Immobilier “papier” - SIR ou crowdfunding immobilier - versus immobilier “physique”?

Immobilier “papier” - SIR ou crowdfunding immobilier - versus immobilier “physique”?

L’immobilier dit “papier” est de plus en plus prisé des investisseurs. Il permet d’investir en immobilier sans devoir subir certaines contraintes liées à l'acquisition et à la gestion d’immeubles. Le crowdlending immobilier est par essence un investissement “papier” puisque qu’il permet à l’investisseur de se constituer un portefeuille de prêts immobiliers diversifié sans être propriétaire des biens tout en s’épargnant ainsi les contraintes de gestion qui vont avec. Il en va de même pour les sociétés immobilières réglementées (SIR), une typologie de placements immobiliers très recherchés des investisseurs friands de ce secteur. Mettons en lumière les caractéristiques différentielles de ces deux placements papiers et ce qu’ils proposent comme avantages et inconvénients par rapport au placement plus traditionnel de l’immobilier “physique”.

Les sociétés immobilières réglementées (SIR)

Une société immobilière réglementée -"SIR"-, est une société immobilière qui est cotée en bourse. Il en existe une quinzaine en Belgique. En voici les caractéristiques :

Réglementation : Réglementation en vigueur de ce type de société - Loi du 12 mai 2014.

Cibles d’investissements : immobilier physique (immobilier résidentiel, kots, retail, bureaux, logistique et soins de santé sur zones géographiques variées

Où : achat sur marchés boursiers.

Type de placement : actions et titres cotés

Contraintes de gestion : 20% des actifs maximum sur un seul bien immobilier. 80% des bénéfices doivent être distribués sous la forme de dividendes.

Liquidité : 100% liquide 

Rendement : pas de rendement fixe

Distribution des dividendes : annuelle

Garantie / sûreté sur capital investi : non existante

Ticket d’entrée : moins de 100€

Taxes : précompte mobilier de 30% sur intérêts et dividendes.

NB: possibilité de précompte réduit à 15% si 80% min. investi en immeubles pour soins de santé dans l’UE + possibilité de récupérer une partie du précompte mobilier sur dividendes via déclaration d’impôts, max. de 833€.
 

Le crowdlending immobilier

Réglementation : Règlement européen sur le financement participatif (ECSP)

Cibles d’investissements : immobilier physique principalement sur la rénovation énergétique des bâtiments existants (résidentiel, kots, retail, bureaux, logistique) sur zones géographiques variées.

Où : investissements via une  plateforme agréée

Type de placement : Prêt 

Contraintes de gestion :  l’investisseur doit se constituer un portefeuille d’investissements diversifié pour limiter l’impact d’un défaut potentiel

Liquidité : non liquide - blocage des fonds de 12 à 60 mois selon les investissements

Distribution des intérêts : mensuels

Rendement : fixes 5,25% à 11% brut l’an, versé mensuellement

Garantie / sûreté sur capital investi : selon les investissements choisis, possibilité d’une assurance à 100% sur capital placé ou de sûretés fortes (hypothèque de 1er rang, garantie partielle sur capital)

Ticket d’entrée : 100€

Taxes : précompte mobilier de 30% sur les intérêts.

NB: possibilité d’obtenir une réduction d’impôts via sa déclaration sur les placements B+
 

Conclusion: Choisir l'immobilier “papier” SIR ou le crowdfunding immobilier versus immobilier “physique”?

Si l’on compare ces deux types de placement immobilier papiers, il faut encore rappeler que les rendements des SIC sont plus volatils (ils sont rapidement impactés par le contexte macroéconomique et les variations de taux d’intérêt) que ceux du crowdlending immobilier néanmoins, ils offrent une bien meilleure liquidité puisqu'ils peuvent être vendus à tout moment contrairement aux prêts en crowdlending qui nécessitent d'attendre l’échéance du placement pour récupérer son capital. 

A ce jour, le rendement de l’immobilier physique, si l’on achète un immeuble, tourne autour de 3-4% l’an (source l’Echo). Ils sont donc moins intéressants que ceux du crowdlending immobilier mais similaires à ceux générés par les SIR (3,5% en moyenne en 2021 - Source l’Echo) à la seule différence non négligeable que vous possédez un actif tangible, contrairement à l’immobilier “papier”.

Outre la libération des contraintes de gestion lié à la propriété, l’avantage indéniable de l’investissement “papier” versus “physique” est qu’il est accessible à toutes les bourses : le ticket d'entrée se situe autour de 100€ pour les SIR et le crowdlending immobilier. 

Pour l’immobilier physique tel que l’achat d’un immeuble, il faut avoir un minimum d’apport en fonds propres : au moins 20% du prix d’achat. Outre cet apport, il faudra compter les frais annexes comme les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Ceux-ci s’élèvent environ à 15%. A l’inverse, avec quelques milliers d’euros l’investisseur de l’immobilier “papier” peut déjà avoir un portefeuille immobilier dématérialisé et diversifié intéressant et espérer des rendements attractifs !