Comment optimiser mes prêts dans le secteur immobilier ?

Comment optimiser mes prêts dans le secteur immobilier ?

Financer des promoteurs immobiliers via le crowdfunding immobilier permet d’obtenir des rendements attractifs, généralement situés entre 6% et 9% l’an. Néanmoins, comme tout placement financier, investir dans l'immobilier en Belgique nécessite une diversification adéquate afin d’optimiser le rendement tout en maîtrisant les risques associés. Lorsqu’il s’agit de prêts immobiliers, outre la répartition du portefeuille sur plusieurs dossiers, le Prêteur sera vigilant à répartir ses avoirs en fonction de 4 critères spécifiques :

• le profil du promoteur ou du marchand de biens,
• la typologie du projet,
• sa localisation et
• l'assurance, les garanties ou sûretés conférées. 

Cette stratégie d’investissement permettra à l’investisseur d’augmenter la quote-part de son portefeuille investie dans l’immobilier en limitant l’éventuel risque de corrélation entre ses différents dossiers.

1 - Le profil du promoteur

Lorsqu’on s'apprête à prêter à un promoteur immobilier, il est indispensable d’évaluer ses compétences et son expérience. Ainsi, la plateforme de crowdlending Look&Fin sélectionne des acteurs qui rencontrent tous les critères suivants : 

• avoir minimum 10 années d’historique commercial, 

• avoir déjà mené minimum 5 projets immobiliers à terme,

• avoir réalisé une marge bénéficiaire de minimum 10%. 

• avoir un track record prouvé

Le promoteur doit également engager des fonds propres aux côtés des banques et des investisseurs. Le montant de ces fonds propres dépendra du projet à financer. 

2 - La typologie du projet immobilier

La nature des projets immobiliers varie considérablement et donc investir dans différents types de projets permet d’éviter de concentrer le risque, quand bien même il s’agit du même secteur d’activité. La nature de sprojets peut en effet être très différentes (résidentiel, bureaux, universitaire, entrepôts logistiques, etc...) En effet, des logements résidentiels et les risques qui y sont associés vont largement différer de ceux liés à la construction de biens publics ou industriels par exemple.  

Look&Fin a permis à ses investisseurs de se diversifier en adoptant ce principe avec des professionnels de l'immobilier aussi variés que Borghof (construction d’une école primaire), Cores Development (projets résidentiels) et Soremi (projets commerciaux et bureaux) par exemple.

3 - La localisation du projet immobilier

La diversification efficace d’un portefeuille en immobilier passe aussi par la localisation des projets financés. Ainsi, l'investisseur averti veillera à bien répartir ses investissements dans des zones géographiques différentes afin d’éviter un risque de contagion en cas, par exemple, d’une baisse des prix dans une région spécifique. En effet, les risques d’une promotion immobilière à Anvers seront peu corrélés à ceux d’une promotion située à Lyon ou à Bordeaux par exemple.

Ainsi, des investisseurs de Look&Fin ont pu diversifier leurs investissements immobiliers en investissant  chez Mi Prom (sud-est de la France), Wilhelm&Co (Brabant wallon, Belgique) ou bien encore ACASA (Flandre, Belgique).

4 - Les garanties assorties

Les prêts aux promoteurs immobiliers sont souvent assortis de garanties réelles telles que hypothèque ou mandat hypothécaire. Ces collatéraux pris sur des immeubles permettent de réduire le risque en cas d’impayé du porteur de projet. Chez Look&Fin, le taux de recouvrement s’établit ainsi à 98% des montants collectés pour les dossiers immobiliers et le taux de défaut est de 0,11% sur les 8 dernières années. Il en résulte un rendement moyen brut de 7,73% (défauts inclus) sur les dossiers immobiliers. 

En termes de diversification, l'investisseur sera attentif à répartir ses investissements immobiliers en fonction de la qualité des collatéraux offerts et de son profil de risque.

Tous ces critères à prendre en considération doivent rentrer dans l’enveloppe globale que vous souhaitez allouer au crowdlending immobilier. Pensez aussi à bien harmoniser les montants investis pour diluer vos risques. Enfin pensez églement à maintenir votre encours puisque c'est le réel montant qui est au travail et qui rapporte du rendement. Celui-ci est visible depuis votre espace personnel en ligne vous permettant de suivre en temps réel l'ensemeble de vos investissements.