Déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif fiscal prévu par le régime de droit commun des revenus fonciers en France. Il permet aux propriétaires bailleurs, c’est-à-dire aux personnes physiques qui détiennent un bien immobilier mis en location non meublée, de déduire certaines charges supportées dans le cadre de cette location de leurs revenus imposables.
Ce mécanisme est particulièrement avantageux lorsqu’un propriétaire engage des travaux de rénovation ou d’entretien importants sur un bien locatif. En effet, les charges déductibles comprennent :
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Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (hors construction ou agrandissement),
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Les charges de copropriété,
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Les primes d’assurance,
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Les frais de gestion (honoraires de syndic ou d’agence),
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Les intérêts d’emprunt (bien qu’ils soient soumis à un traitement particulier dans le calcul du déficit, voir ci-dessous),
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La taxe foncière.
Lorsque le total des charges déductibles excède les revenus fonciers (c’est-à-dire les loyers perçus), un déficit foncier est constaté.
Ce déficit est alors imputable sur le revenu global du contribuable (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 euros par an. Cela signifie que le contribuable peut réduire son impôt sur le revenu en déduisant cette somme de ses autres revenus. Cela constitue un levier d’optimisation fiscale significatif.
Traitement des intérêts d’emprunt :
Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global. Ils ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global. Ainsi, lorsqu’un déficit est généré, on considère d'abord la part des charges hors intérêts d’emprunt pour déterminer la fraction imputable sur le revenu global.
Report du déficit :
Si le déficit foncier dépasse la limite annuelle de 10 700 €, ou si une partie du déficit ne peut pas être imputée sur le revenu global (par exemple, les intérêts d’emprunt), le solde est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
