Comment investir dans l’immobilier avec son entreprise en Belgique?

Comment investir dans l’immobilier avec son entreprise en Belgique?

L’immobilier constitue une pierre angulaire dans la constitution et la diversification du patrimoine. Investir dans l’immobilier en Belgique via une entreprise est une stratégie qui combine avantages fiscaux, protection du patrimoine personnel et souplesse de gestion. Cependant, ce montage nécessite une parfaite connaissance des règles juridiques, fiscales et comptables propres à la Belgique.

Cet article offre un panorama complet et des conseils pratiques pour vous accompagner dans un investissement immobilier au travers de votre société.

Pourquoi investir dans l’immobilier via une entreprise en Belgique ?

Optimisation fiscale adaptée au cadre belge

En Belgique, les revenus immobiliers perçus par une société sont soumis à l’impôt des sociétés (ISoc), dont le taux est généralement de 25 % (taux standard en 2025). Ce régime peut être avantageux par rapport à l’imposition des revenus locatifs dans le cadre privé, surtout si les bénéfices sont réinvestis dans l’entreprise.

De plus, certaines charges liées à l’immobilier (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, amortissements) peuvent être déduites du résultat fiscal de la société, ce qui réduit la base imposable.Les amortissements (article 214, CIR 92) permettent d’étaler la valeur du bien sur 20 à 33 ans selon la nature (bâtiments ou aménagements). Cette charge comptable diminue ainsi le bénéfice imposable.

Protection du patrimoine

En constituant une société (notamment une SRL), le patrimoine immobilier est juridiquement distinct du patrimoine personnel du dirigeant ou des associés. La responsabilité financière se limite aux apports, ce qui limite les risques en cas de difficultés financières.

Accès facilité au financement

Une société établie en Belgique avec une bonne santé financière peut plus facilement obtenir un crédit auprès des banques pour financer un bien immobilier. En outre, les modalités de remboursement peuvent être structurées selon la stratégie globale de l’entreprise.

Les structures juridiques adaptées à l’investissement immobilier

La Société à Responsabilité Limitée (SRL)

→ C’est la forme la plus utilisée depuis la réforme du Code des sociétés (2019) pour l’investissement immobilier professionnel.

→ Capital minimum : aucun minimum légal requis (flexibilité).

→ Responsabilité limitée aux apports.

→ Flexibilité dans la rédaction des statuts, ce qui facilite la gestion immobilière.

→ Fiscalité : soumise à l’ISoc (25 %).

La Société Anonyme (SA)

→ Adaptée aux projets immobiliers d’envergure, nécessitant un capital important (minimum 61 500 €).

→ Responsabilité limitée, structure plus lourde et formalisée.

→ Plus coûteuse à gérer.

→ Fiscalité : également soumise à l’ISoc.

La Société Civile

→ Peu courante en Belgique, mais existe sous forme de Société Civile Immobilière (SCI) via des montages juridiques spécifiques.

→ Utilisée surtout pour la gestion de patrimoine familial.

→ Fiscalité souvent transparente (les résultats sont directement imposés chez les associés), mais moins adaptée pour une activité commerciale.

Étapes pratiques pour investir dans l’immobilier avec une société en Belgique

Étape 1 : Définir le type d’investissement immobilier via la société

Avant tout, il faut préciser la nature de l’investissement que vous souhaitez réaliser au travers de votre entreprise :

• Acquisition directe d’un bien immobilier (résidentiel, commercial, bureaux, entrepôts) pour location ou revente.

• Participation indirecte à des projets immobiliers via des placements financiers, notamment le crowdlending immobilier (prêts participatifs à des promoteurs ou gestionnaires de projets).

Le crowdlending ou crowdfunding immobilier est une solution innovante qui permet à une société d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien, en investissant des fonds à des professionnels de l’immobilier comme des marchands de biens, des promoteurs, des foncières, immobilier patrimonial en échange d’un rendement mensuel sous forme d’intérêts.

Étape 2 : Choisir la structure juridique adaptée

En Belgique, la Société à Responsabilité Limitée (SRL) est la forme juridique privilégiée pour investir directement dans l’immobilier ou pour exercer une activité de crowdlending. Elle combine une grande souplesse de gestion avec une responsabilité limitée aux apports des associés, ce qui protège le patrimoine personnel des dirigeants.

Dans le cadre du crowdlending, où la société intervient comme prêteur de fonds à des projets immobiliers, il est essentiel de respecter les règles spécifiques encadrant les prêts professionnels, notamment les obligations liées à la transparence et à la réglementation financière.

Selon la taille, la nature de l’investissement et les objectifs stratégiques, d’autres formes juridiques, comme la Société Anonyme (SA) ou des structures de gestion patrimoniale, peuvent être envisagées. Toutefois, la SRL reste la solution la plus équilibrée en termes de flexibilité, fiscalité (imposition à l’ISoc à 25 %) et protection juridique.

Étape 3 : Mobiliser les fonds et lever des capitaux

Selon le mode d’investissement :

• Pour l’acquisition directe, la société peut utiliser ses capitaux propres, lever un emprunt bancaire ou faire appel à des associés.

• Pour le crowdlending, la société alloue une partie de sa trésorerie à des plateformes spécialisées qui proposent des projets immobiliers à financer par prêts participatifs. La société investit alors des montants définis à diversifier sur une multitude de projets. Ce type d'investissement est possible à partir de quelques milliers d’euros par opportunité d’investissement.

Étape 4 : Sélectionner le projet immobilier ou le bien

• Achat direct : analyse rigoureuse du bien (prix, état, rentabilité, situation géographique, charges, risques juridiques).

