Comment investir dans l’immobilier en Belgique?

Comment investir dans l’immobilier en Belgique?

L’investissement immobilier reste en Belgique l’un des placements les plus sûrs pour construire et faire croître son patrimoine. Que ce soit pour générer des revenus passifs, sécuriser son capital ou le valoriser sur le long terme, l'immobilier belge continue d’attirer de nombreux investisseurs, qu’ils soient débutants ou expérimentés. En effet, L’immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge, surtout en période d’instabilité économique et contrairement aux actions ou aux crypto monnaies, il est moins volatil.

Mais comment s’y retrouver parmi les nombreuses options ? Faut-il acheter un bien physique, investir dans des fonds immobiliers ou confier son argent de façon sécurisée via des professionnels de l’immobilier comme c’est le cas avec des alternatives digitales comme le crowdlending ? 

Cet article propose un tour d’horizon complet des solutions d’investissement immobilier disponibles aujourd’hui, y compris les plus innovantes.

Les grandes formes d’investissement immobilier

L’investissement locatif résidentiel

L’achat d’un appartement ou d’une maison pour le louer est la méthode la plus connue. Elle consiste à acquérir un bien (maison, appartement, studio) pour le mettre en location (nue ou meublée).

Avantages :

• Revenus réguliers et prévisibles : le loyer perçu mensuellement constitue une rentrée d’argent stable, particulièrement attractive pour constituer un revenu complémentaire ou financer un crédit immobilier.

• Contrôle total sur le bien : l’investisseur choisit le bien, l'emplacement, le type de location, le locataire et les modalités de gestion (directe ou via une agence).

• Effet de levier du crédit : en empruntant auprès d’une banque, l’investisseur peut acquérir un bien sans disposer de l’intégralité du capital. Les loyers peuvent ensuite couvrir tout ou partie des mensualités.

• Valorisation à long terme : le bien peut prendre de la valeur avec le temps, notamment dans les zones urbaines dynamiques. La revente peut générer une plus-value.

• Avantages fiscaux : Les revenus locatifs d’un bien non meublé loué à un particulier sont généralement taxés sur la base du revenu cadastral indexé, souvent bien inférieur aux loyers réels. Les plus-values réalisées à la revente ne sont pas taxées si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (hors terrains). Il est également possible de déduire partiellement les intérêts d’emprunt liés au crédit immobilier dans certains cas. Enfin, selon la Région (Bruxelles, Flandre, Wallonie), des réductions de droits d’enregistrement ou primes à la rénovation peuvent s’appliquer.

Inconvénients :

• Capital initial important : entre l’apport personnel, les frais de notaire, les éventuels travaux et les frais d’agence, un investissement locatif nécessite souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. En Belgique, les frais liés à l’achat d’un bien incluent notamment les droits d’enregistrement (taxe payée à l’achat) et les honoraires de notaire, qui représentent à eux seuls une part significative du budget.

           Les droits d’enregistrement varient selon la Région :

- Flandre : 12% pour un bien locatif (3% si c’est pour une habitation propre et unique). Taux réduit : 2% à partir du 1er janvier 2025, pour l'achat d'une habitation propre et unique où l'acquéreur établit sa résidence principale. 

- Wallonie : 12,5%, avec une possible réduction à 6% pour les biens modestes (sous conditions de revenu et de valeur du bien). Taux réduit : 3 % à partir du 1er janvier 2025, pour l'achat d'une habitation propre et unique.

- Bruxelles : 12,5 %, avec un abattement possible sur les premiers 200 000 € du prix d’achat pour une résidence principale (non applicable pour un bien purement locatif). 

À cela s’ajoutent les frais de notaire et divers  frais administratifs (inscription hypothécaire, frais de dossier...). Le capital nécessaire à l’achat peut ainsi représenter entre 15 et 20% du prix total du bien, voire plus en cas de travaux ou d’achat via une agence.

• Gestion locative : trouver un locataire fiable, gérer les impayés, les départs, l’entretien, les travaux ou encore les litiges locatifs peut être chronophage et stressant.

• Fiscalité parfois lourde : les revenus locatifs sont imposés, et selon le régime choisi, la fiscalité peut être peu avantageuse si elle n’est pas optimisée.

• Vacance locative : entre deux locataires, le bien peut rester inoccupé, ce qui entraîne un manque à gagner.

Cette forme d’investissement est idéale pour les investisseurs à la recherche de revenus réguliers, capables de gérer (ou déléguer) un bien, et prêts à immobiliser du capital à moyen/long terme.

L’investissement dans l’immobilier commercial

Contrairement à l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial consiste à acheter ou financer un local destiné à une activité professionnelle : boutique, bureau, entrepôt logistique, local d’activité … 

Avantages :

• Rendements plus élevés : les loyers sont souvent supérieurs à ceux du résidentiel. En contrepartie d’un bail commercial, le locataire s’engage à payer un loyer plus élevé, mais aussi à assumer certaines charges (entretien, travaux).

• Stabilité locative : les baux commerciaux (3-6-9 ans) assurent une visibilité sur le long terme. Ils sont plus engageants qu’un simple bail d’habitation.

