Taxer les loyers réels : les plutôt « pour » et les plutôt « contre »…

Taxer les loyers réels : les plutôt « pour » et les plutôt « contre »…

Ce n’est un secret pour personne, le gouvernement fédéral belge est activement à la recherche de nouvelles ressources lui permettant de boucler son prochain budget. C’est ainsi qu’il avait demandé il y a quelques semaines au Bureau du plan de lui soumettre une série de pistes à explorer.  

Le revenu cadastral (RC) remis en question

Le rapport, publié par l’institution au début de ce mois, compile pas moins de 263 suggestions d’experts économiques de notre pays. L’occasion de remettre à l’avant-plan la question de la taxation des revenus locatifs. « Certains proposent soit que les loyers réels soient imposés, en lieu et place du revenu cadastral (RC), soit que le revenu cadastral soit révisé (à la hausse) » énonce ainsi le document, sans plus de détails.  

Pour rappel, le RC est un loyer annuel net fictif attribué par les pouvoirs publics. Indexé chaque année, il est ensuite majoré de 40 % pour obtenir le revenu immobilier imposable.

Un vieux débat

Le rapport du Plan se réfère à une proposition faite en 2024 par DéFI. Reprise sur le site web de la formation politique, cette dernière insiste toutefois sur le fait qu’un tel système devrait s’assortir d’une déduction totale de l’ensemble des frais et taxes générés par le bien immobilier donné en location (taxes régionales, provinciales et communales, précompte immobilier) et faire partie d’une nouvelle approche globale de la fiscalité immobilière. Le débat n’est pas neuf et anime depuis de nombreuses années les académiques de notre pays. 

Plutôt « pour »

Parmi les critiques du régime actuel, Paul De Grauwe plaide en particulier pour l’instauration d’impôts annuels forfaitaires et progressifs sur l’ensemble des patrimoines, dans lesquels il inclut les biens immobiliers. Une façon, aux yeux du professeur de la KUL et de la London School of Economics, de rétablir un équilibre dans le traitement fiscal  des revenus du travail et du capital. Il est appuyé par Philippe Defeyt (Institut pour un développement durable), qui fait de la taxation des loyers réels une question d’équité.

Etienne de Callataÿ lui aussi, estime que les revenus du capital immobilier sont trop peu taxés en Belgique. Pour l’économiste, la taxation des loyers réels - déduction faite des frais - est « une excellente » idée.  « Conceptuellement, plutôt que de se baser sur le revenu cadastral déterminé par un fonctionnaire, en tant qu’économiste de marché, je préfère me baser sur un prix déterminé par le marché lui-même, à savoir le loyer », justifiait-il dans l’Echo l’année passée.

Même son de cloche du côté de l'IWEPS, l’Institut wallon de l'évaluation, de la prospective et de la statistique.  Si l’institut évoque, lui aussi, une taxation plus globale et progressive de l’ensemble des patrimoines, elle souligne qu’une taxation unique et identique de chaque loyer, qui toucherait grands et les petits bailleurs de la même façon, serait une erreur. L’IWEPS rappelle ainsi que près de la moitié des bailleurs en Wallonie sont de « petits propriétaires », ne mettant en location qu'un seul logement.

Plutôt « contre »

D'autres s'opposent à une taxation alourdie des loyers, craignant qu'elle ne décourage l'investissement ou ne soit répercutée sur les locataires. 

Ainsi l’auteur et Docteur en droit Guy Kleinen met en avant les effets pervers d’une nouvelle taxe sur les propriétaires. En particulier celui de freiner l’investissement locatif et, dans un marché déjà tendu par endroits, générer ainsi une sous-offre. Il est rejoint par Philippe Ledent. Même si l’économiste d’ING considère que l’immobilier de location bénéficie aujourd’hui d’un régime plutôt clément, il perçoit lui aussi dans un durcissement de la fiscalité immobilière un risque d’inflation des loyers. 

Sur la même ligne Nico Harboort, de l’Université d’Anvers, juge inopportun d'alourdir davantage la pression fiscale sur les revenus immobiliers, mais plaide pour une actualisation du revenu cadastral ouvrant la voie à une fiscalité mieux adaptée à la réalité économique. De quoi rendre le système plus transparent et plus équitable à ses yeux

Pour sa part, Bruno Colmant reconnait que le système n’est pas parfait mais craint ouvertement les effets d’une refonte. « On peut bien sûr tout démonter comme un mécano, mais à quel prix, et surtout avec combien de difficultés administratives ? En croyant simplifier, on risque de créer des inégalités et des effets d’aubaine », expliquait il déjà en 2022. 

Diversifier plutôt que de s’exposer

Que fera le gouvernement Arizona de ces différents avis ? Impossible de répondre à ce stade mais dans l’incertitude, comment ne rappeler cette loi d’airain en matière de finances :  face à un risque accru – y compris fiscal – rien ne vaut mieux qu’une bonne diversification. 

A cet égard, Look&Fin offre à tout investisseur la possibilité d’ajouter à ses investissements locatifs d’intéressantes opportunités dans l’immobilier dématérialisé européen. De quoi équilibrer son portefeuille à la fois en termes d’actifs et de géographies.

En résumé

Pourquoi le débat sur la taxation des loyers réels refait-il surface en Belgique ?

En Belgique, les revenus immobiliers des particuliers sont traditionnellement imposés sur la base du revenu cadastral (indexé et majoré), et non sur les loyers effectivement perçus. La possibilité de basculer vers une taxation des loyers réels alimente régulièrement les discussions politiques et économiques:

• Un objectif d'équité fiscale : Ses partisans soutiennent qu'imposer les loyers réels permettrait d'aligner la fiscalité immobilière sur celle du travail ou des revenus financiers.

• La modernisation d'un système ancien : Le revenu cadastral repose sur des évaluations datant de 1975, créant des disparités d'imposition selon la localisation et l'évolution des quartiers.

• Les exigences européennes : Les instances européennes incitent régulièrement la Belgique à réformer sa fiscalité patrimoniale pour la rendre plus transparente et homogène.

Quels sont les risques et les inconvénients d'une telle réforme pour le marché immobilier ?

La mise en place d'une taxation sur les loyers réels suscite de vives inquiétudes chez les bailleurs et les acteurs du secteur résidentiel:

• Une pression fiscale accrue pour les bailleurs : Une hausse de l'impôt pourrait décourager l'investissement privé dans l'immobilier locatif, alors que la demande de logements reste forte.

• Une répercussion potentielle sur les loyers : Pour maintenir leur rentabilité nette, de nombreux propriétaires pourraient être tentés de répercuter cette charge sur les locataires.

• La complexité administrative : La déduction des charges réelles (travaux, entretien, intérêts d'emprunt) impliquerait une gestion fiscale beaucoup plus lourde pour les particuliers et l'État.

Comment anticiper les évolutions fiscales grâce aux investissements immobilier avec Look&Fin ?

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• Une diversification simplifiée : Il est possible de répartir son capital sur plusieurs projets immobiliers (résidentiel, commercial, promotion) pour optimiser son couple rendement/risque.

Tableau récapitulatif:

Risques : Investir dans des PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Nous vous invitons donc à diversifier vos investissements. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l'échéance du prêt.