Immobilier France : Nouvelle sûreté “HSPD”

Immobilier France : Nouvelle sûreté “HSPD”

Depuis le 1er janvier 2022, la réforme du droit des sûretés a remplacé les privilèges immobiliers spéciaux, notamment le privilège de prêteur de deniers (PPD), par des hypothèques légales. L’HSPD (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers) remplace désormais le privilège de prêteurs de deniers (PDD). Le PPD était une sûreté réelle que les prêteurs de Look&Fin rencontraient régulièrement, jusqu’à cette date, dans le cadre de leurs prêts dans des dossiers immobiliers. Pourquoi la modification de cette sûreté ? Quels sont les grands changements de la nouvelle réforme ? Quid des sûretés PPD enregistrées avant cette date et quel impact pour les prêteurs des dossiers immobiliers en cours de remboursement incluant cette sûreté ? Nous vous expliquons.

HSPD (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers), définition

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers ou PPD) est l’une des garanties qu’un créancier peut demander à un emprunteur lorsque ce dernier acquiert un bien immobilier ancien. (Sont exclus les biens en construction ainsi que les travaux de rénovation d'un bien existant).

Dans le cadre du PPD, le créancier qui en disposait était prioritaire sur celui qui dispose d’une hypothèque de 1er rang qui, lui même, était prioritaire sur un créancier disposant d’une hypothèque de 2nd rang, etc. Il s’agissait dès lors de la plus forte sûreté réelle de la législation française. ​​Pour l’emprunteur elle présentait aussi l’avantage d’être moins chère qu’une garantie hypothécaire conventionnelle en termes de coût. ​​Outre le coût, le PPD devait être inscrit dans les 2 mois après l'acte et avait un effet rétroactif. Cet effet rétroactif n'existe plus. L'HSPD reste toujours moins chère, les tarifs n'ont pas été modifiés.

L'HSPD permettra toujours au créancier qui en dispose de se prémunir contre le risque de non remboursement du prêt par l’emprunteur. En effet, si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt (ou ne paie pas les intérêts), le créancier peut intenter une procédure de saisie immobilière aboutissant à la mise en vente du bien et être remboursé en priorité sur les fruits de la vente. 

Trois étapes à remplir simultanément conditionnent l’octroie de l’HSPD : 

• que l'acte de vente et l'acte d'emprunt soient établis par un notaire

• que l'acte d'emprunt doit indiquer que le montant de l'emprunt sert à l'achat d'un bien immobilier

• et enfin, que l'acte de vente indique que le paiement de l'achat est réalisé à l'aide d'un emprunt immobilier (à défaut, on prend une hypothèque).

Look&Fin et ses Notaires partenaires se chargent de la réalisation de ces formalités.

Pourquoi ce changement ?

L'objectif est de renforcer la sécurité juridique et de favoriser l’attractivité économique du droit français en mettant fin à la rétroactivité de l’inscription du privilège sur le bien immobilier. 

Qu’est-ce que cela change ?

Désormais, l’HSPD prendra rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière - et non de manière rétroactive - au jour de la signature de l’acte de vente, comme c'était le cas pour le PPD.

Que deviennent les “anciens” PPD (Privilège de prêteurs de deniers) et quid pour les prêteurs de Look&Fin concernés ?

Les privilèges précédemment inscrits resteront soumis aux effets de la loi ancienne. Les privilèges déjà inscrits continueront de bénéficier de cette rétroactivité prévue par la loi ancienne. La fiscalité, les frais et le formalisme de l’ancien PPD ne sont pas non plus modifiés. Ils resteront applicables en l’état. 

En conclusion, les prêteurs bénéficiant de PPD en cours disposent dès lors toujours des avantages offerts par cette sûreté réelle et ce jusqu’à ce que la mainlevée ait été octroyée lors du remboursement de leur prêt.