Hypothèque en 1er rang : une garantie pour sécuriser vos prêts

Hypothèque en 1er rang : une garantie pour sécuriser vos prêts

Pour répondre aux attentes des prêteurs et leur permettre de maîtriser leurs risques, la plateforme de crowdlending et de crowdfunding immobilier Look&Fin propose, entre autres, des dossiers assortis d’une hypothèque en 1^er rang. Vous les retrouverez marqués d’un logo vert. De quoi s’agit-il ? Quels impacts cette garantie a-t-elle sur le risque encouru et le taux d’intérêt ? En quoi ce type de dossier diffère-t-il des dossiers à capital assuré ? Illustration avec le dossier Bingosreno qui a emprunté 300.000€ moyennant l’octroi d’une hypothèque en 1^er rang sur un immeuble situé à Anvers (Belgique).

Une hypothèque en 1^er rang, de quoi s’agit-il ?

Une hypothèque est une garantie qui porte sur un immeuble : un créancier prête une somme d’argent à son débiteur qui donne son immeuble en garantie. Lorsque le débiteur octroi des hypothèques à plusieurs créanciers distincts, un ordre de priorité se crée. On parle alors de rang. Le créancier qui dispose du 1^er rang sera prioritaire sur celui qui détient le 2^ème rang qui lui-même sera prioritaire sur celui qui occupe le 3^ème rang, etc. Ainsi, tant que le créancier en 1^er rang ne sera pas intégralement remboursé, les créanciers disposant des rangs suivants ne pourront pas activer leur garantie.

En quoi cela réduit les risques des prêteurs ?

Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier aura la possibilité de saisir l’immeuble hypothéqué, de le faire vendre, et de se faire rembourser au moyen du prix obtenu. Pour cela il devra suivre la procédure de saisie immobilière. Il pourra également récupérer tous les frais liés à cette procédure de vente et pour lesquels il dispose également d’une garantie, l’hypothèque pour les accessoires qui s’élève à 10% du montant prêté.

Quel est l’impact sur le taux d’intérêt ?

Lorsqu’il s’agit d’une hypothèque en 1^er rang, le risque résiduel va essentiellement dépendre du montant du prêt au regard de la valeur de vente du bien. On parle alors de Loan to value (LTV) dans le jargon financier. Ce ratio correspond au montant prêté divisé par la valeur du bien (Dette/valeur vénale). Plus ce ratio sera faible, plus le risque du prêteur sera limité et donc le taux d’intérêt sera bas. Dans le cas du dossier Bingosreno, le prêt de 300.000 € est assorti d’une hypothèque en 1^er rang sur un immeuble expertisé à 1.292.000 €, soit une LTV de 23%. Autrement dit, la valeur de vente de l’immeuble donné en garantie couvre plus de 4x le montant total prêté. Compte tenu du faible risque résiduel, le taux d’intérêt s'élevait à 2,9% l’an.

En quoi ce type de dossiers diffère-t-il des dossiers assurés ?

La principale différence réside dans la liquidité de l’immeuble hypothéqué ; moins le bien est liquide, plus de temps il faudra au prêteur pour le vendre et récupérer son capital. A contrario, lors d’un défaut d’un dossier assuré, la compagnie d’assurance indemnise les prêteurs dans les 20 jours. Et, c’est bien connu, le temps c’est de l’argent...Cette différence de liquidité en cas de défaut se traduit par une bonification du taux annuel : un taux de 1,9% à 2,9% pour les prêts à capital assuré versus 2,9% à 4% pour les prêts assortis d’une hypothèque en 1^er rang.