Crowdlending, quel est le rôle du notaire dans le cadre des dossiers immobiliers ?

Crowdlending, quel est le rôle du notaire dans le cadre des dossiers immobiliers ?

Dans le cadre de certains dossiers immobiliers mis en ligne sur notre plateforme, le notaire intervient lors de la prise des sûretés réelles. Ces sûretés varient selon le pays concerné d’un dossier. Quels sont les cas où le notaire intervient ? Que doit-il faire concrètement ? Quelles peuvent être les conséquences associées à cette intervention du notaire ? On vous explique.

Dans quel cas le notaire intervient-il ?

Dans le cadre du financement d certains dossiers immobiliers, le notaire va intervenir afin de prendre des sûretés hypothécaires visant à garantir le prêt octroyé par le prêteur.

En France, ces sûretés hypothécaires sont appelées Hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (HSPD) ou hypothèque conventionnelle. En Belgique, le notaire interviendra lors de la mise en place d’une hypothèque combinée éventuellement d’un mandat hypothécaire.

• L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (HSPD)

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers ou PPD) est l’une des garanties qu’une banque peut demander à un emprunteur s’il acquiert un bien immobilier dans l’ancien. Il s’agit de la plus forte sûreté réelle de la législation française. Ces hypothèques légales ont pour objectif de renforcer la sécurité juridique et de favoriser l’attractivité économique du droit français. L’HSPD prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente. Les privilèges précédemment inscrits resteront soumis aux effets de la loi ancienne. 

• L’ hypothèque conventionnelle (FR)

Cette sûreté est prise dans le cadre du financement de biens neufs en France.

• L’hypothèque (BE)

L'hypothèque en Belgique est fort similaire à l’hypothèque en France. Par contre elle a une durée d’existence bien plus longue qui est de 30 ans

• Le mandat hypothécaire (B)

Le mandat hypothécaire est une quasi-sûreté mise en place dans le cadre du financement de projets immobiliers en Belgique. Comme son nom l’indique, le prêteur mandate son notaire de prendre à tout moment une hypothèque auquel cas le prêteur ferait défaut.

Ce mandat est bien moins onéreux qu’une hypothèque, raison pour laquelle il est fréquemment utilisé.

Lorsque plusieurs créanciers se partagent une hypothèque sur un même et unique bien, chacun d’entre eux va disposer d’un rang qui va permettre de définir un ordre de priorité. Le créancier qui bénéficie du premier rang dispose alors d'une priorité sur les créanciers qui ont un rang inférieur.

Concrètement, que fait le notaire ?

Avant d’aboutir à la signature d’actes hypothécaires authentiques établis par un notaire et transcrits au Bureau Sécurité Juridique (en Belgique) et au Service de la Publicité Foncière (en France), le notaire doit effectuer des recherches d’informations auprès de divers services ou instances. La délivrance de ces informations peut dans certains cas prendre du temps, parfois quelques semaines. L’agenda du notaire et, conséquemment, la mise à disposition des fonds, en sont tributaires. 

A titre exemplatif, voici quelques exemples parmis d’autres d’informations et de recherches que le notaire doit obtenir et effectuer afin de garantir le rang de la sûreté hypothécaire :

• les renseignements urbanistiques du bien : c’est à dire les dispositions réglementaires régionales, communales qui s’appliquent au bien;

• les recherches trentenaires (BE) ou le relevé hypothécaire (FR) : c’est l'historique du bien; à qui appartient-il ? Est-il grevé d’une hypothèque ? Existe-t-il des servitudes ? Le bien est-il démembré ?...;

• les recherches fiscales : il y lieu de vérifier si toutes les taxes relatives à l’immeuble ont été payées;

• les renseignements bancaires, à savoir les conditions à remplir afin que la banque puisse donner le cas échéant mainlevée de la sûreté qu’elle détient.

Ensuite, le notaire va rédiger un projet d’acte qui sera soumis, préalablement au créancier et ensuite à son confrère (le notaire de l’emprunteur).

Si le résultat de ces recherches ne peuvent permettre au notaire de garantir le rang de la sûreté hypothécaire, les fonds sont alors remboursés aux prêteurs.
 

Quelles peuvent être les conséquences de cette intervention du notaire pour les prêteurs ?

La principale conséquence de l’intervention d’un notaire dans un dossier de crowdlending immobilier va porter sur le délai de la libération des fonds à l’emprunteur. En effet, comme évoqué précédemment, le notaire, dans le cadre de ses fonctions, fait appel plusieurs instances ou services dont il ne maîtrise pas les agendas. Bien que son client lui indique un timing précis (ceux annoncés dans les conditions suspensives d’un dossier), il est parfois difficile de tenir les délais impartis. Dans ce cas la signature d’un acte est reportée. 

Cependant, afin de ne pas pénaliser les prêteurs de la plateforme de crowdfunding immobilier, Look&Fin s’assure d’obtenir l’accord de l’emprunteur afin que les intérêts commencent à courir à la date contractuelle de la réalisation des conditions suspensives. Ainsi l’épargne des prêteurs génère des intérêts même si les recherches hypothécaires prennent un peu plus de temps que prévu !