la transformation de l’existant pour avoir des logements plus autonomes en terme d’énergies, mais aussi moins gourmands en consommation d’électricité par exemple.

En effet, la transformation d’immeubles existants à un impact écologique important. Une meilleure isolation réduit la consommation d’énergie et la transformation d’un immeuble émet considérablement moins de CO2 que la construction du neuf. 

Préserver les espaces verts en évitant d’y construire du neuf est au cœur des préoccupations à la fois des politiques mais aussi de nombreux citoyens. 

La crise sanitaire a également eu un impact sur la manière de travailler et avec l’essor du télétravail. L'immobilier de bureaux sera très certainement amené à être repensé et dans certains cas réaménagé en logements.

Privilégier la transformation de l’existant en la confiant à des experts qui maîtrisent les différentes étapes de la transformation de bâtiments en logements, sera très certainement de plus en plus recherché et valorisé dans les prochaines années. “Une aubaine pour le marchand de biens, car c’est un expert de la transformation de biens existant” ajoute Malik Slos. La transformation de l’existant a également un impact direct sur la vie locale (commerces, artisans..). 

Le marchand de biens a donc un rôle crucial dans la création de logements dans les prochaines années. Les projets de transformation devront toutefois associer modernité, respect de l’environnement et développement durable.