• Crowdlending : étude minutieuse des dossiers proposés sur les plateformes, vérification des sûretés et garanties (assurance sur le capital investi, hypothèques, fiducie-sûreté, nantissements, cautions…), durée du prêt et taux d’intérêt proposés.

Étape 5 : Finaliser l’investissement

• Achat direct : signature de l’acte authentique chez le notaire au nom de la société, enregistrement au bureau des hypothèques.

• Crowdlending : investissement 100% online, signature digitale du contrat de prêt et versement des fonds via la plateforme. Les intérêts mensuels et remboursements sont versés via la plateforme qui assure un suivi rigoureux pendant toute la durée du prêt.

Étape 6 : Gestion, suivi et optimisation fiscale

• Pour l’acquisition directe, la société assure la gestion locative, la tenue comptable, la déclaration fiscale sous le régime ISoc, la déduction des charges et amortissements.

• Pour le crowdlending, la société perçoit des intérêts fixes comme stipulé dans le contrat signé, qui sont intégrés dans le résultat imposable à l’ISoc.

Étape 7 : Sortie de l’investissement

• Achat direct : revente du bien par la société, avec imposition sur la plus-value à l’ISoc.

• Crowdlending : la de sortie est connue à l’avance puisqu’il s’agit d’un investissement sous forme de prêt avec une durée annoncée au moment de la signature du contrat. Le remboursement du capital à donc lieu à échéance (si prêt in fine) ou mensuellement avec les intérêts (si prêt amortissable). La société peut alors réinvestir ses remboursements dans l’objectif de maintenir son encours, c'est-à-dire son capital au travail.

Fiscalité détaillée des investissements immobiliers via une société

Revenus locatifs

→ Imposés à l’ISoc au taux de 25%.

→ Déduction possible des charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de réparation, assurances, honoraires d’agence, taxe communale (précompte immobilier).

→ Les loyers perçus ne subissent donc pas la double imposition des revenus locatifs classiques.

Amortissements comptables (acquisition directe)

Un des leviers fiscaux les plus puissants pour une société est la possibilité d’amortir le bien immobilier, c’est-à-dire de répartir son coût sur plusieurs exercices comptables.

Selon les directives fiscales belges :

• Un bâtiment peut être amorti sur une durée de 33 ans → 3% par an en linéaire

• Les améliorations, rénovations ou installations techniques (ascenseurs, chaudières, etc.) peuvent être amorties plus rapidement, souvent sur 10 à 20 ans

Ces amortissements réduisent mécaniquement le bénéfice imposable et, donc, l’impôt à payer. Les terrains, en revanche, ne sont pas amortissables.

Plus-values immobilières

→ En principe, la plus-value réalisée à la revente du bien immobilier détenu par la société est imposable à l’ISoc au taux normal (25 %).

→ Pas de régime spécifique comme en France (exonération après 30 ans de détention, par exemple).

→ Si la société exerce une activité commerciale immobilière (achat-revente), les bénéfices relèvent aussi de l’ISoc.

TVA immobilière

→ La TVA (21 %) s’applique sur certains biens neufs ou rénovés.

→ En matière locative, la location de biens à usage professionnel peut être soumise à la TVA (récupérable par la société).

Revenus issus du crowdlending immobilier

Lorsque votre société investit dans des projets immobiliers par le biais du crowdlending, elle ne perçoit pas de loyers, mais des intérêts sur les prêts consentis à des professionnels de l’immobilier ou marchand de biens.

Fiscalité applicable :

→ Ces intérêts sont considérés comme des produits financiers imposables à l’ISoc au taux de 25%.

→ Il n’est pas possible d’amortir le capital prêté, mais certains frais liés à l’investissement peuvent être déductibles (ex : frais de plateforme, gestion, conseil).

Investissement en nom propre vs investissement via société

Focus : Comment investir intelligemment via votre société dans l’immobilier avec Look&Fin

Parmi les plateformes de référence en Belgique, Look&Fin se distingue comme un acteur majeur du crowdlending immobilier, permettant aux sociétés d’investir de manière professionnelle et sécurisée dans des projets immobiliers rigoureusement sélectionnés et assortis de sûretés forêts. 

→ Votre entreprise peut prêter des fonds à des professionnels de immobiliers et marchand de biens via la plateforme, en échange d’un rendement contractuel fixe, souvent compris entre 5,2% et 11% brut par an, selon le profil du projet et le niveau de sûretés (A+, A, B+, B, C+,C).

L’inscription d’une société investisseuse se fait en quelques étapes : vérification du statut de la société mise à jour, analyse de l’UBO et vérification des actionnaires, comme l’exige la réglementation de la FSMA.

L’avantage majeur ? 

→ Votre société reste passive sur le plan opérationnel, mais active financièrement, en générant des revenus d’intérêts nets soumis uniquement à l’impôt des sociétés (25 %), sans frais de notaire, de gestion locative ni charges d’entretien. C’est une alternative idéale pour diversifier la trésorerie excédentaire d’une entreprise tout en soutenant des projets immobiliers de rénovation énergétique locaux ou européens à court et moyen terme.

Les risques ?

Il faut rappeler que le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l’échéance du prêt. Investir dans des entreprises présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Enfin, pour les sociétés belges, les intérêts perçus sont soumis à l’impôt des sociétés (ISOC).

Conclusion

Investir dans l’immobilier via son entreprise en Belgique offre un cadre fiscal et juridique très intéressant, surtout pour les entrepreneurs souhaitant optimiser leurs investissements et protéger leur patrimoine. La clé du succès réside dans le choix de la structure, une gestion rigoureuse et une bonne connaissance des réglementations régionales et fiscales.