Immobilier en 2026 : la fin d’un avantage fiscal… et le début d’une nouvelle façon d’investir ?

Immobilier en 2026 : la fin d’un avantage fiscal… et le début d’une nouvelle façon d’investir ?

Ce début d’année 2026 marque un tournant important pour de nombreux investisseurs immobiliers en Belgique. Un avantage fiscal significatif disparaît : les intérêts des crédits hypothécaires contractés pour financer une résidence secondaire ou un bien locatif ne sont désormais plus déductibles fiscalement.

Une mesure qui peut sembler technique, mais dont l’impact est bien réel pour les multipropriétaires.

La fin de la déduction des intérêts : un changement majeur

Depuis le 1er janvier 2026, cette suppression s’applique sans phase transitoire, y compris pour les crédits déjà en cours. Dès la déclaration fiscale portant sur les revenus 2025, aucun intérêt ne pourra plus être déduit. Les emprunts contractés avant fin 2023 sont également concernés. Résultat : la base imposable à l’IPP augmente mécaniquement.

Cette décision s’inscrit dans une évolution plus large du cadre fiscal immobilier. Déjà en 2024, les nouveaux investisseurs ne bénéficiaient plus de cet avantage. Aujourd’hui, la distinction entre anciens et nouveaux propriétaires s’efface.

L’immobilier reste une composante essentielle du patrimoine des Belges, mais son environnement fiscal devient plus exigeant. Une question s’impose : est-il encore pertinent d’investir de la même manière qu’auparavant ?

Immobilier physique toujours pertinent mais plus contraignant

Détenir un bien en propre conserve de solides atouts : stabilité, potentiel de valorisation, perception de loyers, protection partielle contre l’inflation.

Cependant, cette stratégie implique :

• Apport en fonds propres important.
• Endettement personnel et impact sur la capacité d’emprunt.
• Risque de vacances locatives.
• Gestion administrative et technique (locataires, travaux, assurances, litiges).
• Concentration du risque sur un ou quelques biens.
• Fiscalité parfois lourde et changeante.

La disparition de la déductibilité des intérêts réduit l’effet de levier fiscal et rend la rentabilité nette plus sensible aux charges et aux fluctuations du marché. Cela ne signifie pas que l’immobilier physique n’est plus intéressant. Mais cela invite à réfléchir à d’autres manières d’y investir.

L’immobilier papier : une alternative stratégique

Face à ce contexte, de plus en plus d’investisseurs s’orientent vers l’immobilier indirect, souvent appelé “immobilier papier”.

Les investissements immobiliers proposés via la plateforme Look&Fin sont par essence un investissement “papier” puisque qu’ils permettent à l’investisseur de se constituer un portefeuille de prêts immobiliers diversifié … sans être propriétaire des biens et en s’économisant les contraintes de gestion au quotidien.

Plutôt que d’acheter un bien en direct, l’immobilier “papier” va permettre à l’investisseur de financer des projets immobiliers ou bien encore d’acquérir des parts d’un véhicule qui détient un portefeuille d’actifs immobiliers. Ce type d’investissement peut se réaliser via des sociétés civiles de placement, des fonds spécialisés, des sociétés immobilières cotées, - comme les sociétés immobilière réglementée "SIR" - ou encore via des solutions de dette immobilière. L’investisseur ne possède pas un immeuble précis, mais une fraction d’un ensemble diversifié d’actifs immobiliers.

Les atouts de l’immobilier indirect

Diversification immédiate

Un seul investissement permet d’être exposé à :

• De nombreux immeubles avec différentes typologies d’actifs
• De nombreux locataires,
• Différents secteurs d’activité,
• Diverses zones géographiques.

Cette mutualisation limite le risque lié à un actif unique ou à un locataire unique.

Accessibilité et simplicité

L’investissement indirect requiert généralement un ticket d’entrée plus accessible et ne nécessite aucune gestion locative. La sélection des actifs, la négociation des baux et les arbitrages sont assurés par des professionnels.

