2022, où va l’immobilier ?

2022, où va l’immobilier ?

Volatilité accrue sur les marchés financiers, flambée des prix des matières premières, accélération de l’inflation et une guerre à 1.500 km de nos frontières prennent désormais le relais de la crise sanitaire. Tout dépendra de la longueur du conflit et jusqu’où celui-ci pourrait aller. Mais ce qui est sûr, c’est que l’économie est déjà impactée, secteur de l’immobilier inclus. Bien que l’année 2021 fut une année record pour l’immobilier français, que ce soit en nombre de transactions, de prix ou bien encore de dynamisme, ce marché est désormais face à des incertitudes. Cependant, certains faits et certaines tendances sont là et peuvent dessiner quelques futures prévisions. Tour d’horizon.

2021 une année record stoppée dans son élan ? 

“L’année 2021 aura été une très bonne année pour l’immobilier avec 18% de permis de construire accordé en plus”, rappelle Michaël Azera, banquier d’affaires chez Navon Capital. Les belles performances du secteur en 2021 viennent en partie du fait que l’année 2020 avait été une année particulière, avec un bon nombre de projets qui avaient été reportés ou qui avaient pris du retard en raison de la crise sanitaire. 

Cet effet rattrapage a été accompagné d’une effervescence particulière de nouveaux projets en termes de résidence principale et secondaire, de délocalisation et de projets d’investissement. 

La guerre en Ukraine vient remettre en doute les perspectives du secteur. Mais la demande est toujours là en France et aurait même du mal à faire face à une offre qui a du mal à suivre. Les biens immobiliers au niveau national continuent à se vendre plus vite qu'avant la Covid selon une étude du réseau Laforêt qui compte un réseau de 700 agences.

La demande vient toujours du fait que post-Covid, la manière de vivre et de travailler a été profondément repensée. Les ménages souhaitent des logements plus grands avec un extérieur. Le télétravail, toujours en pratique et amené à perdurer en partie, conduit à la transformation de nombreux bureaux en logements. La préoccupation écologique est toujours là et mène à la rénovation de l’existant pour éviter d'artificialiser de nouvelles terres.

La rénovation énergétique des bâtiments, qui devrait concerner 700.000 logements par an, va probablement s’intensifier en raison de la hausse des prix du gaz notamment et des matières premières en général et ensuite devenir une priorité vitale. Enfin, il y a toujours une pénurie de logements en France à prendre en compte.

Malgré un contexte incertain et préoccupant, l'immobilier ne peut difficilement arrêter de poursuivre ses opérations.
 

L’inflation et remontée des taux d’intérêts

Depuis mi-janvier, il fallait déjà faire face à une tendance haussière des taux d’intérêts. Cette tendance a un impact sur le coût des crédits professionnels. Un phénomène en lien avec les annonces de la FED, et par anticipation, l’Europe mise également sur une remontée des taux. Les taux directeurs et de refinancement bancaire ne seront probablement plus si bons marchés qu’ils l’ont été. “Les taux d’intérêts ont augmenté d’environ +40 points de base (+0,40%) depuis le début de l’année sur les financements bancaires de foncières sur des maturités des 15 ans” constate Michaël Azera, fondateur de Navon Capital.

Mais ces tendances de début d’année vont probablement être fortement accentuées depuis l’entrée en guerre de la Russie en Ukraine le 24 février dernier. 

Ces hausses de coût de crédit et leur conditions d’octroi devraient en toute logique se poursuivre et se resserrer à la fois pour les professionnels, les investisseurs et les ménages. Cette tendance serait d’autant plus vraie pour les primos acquéreurs qui avaient déjà remonté la difficulté à emprunter depuis le début de la crise sanitaire. 

Même si l’Etat mettra très certainement en place des amortisseurs pour contrer l’inflation, les crédits immobiliers, ne pourront pas, ne pas prendre en considération l’inflation et la suivre, en partie, sans qu’il soit question de compromettre la croissance du secteur.

