Crédits hypothécaires : pourquoi les banques belges prêtent à perte depuis quatre ans

Crédits hypothécaires : pourquoi les banques belges prêtent à perte depuis quatre ans

Selon le dernier rapport de stabilité financière de la Banque nationale de Belgique (BNB), les banques belges accorderaient des crédits hypothécaires à perte depuis quatre ans. Une situation paradoxale qui ne résulte pas d'une erreur de gestion, mais d'une stratégie commerciale assumée. Une question demeure toutefois : combien de temps ce modèle pourra-t-il rester viable ?

Une guerre des prix qui dépasse les limites

Sur le marché du crédit hypothécaire belge, la concurrence est féroce. Pour attirer de nouveaux clients, et nouer avec eux une relation bancaire sur le long terme, les établissements financiers ont progressivement sacrifié leurs marges. 

Résultat : de nombreuses banques accordent désormais des prêts immobiliers à perte.

Des marges laminées par la hausse des taux

Le tournant s'est amorcé en 2022, avec la remontée rapide des taux d'intérêt. Avant cela, les banques dégageaient une marge brute confortable, en moyenne 1,4% entre 2019 et 2021, contre plus de 1% historiquement. Aujourd'hui, cette marge oscille entre 0,6% et 0,7%.

Mais ce n'est que la partie visible de l'iceberg

Car une fois intégrés les coûts réels : risque de défaut, remboursements anticipés, coûts opérationnels, capital réglementaire, prime d'illiquidité… la marge nette sur les nouveaux prêts hypothécaires à taux fixe sur 20 ou 25 ans est devenue négative depuis le second semestre 2022.

La BNB l'estime à environ -0,5%. Concrètement : chaque nouveau crédit hypothécaire accordé aujourd'hui est, pris isolément, déficitaire.

Alors pourquoi continuer à prêter ?

Pour les banques, le crédit hypothécaire n'est pas seulement un produit financier : c'est avant tout un outil de conquête et de fidélisation. En accordant un prêt immobilier, elles cherchent à établir une relation durable avec leurs clients et à leur proposer d'autres services, tels que des comptes bancaires, des assurances, des produits d'épargne, des solutions d'investissement ou encore des plans de pension. Les revenus générés par ces activités complémentaires sont censés compenser les faibles marges, voire les pertes, enregistrées sur le crédit lui-même. Une stratégie qui semble porter ses fruits jusqu'à présent, mais dont la pérennité reste incertaine.

Un pari sur l'avenir aux contours incertains

C'est précisément cette pérennité incertaine que la BNB invite les banques à surveiller dans son dernier rapport. Un crédit hypothécaire engage les parties sur 20 à 25 ans. Les marges actuelles, négatives, sont donc verrouillées pour plusieurs décennies.

En face, les revenus issus des ventes croisées restent, eux, incertains. Un client peut tout à fait prendre la décision de changer de banque. Il peut aussi réduire son recours aux produits financiers ou bien encore modifier ses habitudes d'épargne.

Pour la Banque nationale, constituer des portefeuilles entiers de crédits sous-rentables, en pariant sur des revenus futurs non garantis, pourrait bien fragiliser structurellement la rentabilité du secteur.

Un secteur solide, mais sous surveillance

Pour autant, les banques belges ne sont pas confrontées à un risque immédiat. Le secteur a enregistré près de 8,3 milliards d'euros de bénéfices en 2025 et la qualité des portefeuilles hypothécaires s'est améliorée ces dernières années grâce à un encadrement prudentiel plus strict. Cette évolution a d'ailleurs permis à la Banque nationale de Belgique de réduire certaines exigences de fonds propres, libérant environ 600 millions d'euros de capital fin 2025.

Reste une interrogation de fond : jusqu'où les banques pourront-elles maintenir une politique de crédits accordés à des marges aussi faibles, voire négatives ? Si la BNB appelle à la vigilance face à ce risque structurel, elle rappelle également que le secteur bancaire belge demeure aujourd'hui solide, bien capitalisé et largement rentable. Un équilibre qui semble préservé à court terme, mais qui nécessitera une attention particulière dans les années à venir.

En résumé

Pourquoi les banques belges ont-elles accordé des crédits hypothécaires à perte ?

Sous la pression d'une concurrence féroce et dans un contexte de taux volatils, les établissements bancaires en Belgique ont longtemps utilisé le crédit hypothécaire comme un produit d'appel. Cette stratégie d'acquisition de clients a généré des pressions majeures sur la rentabilité du secteur:

• Une guerre des prix agressive : Pour attirer de nouveaux clients et placer d'autres produits financiers (assurances, comptes, épargne), les banques ont compressé leurs marges sur les prêts immobiliers à des niveaux historiques.

• Le piège des taux fixes bas : L'octroi massif de crédits à taux très bas sur le long terme est devenu un fardeau financier lorsque le coût de refinancement des banques s'est renchéri.

• Le resserrement des exigences réglementaires : Face au risque d'érosion des fonds propres, la Banque Nationale de Belgique (BNB) incite les banques à restaurer leurs marges et à durcir leurs conditions d'octroi.

Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs et le marché immobilier en Belgique ?

La fin de l'ère du crédit hypothécaire bradé transforme en profondeur le paysage financier pour les particuliers et les professionnels de l'immobilier:

• Durcissement des conditions d'octroi : Les banques réclament davantage d'apport personnel et appliquent des critères de solvabilité nettement plus stricts.

• Remontée et ajustement des taux : Pour reconstituer leurs marges, les organismes de crédit augmentent leurs tarifs, réduisant la capacité d'emprunt des ménages.

• Ralentissement de la production de crédits : L'accès plus difficile au financement bancaire traditionnel freine certaines transactions immobilières et projets de développement.

Comment Look&Fin offre-t-elle une alternative efficace aux investisseurs et aux professionnels de l’immobilier ?

Face aux blocages et à la prudence accrue des banques traditionnelles, le crowdlending immobilier s'impose comme une solution de financement et de placement incontournable:

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• Une structuration sécurisée : Chaque dossier fait l'objet d'une analyse de risque poussée et s'appuie sur des sûretés réelles (hypothèques, garanties autonomes) pour protéger le capital investi.

Tableau récapitulatif:

Risques : Investir dans des PME présente un risque de ne pas obtenir le rendement attendu et/ou de perdre tout ou partie du capital. Nous vous invitons donc à diversifier vos investissements. Pour les personnes physiques résidentes fiscales belges, les intérêts perçus sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 30%. Le crowdlending est un investissement illiquide, vous ne pourrez pas demander le remboursement du capital investi avant l'échéance du prêt.