Rencontre avec Pierre Demolin, co-fondateur de Broperties

Rencontre avec Pierre Demolin, co-fondateur de Broperties

Broperties est une activité de marchand de biens, lancé il y a une quinzaine d'années par les frères Pierre et David Demolin.

Pouvez-vous nous présenter Broperties ?

Pierre Demolin : Broperties est une activité familiale, que nous avons lancé avec mon frère David (d’où BRO-perties!) il y a une quinzaine d'année. Nous réalisons 5 projets par an en moyenne qui dégagent un chiffre d’affaires entre 1 et 2 millions €.

Notre savoir-faire est la transformation de biens pour en faire des produits de haut standing.

Nos ventes sont généralement des achats “coup de coeur”. Nous accordons beaucoup d’importance au design qui fait partie intégrante de chaque projet, dès son démarrage. Pour cela, nous collaborons avec une architecte d’intérieure qui va proposer des idées originales pour chaque projet. L’intégration des dernières technologies est aussi un élément important. Nous aimons travailler dans un esprit collaboratif puisque nous partageons nos bureaux avec, notamment, trois promoteurs.

Notre métier de marchand de biens nécessite des connaissances précises sur les différents aspects liées à chaque étape de développement d’un projet. Que se soit les complexités liés à une obtention de permis qui diffèrent d’une commune à l’autre ou bien l’évaluation d’un timing, nous sommes en mesure, grâce à notre expérience d’y apporter des réponses afin de ne pas perdre de temps. Dans notre métier la rapidité d’exécution d’un projet est clé, car c’est cette capacité d’aller rapidement qui permet l’amélioration de la rentabilité.

Depuis la crise sanitaire, est-ce plus difficile pour un marchand de biens d'accéder à des financements, votre activité est-elle impactée?

Pierre Demolin : D'une manière générale, l'accès au crédit pour nos projets est de plus en plus compliqué, car les banques ont elles aussi, de leur côté, de plus en plus de contraintes réglementaires, de ratios à suivre etc... 

Nous avons peu de marge de manœuvre avec les agents bancaires à qui nous venons proposer un projet. Les conditions d’accès au crédit ne sont pas non plus toujours claires.

La relation avec la banque doit donc être permanente. Nous les tenons au courant de nos avancées progressivement et nous les informons en amont des besoins que nous allons avoir. 

Mais ces contraintes que nous rencontrons ne sont pas arrivées avec la crise sanitaire, elles datent déjà de bien avant, et les événements récents ne font qu’accentuer ce phénomène.

Cependant, malgré le contexte économique actuel, nous n’avons pas été impactés et nous avons réalisé une bonne année 2020, en ligne avec nos prévisions initiales. Les projets en cours ont suivi leur chemin et nous avons également signé de nouvelles acquisitions. Les acteurs de la construction avec qui nous travaillons ont tous été aussi au rendez-vous.

Comment le crowdlending peut-il vous être utile et peut-il vous aider à boucler un financement ?

Pierre Demolin : En moyenne, pour nos opérations, nous devons apporter 30% de fonds propres à la banque pour pouvoir débloquer un crédit. Le crowdlending va justement pouvoir nous permettre d’apporter une partie de ces fonds propres que nous devons apporter.

C'est simple si sur les 30 à apporter, le crowdlending met 20 et nous 10 cela nous permet de supporter 3 projets en même temps, au lieu d’un seul. 

Sans le crowdlending nous pourrions également ‘perdre’ ces 2 projets supplémentaires faute de fonds propres disponibles, ce qui impacterait fortement nos objectifs de croissance.

Look&Fin s'est positionnée rapidement, car elle a une connaissance approfondie de notre métier de marchand de biens. Cela nous permet désormais de pouvoir compter sur un partenaire financier supplémentaire et d’avoir plus de fonds propres pour développer notre activité.  

Certes, le coût d’emprunt reste plus élevé que les banques qui pratiquent actuellement des taux d’emprunt extrêmement bas, entre 1 et 2%. Mais cela est lié à la prise de risque de la plateforme de crowdlending qui n’est pas la même. Mais à l’échelle d’un projet, ce coût en vaut la peine car il représente seulement 20% du coût total et impactera donc peu au final sur la marge. Il permet surtout de faire un projet, d’accélérer notre croissance, de gagner du temps et donc de la rentabilité.

Comment évolue votre secteur, quelles sont les tendances qui se dessinent ?

Pierre Demolin : Au niveau structurel, les normes pour la rénovation évoluent et sont de plus en plus exigeantes que ce soit en termes d’isolation, renouvellement de l’air etc.

Nous constatons également que Bruxelles, notre marché principal, est aussi désormais très vigilante et très attentive à son patrimoine immobilier. Les bâtiments qui datent d’avant 1934 doivent avoir l’aval de la commission des Monuments (CRMSF) avant tous projets de modifications. J’ai sinon déjà évoqué, auparavant, les contraintes de financement.

Au niveau tendanciel, le développement du télétravail implique, désormais, l'intégration systématique d’un espace bureau dans nos réalisations. Les acquéreurs souhaitant pouvoir disposer d’un espace bureau. Un point qui, avant, n’entrait pas dans les souhaits prioritaires des acheteurs. Et bien sûr également, disposer d’un bien avec terrasse ou jardin est un vrai ‘plus’.