Retour d’un marché au juste prix, où vers de nouvelles hausses ?

Au début de l’année 2022, les spécialistes du marché immobilier français s'accordaient sur une tendance de retour au juste prix. Le covid avait déclenché des attentes nouvelles avec beaucoup de Français qui souhaitaient un extérieur et sortir des centres villes. Pour cela, ils étaient prêts à payer le prix fort. Depuis le début de l’année on assistait donc à un retour des négociations et des acquéreurs qui prennent plus leur temps avant de prendre une décision.

Mais depuis l’arrivée du conflit en Ukraine, ces prévisions et tendance de début d’année sont évidemment totalement revues.  Le conflit pourrait rapidement se traduire par une nouvelle hausse des prix. Le secteur immobilier va  également pâtir des conséquences des sanctions économiques infligées à la Russie : les matières premières importées par la Russie, (pétrole et le gaz), mais bien d’autres encore manquent déjà et font flamber leur cours. Les factures énergétiques vont flamber même s'il est impossible de prévoir à l’heure actuelle le surcoût exact. Ce qui est sûr c’est que l’inflation ne pourra pas être évitée.

La construction et la rénovation souffraient déjà avant l’entrée en guerre d’une hausse des coûts de certains matériaux en raison des blocages et retards liés à la crise sanitaire. Cette tendance va renforcer la hausse des coûts. Concernant les taux d’intérêts des financements immobiliers, ils devront s’adapter face à ces nouvelles conditions de marché.

Les experts du secteur montrent actuellement une grande prudence sur une hausse ou une baisse potentielle des prix de l’immobilier. D’un côté, les images qui montrent la destruction du patrimoine immobilier ukrainien sont impactantes et remettent en cause cette notion de valeur sûre ou refuge de la pierre très ancrée dans l’esprit des investisseurs friands de ce secteur. Mais à l’inverse, l’immobilier reste une valeur d’usage. En période d’inflation, les loyers sont généralement indexés et les entreprises augmentent les salaires. Des faits concrets qui ne devraient pas conduire à une chute des prix de l’immobilier.

Elections présidentielles

Les élections présidentielles influencent historiquement le marché immobilier et enregistrent un recul durant l’année même de l'élection. L’année précédente ainsi que la suivante enregistrent, à l’inverse, un bond. Le changement de président annonce généralement une modification dans la politique fiscale et sociale provoquant une incertitude chez les ménages et les investisseurs et de facto un certain attentisme.

Cependant avec l’arrivée de la guerre en Ukraine, le moral des ménages montre des signes de faiblesse : 90% d’entre eux avouent craindre le pire, selon le dernier sondage IPSOS / Sopra Steri.

Même si à ce stade il reste une incertitude sur l’issue du scrutin présidentiel, le pouvoir d’achat des ménages devrait rester le principal sujet de la campagne. En effet, les coûts de l’énergie et des matières premières vont renforcer l’inflation et pourraient aboutir à terme, au-delà de l’accélération de la hausse de prix, à une fiscalité en hausse, même si les discours de campagne se veulent rassurants et optimistes.

Crise et opportunité

Pour conclure, comme toujours en période de crise, il est rappelé que qui dit crise dit opportunités. La baisse de certaines valeurs et de certains actifs, se transformeront en opportunités pour certains. Les experts annoncent qu’il est déjà trop tard pour vendre, il vaut donc mieux prendre son mal en patience et attendre pour profiter de prix d’achat en forte  baisse.

Ceux qui auront des financements disponibles pourront aussi se positionner plus rapidement pour ne pas manquer des opportunités. En période de crise , “le cash est roi” dit également le dicton.

Enfin, l’avantage que conserve le secteur immobilier, bien qu’il ne soit pas sans risque, c’est que la pierre reste dotée d’une valeur d’usage qui rassure en période de crise. Les investisseurs et les ménages devront en toute logique faire que ce marché reste actif, d'autant plus si on tient compte en France d’une offre actuelle inférieure à la demande et aux nouvelles habitudes de vie post covid.