Remboursement anticipé, quelles sont les opportunités à saisir ?

Remboursement anticipé, quelles sont les opportunités à saisir ?

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Celui-ci peut être total (le prêt est alors définitivement soldé) ou partiel (seule une partie du prêt est remboursée).

C'est une option utile en cas de vente d’un bien, d'un rachat de crédit ou bien encore lorsque l'emprunteur dispose d'une rentrée d’argent. Mais cette possibilité de remboursement anticipé peut s’accompagner de conditions qui ont été signées au moment de l’octroie d’un prêt. Des indemnités peuvent donc parfois s'appliquer.

Alors bonne nouvelle ou mauvaise nouvelle pour le prêteur ? Ce phénomène permet dans tous les cas de saisir des opportunités. On vous explique.

Le remboursement anticipé chez Look&Fin

Pour les prêts souscrits via Look&Fin, le remboursement anticipé est encadré. Il existe deux cas de figures possibles : 

1 - Le remboursement anticipé est prévu dans la convention de prêt :

Il peut être intégral ou partiel mais il doit intervenir à date d’anniversaire mensuelle. ll ne peut intervenir qu’à partir d’une date définie, ce qui permet de sécuriser les intérêts des prêteurs durant cette période.

2 - Le remboursement anticipé n’est pas prévu contractuellement :

Les prêteurs doivent voter alors en faveur ou contre le remboursement anticipé. L’emprunteur est parfois amené à proposer de payer une indemnité aux prêteurs. Pour que le remboursement anticipé soit validé et que l’éventuelle indemnité soit payée, la proposition doit alors être votée positivement par la majorité des prêteurs, dont les voix représentent au moins trois quarts du montant total des prêts. 

NB : Le cas particulier des prêts A et B impliquant des garanties hypothécaires :

Pour ces prêts, un remboursement anticipé partiel est toujours prévu contractuellement. Ce sont des dossiers qui sont systématiquement assortis de garanties hypothécaires de premier ou second rang sur un immeuble (ou d’un mandat hypothécaire qui peut à tout moment être transformé en hypothèque). Or, l’accord du créancier hypothécaire est toujours requis pour pouvoir vendre un immeuble hypothéqué et cet accord est très souvent conditionné au remboursement du prêt.

Bonne ou mauvaise nouvelle pour les prêteurs ?

Le remboursement anticipé moyennant le paiement d’intérêts non échus permet, dans certains cas, d’accroître le TRI, parfois significativement. 

Mais à l’inverse, le remboursement anticipé peut présenter un manque à gagner puisque le capital à rembourser étant versé en une seule fois, les intérêts des mois restants ne seront pas versés. Cependant, vous retrouverez plus vite votre capital de départ placé.

Pour optimiser au mieux un remboursement anticipé, mettons en avant les opportunités à saisir pour les prêteurs concernés. 

Remboursement anticipé d’un prêt, nos “tips” pour les prêteurs 

• Remettre à niveau son encours 

L'encours, est le montant réel qui est ‘au travail’ et qui permet aux prêteurs de générer des intérêts. Il est donc important de maintenir cet encours pour optimiser son rendement. 

Comme les prêteurs sont nombreux à souhaiter que leurs fonds soient remis au travail au plus vite, nous leur proposons d’investir ces fonds libérés dans un dossier - récemment mis en ligne ou qui va être mise en ligne - présentant une classe de risque identique au dossier concerné par un remboursement anticipé partiel ou total.

Exemple :  Les prêteurs du dossier Bingosreno financé en août 2020 et dont l'échéance finale était prévue en octobre 2023, ont été remboursés anticipativement cette semaine dans leur totalité, en capital et intérêts à échoir jusqu'en octobre 2023. Une place a alors été réservée à chaque prêteur pour un prêt - à hauteur du montant qui leur a été individuellement remboursé - dans le dossier Elixone qui offre une classe de risque identique (A) et un rendement de 6% l’an versus 2,9% dans le dossier remboursé anticipativement. 

Tips : Pour surveiller votre niveau d’encours  - celui-ci évoluant chaque mois en fonction de l’activité du portefeuille, c’est-à-dire les entrées (nouveaux prêts) et les sorties (les remboursements) - vous pouvez vous rendre sur votre espace en ligne, sur votre tableau de bord et vérifier la courbe de votre encours:

• Profiter de la hausse récente de nos rendements

En réponse au contexte économique actuel marqué par le retour d'une inflation qui devrait perdurer pour les mois à venir, Look&Fin a pris une décision inédite début mai 2022 : revoir à la hausse ses rendements pour les prêteurs. Les taux jusqu'à présent en vigueur ont été majorés de l’ordre de 15%, ce qui représente une hausse de 50 points de base (ou 0,5%).

Dans ce contexte, le remboursement anticipé a permis à de nombreux prêteurs de profiter de cette hausse pour replacer ces fonds perçus précédemment dans les dossiers en cours de financement avec un meilleurs taux à la clé pour une classe de risque identique !

Exemples : Les prêteurs du dossier “Provence Valorisation - projet Toulon” ont perçu cette semaine un remboursement partiel anticipé de leur prêt de 37,8% du solde restant dû majoré des intérêts du mois de juin. Une place leur a alors été individuellement réservée pour un prêt à hauteur du montant remboursé dans le dossier Elixone qui offre une classe de risque identique (A) et un rendement de 6% l’an versus 5,5% dans le dossier remboursé partiellement anticipativement.

Même cas de figure pour le dossier Finapark III - Bruges et Champs sur Marnes levé en décembre 2021 et dont l'échéance finale était prévue en janvier 2024.

Le remboursement partiel anticipé de ce prêt a eu lieu cette semaine de l'équivalent de 12,2% du solde restant dû majoré des intérêts du mois de juin. Look&FIn a alors réservé un prêt à hauteur du montant pour chaque prêteur concerné dans le dossier Elixone qui offre une classe de risque identique (A) et un rendement de 6% l’an versus 5,25% dans le dossier remboursé partiellement anticipativement.

Même cas de figure pour  le projet Provence Valorisation - Projet Anthéor pour lequel les prêteurs de ce dossier se sont vus proposer un prêt d’un montant correspondant au montant remboursé perçu dans le dossier BERMASO qui offre une classe de risque identique (A) 7,5% l’an versus 6% dans le dossier remboursé partiellement anticipativement. 

• Profiter d’une rotation du “cash” pour réduire la maturité

Les remboursements anticipés permettent aux prêteurs de Look&Fin une rotation plus rapide de leurs fonds et de profiter de l’opportunité de les replacer à des conditions plus avantageuses en termes de rendement, mais de réduire la maturité de leurs prêts.

Tips : Dans un contexte inflationniste, les investisseurs privilégient, en effet, généralement des maturités courtes pour leurs placements. Cette rotation de cash leur permet donc de mettre en pratique cette règle d’investissement.

Exemple : Sur les 6 dossiers qui ont fait l’objet d’un remboursement anticipé partiel ou total cette semaine sur le secteur immobilier uniquement, la maturité moyenne initiale était de 22 mois, alors que la maturité moyenne réelle réalisée fut au final de 9 mois.