Le Marchand de biens, un professionnel de l’immobilier

Le Marchand de biens, un professionnel de l’immobilier

Le Marchand de biens est un acteur à part entière de l'immobilier. A la différence du promoteur, il ne construit pas de biens immobiliers. Son activité professionnelle est d'acheter puis de revendre des biens (immeubles, maisons, fonds de commerce, logements, parts de sociétés immobilières) dans l’objectif de réaliser une plus value.

Mais une opération de Marchand de biens réussie implique de maîtriser les différents aspects de la création de valeur, qui permettra de dégager la plus value de l’opération. 

Quelles sont les problématiques du Marchand de biens ? Quel est son rapport avec les banques ? Comment le crowdlending peut-il l’aider et dans quelles conditions ? Quel futur se dessine pour ce métier ? Nous vous expliquons.

La problématique de financement

L'une des difficultés récurrentes du Marchands de biens est l’obtention du crédit bancaire. De plus, ce dernier doit souvent agir vite et se diriger le plus souvent vers des prêts in fine. Ensuite, la taille de l’apport financier lors de l’emprunt immobilier exigé par les banques est très strict. Les banques exigent généralement un apport minimal en fonds propres de 20 % à 30% et dans certains cas jusqu'à 50%. En effet, la création de valeur du Marchand de biens passe en général par plusieurs types de démarches qui comportent des risques (travaux, division, démarches d’urbanisme…). Les banques veulent donc garantir ces différents risques.

Les exigences bancaires

Les acteurs bancaires sont particulièrement exigeants avec ces acteurs de l'immobilier, considérés comme hybrides. Trois critères principaux sont analysés par les banques : l’expérience du Marchand de biens, la localisation de l’actif et le prix d’acquisition au mètre carré.

• La nature du marchand de biens

Mener une opération Marchand de biens est, dans les faits, à la portée de presque tout le monde. N’importe qui peut avoir l'opportunité de racheter une grande maison et de la diviser en plusieurs appartements. Ces derniers sont  des candidats opportunistes. Les banques peuvent exiger, dans ce cas, jusqu’à 50% de fonds propres pour financer l’opération.

Les marchands de biens ‘professionnels’ possèdent généralement plusieurs années d'expérience et un track record prouvé. Cependant, les banques vont rester attentives aux garanties et cautions que pourra apporter le marchand de biens.

• L’importance de la localisation et du prix au mètre carré

La localisation est le second point très important pour les banques ainsi que le prix au mètre carré à l’achat. Il est primordial d’acheter en-dessous du prix du marché pour espérer maximiser la plus-value lors de la revente. Ainsi un emplacement jugé compliqué par les banques ou un prix au mètre carré trop élevé par rapport au lieu, sont des critères pénalisants pour l’emprunteur.  

Actuellement, l’emplacement d’un bien doit aussi s’inscrire dans une certaine mouvance. La tendance politique et citoyenne souhaitant des logements plus ‘verts’. 

Ces deux points sont des aspects qui vont déterminer la quotité de fonds propres à apporter à la banque. Les garanties que l’emprunteur peut apporter, comme la garantie en 1er rang, ou une caution vont également diminuer le risque pris par les banques et donc la quotité exigée.

Pourquoi le crowdlending peut être un allié du Marchand de biens

Le premier atout du financement participatif immobilier est avant tout sa rapidité. C’est un moyen pour le Marchand de biens d’obtenir des fonds rapidement pour développer ses projets. Les opportunités qui se présentent au Marchand de biens sont très souvent à saisir rapidement. Le crowdlending permet également d'accélérer leur rythme de croissance, en dégageant des fonds propres qu’il va pouvoir allouer à d’autres opérations.

Le crowdlending permet au Marchand de biens de boucler un financement pour lequel il ne disposerait pas assez de fonds propres. Sans le crowdlending, il ne peut pas toujours apporter sa part de fonds propres exigée par la banque. Le crowdleding va donc tout simplement lui permette de faire une opération.

Conditions d’accès au crowdlending

Pour accéder à un crédit via le crowdfunding immobilier, le Marchand de biens doit pouvoir répondre à un certain nombre de critères. Look&Fin étudie au cas par cas chaque demande avec ou sans la banque mais toujours avec une prise d'hypothèque (garanties pour le prêteur). 

Look&Fin exige un minimum de 10 ans d’expérience. Afin d’avoir une vue complète sur l’expérience du demandeur, son aptitude à mener à bien plusieurs projets rentables ou bien encore pour vérifier sa connaissance parfaite du marché local, il doit pouvoir présenter un aperçu complet des projets qu’il a déjà réalisés. De même, les autorisations administratives préalables nécessaires au projet doivent être obtenues et purgées. Enfin, le budget total de l’opération doit pouvoir être présenté. Look&Fin va ensuite structurer son prêt sur base du prix d’acquisition (Loan To Cost). Look&Fin est donc très vigilante sur la “qualité” du Marchands de biens et sur les sûretés réelles (garanties) qu’il peut apporter. 

Les tendances futures qui se dessinent pour cette profession 

L'activité de Marchand de biens s’inscrit dans une tendance politique et citoyenne qui devrait s’intensifier dans les années à venir, celle d’avoir une approche de l’immobilier plus ‘verte’.

En effet, la transformation d’immeubles existants à un impact écologique important. Une meilleure isolation réduit la consommation d’énergie et la transformation d’un immeuble émet considérablement moins de CO2 que la construction du neuf. 

Privilégier la transformation de l’existant en la confiant à des experts qui maîtrisent les différentes étapes de la transformation est une aubaine pour le Marchand de biens, car c’est un expert de la transformation de biens existants.