• Indice de revalorisation favorable : les loyers sont souvent indexés sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), ce qui permet d’ajuster les loyers à l’inflation.

• Frais réduits pour le bailleur : dans un bail commercial, la plupart des charges sont assumées par le locataire, contrairement à l’immobilier résidentiel où le propriétaire supporte plus de frais.

Inconvénients :

• Ticket d’entrée élevé : les locaux commerciaux ou professionnels sont généralement plus chers que les biens résidentiels à surface équivalente, et moins accessibles aux particuliers débutants.

• Risque locatif différent : la dépendance à la santé financière de l’entreprise locataire est plus forte. Si celle-ci fait faillite, le local peut rester inoccupé longtemps.

• Moins liquide : la revente d’un local commercial peut être plus complexe que celle d’un appartement, car il y a moins d’acheteurs particuliers intéressés par ce type de bien.

• Expertise requise : il est recommandé de bien comprendre le marché, les usages locaux, et de consulter des experts (notaire, avocat, agent immobilier spécialisé) avant d’investir.

Cette forme d’investissement est idéale pour les investisseurs expérimentés ou les professionnels souhaitant diversifier leur portefeuille avec des actifs plus rentables mais un peu plus risqués.

Investir dans des fonds immobiliers belges (SIR)

En Belgique, investir dans l’immobilier ne passe pas nécessairement par l’achat physique d’un bien. Une alternative de plus en plus prisée consiste à investir dans des fonds immobiliers cotés, appelés Sociétés Immobilières Réglementées ou bien encore appelées "immobilier papier". C’est une forme d’investissement immobilier indirect. Ces sociétés détiennent et gèrent un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, maisons de repos...) et distribuent une grande partie de leurs revenus locatifs sous forme de dividendes.

Avantages :

• Accessibilité financière : il est possible d’investir dans l’immobilier dès quelques centaines d’euros via l’achat d’actions de SIR cotées en Bourse (ex. : Cofinimmo, Aedifica, Befimmo).

• Liquidité : contrairement à un bien physique, les actions de SIR peuvent être revendues rapidement sur le marché boursier.

• Diversification du risque : ces fonds possèdent souvent des portefeuilles variés (secteurs, régions, types de biens), ce qui permet de mutualiser les risques.

• Rendement régulier : les SIR sont tenues de redistribuer au moins 80 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui en fait une source de revenus potentiels réguliers.

• Gestion professionnelle : le portefeuille est géré par des experts, ce qui évite à l’investisseur les tracas liés à la gestion locative.

Inconvénients :

• Volatilité boursière : bien que liés à l’immobilier, les SIR sont cotées en Bourse et peuvent donc subir des fluctuations de cours indépendamment de la qualité des actifs détenus.

• Moins de contrôle : contrairement à un bien immobilier détenu en direct, l’investisseur n’a aucune influence sur la gestion des biens ni sur les décisions stratégiques.

• Fiscalité sur les dividendes : en Belgique, les dividendes sont soumis au précompte mobilier (30 %), ce qui peut réduire la rentabilité nette de l’investissement.

• Dépendance au marché : les performances des SIR peuvent être sensibles aux cycles immobiliers, à la conjoncture économique et aux taux d’intérêt.

• Frais de transaction : l’achat et la vente d’actions via un courtier engendrent des frais de courtage et, dans certains cas, des taxes boursières.

Le crowdlending et crowdfunding immobilier

Apparues plus récemment, ces méthodes d’investissement dites « papier » permettent de soutenir des projets immobiliers sans acheter de bien. Parmi elles, le crowdlending connaît un véritable essor.

ZOOM sur le crowdlending immobilier

Qu’est-ce que le crowdlending immobilier ?

Le crowdlending immobilier est une forme de financement participatif, dans laquelle des particuliers prêtent de l'argent à un promoteur immobilier ou à un marchand de biens pour l'aider à financer un projet (achat de terrain, division parcellaire, vente à la découpe construction, rénovation, etc.).

• Vous ne devenez pas propriétaire d’une partie du bien : vous prêtez de l'argent et êtes remboursé avec des intérêts mensuels.
• Durée de placement : généralement entre 12 et 36 mois.
• Taux d'intérêt : entre 5 ,25% et 11% brut par an selon le risque du projet. Possibilité également sur certains investissement de bénéficier d’une assurance sur le capital placé (Prêt Secured A+)

Les avantages du crowdlending immobilier

• Accessibilité : investissement dès 100€, sans obligation de posséder un bien.

• Simplicité : tout se fait en ligne, en quelques clics.

• Rendement intéressant : bien supérieur aux livrets ou placements bancaires classiques.

• Durée courte : placements souvent inférieurs à 3 ans.

• Diversification : possibilité de répartir vos investissements sur plusieurs projets, ce qui est par ailleurs recommandé.

