Défiscalisation et investissement immobilier en Belgique : tout savoir !

Défiscalisation et investissement immobilier en Belgique : tout savoir !

Investir dans l’immobilier en Belgique demeure l’un des moyens les plus sûrs et efficaces de se constituer un patrimoine solide. Toutefois, ces dernières années, le cadre fiscal belge a évolué en profondeur, bouleversant les stratégies de défiscalisation traditionnelles et rendant certains avantages moins accessibles, notamment pour les particuliers.

Aujourd’hui, les dispositifs fiscaux favorables sont plus ciblés, mais des opportunités existent toujours. Elles varient selon le type d’investissement (achat, rénovation, démolition-reconstruction), l’affectation du bien (résidence principale, bien locatif, usage professionnel), ainsi que la région concernée (Flandre, Wallonie, Bruxelles), chaque entité fédérée disposant de ses propres règles.

Nous passons en revue les principaux changements fiscaux qui impactent l’immobilier en Belgique en 2025 et identifions les leviers encore disponibles pour optimiser votre fiscalité dans un contexte réglementaire en pleine mutation.

Avantages fiscaux pour l’achat de la résidence principale 

L’achat d’un logement propre et unique bénéficie encore de réductions sur les droits d’enregistrement :

• En Flandre : taux réduit à 2% si l’acquéreur s’y domicilie dans les 3 ans.

• En Wallonie : taux réduit à 3%, sous condition de ne pas détenir d’autre bien immobilier.

• À Bruxelles : taux à 12,5%, mais abattement de 175.000 € (logements < 600.000 €).

Ces régimes se sont simplifiés au 1er janvier 2025 avec la suppression de l’abattement fiscal, du chèque habitat et d’autres régimes transitoires. Concernant les intérêts d’emprunt, seuls les crédits anciens en Wallonie peuvent encore bénéficier d’une réduction d’impôt.

Fin de la déductibilité des intérêts d’emprunt 

Depuis le 1er janvier 2025, les intérêts d’emprunt pour les biens locatifs, secondaires ou d’investissement ne sont plus déductibles, même pour les crédits en cours. Cette réforme supprime un pilier essentiel de la défiscalisation immobilière en personne physique.

Investissement via une société (SRL) 

La détention via une société devient une alternative attractive :

• Déduction des intérêts, charges et amortissements ;

• Imposition des plus-values à 25% via l’ISOC ;

• Possibilité de remploi pour décaler la taxation. Cette approche convient aux investisseurs professionnels ou patrimoniaux.

• Le placement en société via Look&Fin permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus . Les intérêts perçus sont soumis à l’impôt sur les sociétés, souvent plus faible que l’imposition personnelle. De plus, les frais liés à l’investissement en crowdlending (facture set’up) sont déductibles, optimisant ainsi le rendement net pour l’entreprise. Un autre avantage clé : les liquidités placées en société, souvent peu rémunérées sur un compte courant, travaillent efficacement grâce à Look&fin . Cela permet de mobiliser une trésorerie excédentaire à court ou moyen terme…Le tout avec un large éventail de garanties proposées par Look&Fin : hypothèques, mandats, cautions ou encore assurance crédit, assurant une couche de sécurité adaptée à chaque profil de risque.

TVA réduite pour démolition et reconstruction 

La TVA à 6% est définitivement applicable aux projets de démolition-reconstruction destinés à l’habitation. Elle s’ajoute à la TVA réduite pour rénovation (logements de plus de 10 ans), à condition qu’il s’agisse de résidence principale.

Encadrement renforcé de l’achat-revente en personne physique 

L’administration fiscale traque les reventes jugées spéculatives. Les plus-values peuvent être requalifiées en revenus professionnels (jusqu’à 50 % d’imposition + cotisations sociales). Prudence pour les investisseurs actifs.

Incitation fiscale revue pour la rénovation énergétique 

Dès le 1er octobre 2025, la réduction jusqu’à 100 % du précompte immobilier pour logements rénovés sera supprimée. Les projets devront donc compenser cette charge par une meilleure valorisation du bien ou une hausse de loyers.

Encadrement des "share deals" et fiscalité sur plus-values 

Le gouvernement encadre davantage les cessions de parts de sociétés immobilières pour éviter l’évitement des droits d’enregistrement. Des règles plus strictes s’appliquent pour requalifier certaines ventes en transactions immobilières.

Nouveaux véhicules d’investissement et réformes à venir 

Des réformes fiscales prévoient une fiscalité avantageuse pour les fonds d’investissement (FIA, SC, private equity), susceptibles de détenir de l’immobilier, avec des plus-values moins imposées et une gestion mutualisée.

Conseils pour 2025

1. Anticiper les changements réglementaires (suppression précompte, taux).

2. Privilégier la résidence principale pour les réductions de droits.

3. Miser sur la démolition-reconstruction pour profiter de la TVA à 6 %.

4. Investir dans des biens performants énergétiquement pour réduire les taxes et pénalités à venir.

En 2025, l’investissement immobilier en Belgique reste pertinent, mais demande une approche plus structurée et informée pour tirer parti des dernières mesures fiscales et adapter sa stratégie à un environnement en pleine mutation.