Revenus réguliers

Les loyers perçus par le portefeuille sont redistribués sous forme de dividendes. Selon les stratégies adoptées, les rendements peuvent être compétitifs, tout en restant adossés à des actifs tangibles.

Moins de contraintes

Pas de gestion quotidienne, pas de travaux à coordonner, pas de relation locative à assurer. L’investisseur reçoit un reporting régulier et perçoit les revenus selon la fréquence prévue.

Investir autrement

L’immobilier indirect ne remplace pas l’investissement en direct. Il le complète. La fin de la déduction des intérêts ne marque pas non plus la fin de l’investissement immobilier. Elle invite plutôt à repenser sa stratégie.

• Quel niveau de risque suis-je prêt à accepter ?
• Quelle part de mon patrimoine doit être exposée à l’immobilier ?
• Suis-je prêt à gérer moi-même un bien ?
• Ai-je besoin de revenus réguliers ?
• Comment optimiser la fiscalité globale de mon patrimoine ?

L’immobilier papier s’inscrit dans cette réflexion moderne : il permet de rester exposé aux fondamentaux du secteur – revenus locatifs, ancrage dans l’économie réelle, potentiel de valorisation – tout en limitant certaines contraintes liées à la détention en direct.

En 2026, investir dans la pierre ne signifie plus forcément acheter un bien. Cela peut aussi consister à investir différemment, de manière plus diversifiée et structurée.

En résumé

Pourquoi 2026 marque-t-il la fin d'un avantage fiscal majeur pour l'immobilier ?

L'année 2026 s'inscrit sous le signe d'un durcissement du cadre fiscal pesant sur l'investissement immobilier traditionnel en direct:

• Une remise en cause des niches fiscales : Les incitations et déductions associées à l'acquisition ou à la détention directe de biens résidentiels sont progressivement rabotées par les autorités.

• La pression sur les revenus locatifs : Les réformes visant à imposer les loyers réels ou à réévaluer la fiscalité patrimoniale réduisent la rentabilité nette perçue par les bailleurs privés.

• Le coût de la conformité énergétique : L'obligation de rénovation (normes DPE / performance énergétique) représente une charge financière non déductible immédiate pour maintenir les biens sur le marché.

Quelle est cette nouvelle façon d'investir qui s'impose aux épargnants ?

Face aux lourdeurs administratives, fiscales et opérationnelles de l'immobilier classique, les investisseurs privilégient désormais des solutions de placement plus directes, agiles et optimisées:

• La transition de la propriété physique à la dette obligataire : Prêter son capital à des professionnels du secteur plutôt que d'acheter des murs en direct permet de s'affranchir de la gestion locative.

• Une fiscalité lisible et maîtrisée : Des revenus d'intérêts soumis au précompte mobilier libératoire, évitant les mauvaises surprises liées à la fiscalité locative foncière.

• L'agilité et la diversification : Répartir son capital sur plusieurs projets ciblés (résidentiel, marchand de biens, rénovation) plutôt que d'immobiliser ses fonds sur un seul actif.

Comment basculer vers cette nouvelle approche immobilière avec Look&Fin ?

Look&Fin offre aux particuliers et sociétés la possibilité d'adapter leur patrimoine aux enjeux de 2026 grâce à ses investissement immobiliers:

• Des rendements fixes attractifs : Percevez des intérêts fixes (généralement entre 5,25% et 8% brut par an) versés à échéances régulières (mensuelles ou trimestrielles).

• Une protection adossée à la pierre : Chaque prêt fait l'objet d'une analyse rigoureuse et s'accompagne de garanties solides (hypothèques de 1er rang, sûretés réelles).

• Un investissement 100 % passif : Aucune gestion de locataires, aucun travaux à superviser et une souscription entièrement digitalisée en quelques clics.

Tableau récapitulatif:

Risques : Investir dans des PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Nous vous invitons donc à diversifier vos investissements. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l'échéance du prêt.