Les inconvénients

Aucun investissement n’est sans risque. Voici les principaux :

• Risque de défaut : si le promoteur fait faillite et que la plateforme n’a pas prévu de mécanisme de garanties pour ses investisseurs, vous pourriez ne pas récupérer la totalité de votre capital. Cependant, via Look&Fin, les investissements proposés sont tous assortis de sûretés fortes comme l’assurance sur le capital placé (en cas de défaut de l’emprunteur  vous êtes remboursés du capital restant dû - prêts Secured A+) ou bien encore une fiducie-sûreté ou via une hypothèque de 1er rang.

• Illiquidité : Il faut noter que le crowdlending est investissement illiquide. Vous ne pourrez donc pas exiger  le remboursement du capital investi avant l’échéance prévue d’un investissement.

• Retard de remboursement : certains projets prennent plus de temps que prévu et les investissements peuvent être prolongés.

→ Pour limiter ces risques, il est essentiel de choisir des plateformes fiables, offrant un historique solide et des garanties sérieuses.

Zoom sur Look&Fin : plateforme européenne de crowdlending

Créée en 2012, Look&Fin est une plateforme de financement participatif d’origine belge. Elle s’est spécialisée dans le financement des PME et de projets immobiliers, liés à la rénovation énergétique du bâti résidentiel.

Look&Fin se distingue par la rigueur de la sélection des opportunités d’investissement proposées via sa plateforme et la solidité de son track record depuis 2012. En 2025, elle compte près de 400 millions d’euros investis. 

Pourquoi investir avec Look&Fin ?

• Investissement accessible

Vous pouvez réaliser un premier investissement dans un projet immobilier à partir de 100€.

• Sécurité renforcée

Tous les projets sont analysés par une équipe d’experts en finance, droit et immobilier.

Plusieurs projets sont assortis d'hypothèques de 1er rang, de garanties réelles et de fiducies-sûreté.

Produits sécurisés avec assurance sur 100% de votre capital - classe de risque A+ :

• Investissement sécurisé Secured A+ : Pour les projets notés A+, Look&Fin propose des investissements avec une assurance sur 100% du capital prêté restant dû(en partenariat avec Atradius, un acteur majeur de l’assurance-crédit). Cette assurance est gratuite pour les investisseurs particulier, tout comme investir est possible sans frais de gestion ni droits d’entrée ou de sortie.

• Risque faible : Ces projets sont considérés comme les moins risqués proposés par la plateforme, car ils sont associés à des garanties très solides et un partenaire assureur reconnu internationalement.

• Rendement : entre 5,25% et 6,25% brut l’an en fonction de la durée du placement et la sûreté proposée

Produits sécurisés avec hypothèque ou fiducie - classe de risque A :

• Garantie forte : Les projets avec un profil A offrent des rendements plus élevés que les dossiers A+ mais sans assurance sur le capital placé.

• Les sûretés mises en place pour les investisseurs restent toutefois très solides avec des hypothèques de 1er rang ou fiducies-sûreté. Ceci signifie qu’en cas de défaut de l’emprunteur, Look&Fin pourra faire réaliser (revendre le ou les actifs hypothéqués) ces sûretés en vue de rembourser le capital des investisseurs.

• Rendement : entre 6,25% et 8% brut l’an

• Transparence totale

Chaque projet est présenté avec une fiche détaillée, comprenant le business plan, les garanties, le profil du promoteur, etc. Chaque projet dispose également d’une note d’impact permettant de mesurer concrètement l’impact d’un projet (impact score).

Une interface claire et intuitive permet de suivre les remboursements en temps réel via votre portefeuille en ligne.

• Aucune gestion de bien

Contrairement à un investissement locatif, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion, des locataires, des charges ou des travaux. Look&Fin s’occupe de tout pour vous.

Cette forme d’investissement est idéale pour les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier passif, avec un ticket d’entrée bas (100€), souhaitant diversifier sans se charger de la gestion directe.

D’un point de vue des risques, il faut cependant mentionner qu’Investir dans des PME du secteur immobilier présente un risque de perte en capital. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Concernant le risque de défaut sur les placements A+ proposés par Look&Fin, aux côtés du risque de défaut proprement dit de l’assureur, il faut mentionner l’existence de causes d’exclusions prévues dans la police d’assurance qui, dans certains cas, pourraient permettre à l’assureur de refuser sa garantie. Look&Fin se réfère sur ce point à l’article 3.27 de ses conditions générales ainsi qu’au message d’information figurant sur la page de chaque dossier au capital 100% assuré A+. 

Le crowdlending est investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l’échéance du prêt.  La note d’information (KIIS) peut être consultée sur la page du dossier sur le site et il est recommandé d’en prendre connaissance avant d’investir.

Conclusion : quelle stratégie adopter ?

L’investissement immobilier n’a jamais été aussi diversifié qu’aujourd’hui. Les formes classiques coexistent désormais avec des solutions modernes comme le crowdlending. Pour un investisseur débutant ou expérimenté, le choix dépend :

• du capital disponible ;

• de la tolérance au risque ;

• du temps que l’on peut consacrer à la gestion ;

• et des objectifs personnels (revenu passif, valorisation long terme, diversification...).

À retenir : diversifiez vos investissements, et choisissez toujours des partenaires sérieux !