Immobilier Belge : Rencontre avec Erwin Barbé et Patrick Tondreau, co-owner du groupe digital pepper

Immobilier Belge : Rencontre avec Erwin Barbé et Patrick Tondreau, co-owner du groupe digital pepper

Co-owner du groupe digital pepper/MesFinances.be Erwin Barbé et Patrick Tondreau sont tous deux des experts du marché immobilier en Belgique. Erwin était auparavant fondateur du réseau de franchise MYIMMO, qu'il a revendu en 2015, et Patrick Tondreau, est un expert en marketing digital immobilier qui a travaillé chez Immoweb, Logicimmo et Vlanimmo. Le groupe possède différents portails tels que immobrabant.be ou encore immobrussels.be afin de fournir les petites annonces immobilières aux internautes ou bien encore des informations techniques (garantie locative..) liées au marché. Leurs compétences et expertises complémentaires sur le secteur immobilier les ont réunis pour cette aventure entrepreneuriale ! Rencontre avec deux entrepreneurs passionnés de l’immobilier.

Quelles sont les activités du groupe, vos objectifs et missions au travers de vos différents portails ?

Patrick Tondreau : Nous exploitons plusieurs sites web spécialisés dans le marché de la vente et de la location immobilière en Belgique avec des portails dédiés à chaque province belge (immowvl.be en Flandre occidentale, immoliège.be pour la province de liège…). Notre objectif principal est de fournir aux internautes un accès facile et efficace aux petites annonces immobilières, à jour, pour qu’ils puissent trouver les biens immobiliers qui correspondent à leurs besoins et ce dans toute la Belgique. Nous avons donc développé un métamoteur de petites annonces immobilières, qui rassemble les offres provenant de différentes sources et qui les présente de manière claire et organisée aux utilisateurs !

Ce sont aussi des portails d'informations professionnelles via des sites thématiques  tels que Garloc.be dans lequel nous abordons la question de la garantie locative ou bien encore Choisirunsyndic.be qui se concentre sur le sujet complexe du syndic de copropriété. Nous mettons tout en œuvre pour que ces sites deviennent des ressources incontournables pour le secteur immobilier et nous avons d’autres portails thématiques en cours de développement !

Vous êtes sur le marché immo depuis plusieurs années, quelles sont les principales évolutions de ce secteur ? 

Comment se porte le marché actuellement, il y a-t-il des tendances au niveau régional, au niveau de la typologie des biens recherchés (ancien, neuf…) 

Erwin Barbé : En tant qu'observateur actif du marché immobilier depuis plus de 20 ans, nous avons pu constater de nombreuses évolutions. Ce qui n’a pas changé, pour commencer c’est l’attachement profond des Belges à la propriété immobilière. Le pays à toujours l'un des taux de propriétaires les plus élevés au monde. Cependant, la problématique actuelle qu’il est important de noter, c’est que l'accession à la propriété peut présenter certains défis de nos jours. La principale évolution récente est la difficulté croissante de financer son premier bien immobilier. Les taux d'intérêt ont augmenté et il existe des restrictions quant à l'apport personnel devenu incontournable. Cette situation a créé un environnement plus exigeant pour les acheteurs potentiels, qui doivent faire preuve de plus de rigueur et de préparation financière pour réaliser leur projet d'acquisition immobilière. 

En 2022, en conséquence, le nombre de transactions a baissé de 2% en Belgique, par rapport à 2021. Les résultats varient selon les Régions, -1,5% à Bruxelles et -7,1% à Namur par exemple. Mais deux provinces ont enregistré une croissance de l'activité immobilière : la Flandre-Orientale (+0,2%) et surtout la Province de Luxembourg avec +4%. Ce léger recul de l'activité immobilière s’explique aussi par les prix élevés de l'énergie, le niveau élevé d'inflation ainsi que la situation en Ukraine. 

Au niveau des prix, le prix moyen d'une maison en Belgique était de 319.123 € en 2022, soit une augmentation de près de 24.000 euros (8,2%) par rapport à 2021. Les maisons les plus chères sont situées à Bruxelles (576.576 euros en moyenne), suit la Flandres : 348.064 euros en moyenne en hausse de +8,2% et la Wallonie avec un prix moyen de 235.615€ (+5,7%). (Sources: le Baromètre des notaires et le Soir Immo).

On peut donc dire qu'au-delà de la légère baisse de transaction liée au contexte économique, l’immobilier reste un placement intéressant dans la durée pour les investisseurs et les particuliers !

Le crowdlending immobilier, est-il, selon vous, un placement intéressant ? A ceux qui ne connaissent pas ce placement ou qui hésitent encore, qu’auriez-vous à leur dire ? 

Patrick Tondreau : Il existe plusieurs types d'investissement en immobilier. Ce que visent naturellement en premier de nombreux particuliers investisseurs, c’est l’acquisition d’un bien pour le louer. Mais l’angle important dans ce type d’opération est de regarder le temps que cela prend à réaliser. Or, réaliser une opération d'achat-rénovation-revente peut prendre énormément de temps et nous constatons que rares sont les investisseurs qui en tiennent compte dans le calcul de leur rendement complet. Or en finance le facteur temps est à prendre en compte pour déterminer le rendement. De plus, ces opérations peuvent être risquées car a priori on met tous ses œufs dans le même panier, même si l’avantage propre à ce type d'opération est l'effet de levier avec les banques.

Le crowdfunding immobilier est une alternative d’investissement intéressante qui permet de diversifier ses placements sur ce secteur. La stratégie à adopter est la diversification afin d’optimiser le couple risque/rendement. Au lieu d’investir tous vos fonds dans une seule opération, le crowdlending permet d’investir de petits tickets sur une multitude projets tout en bénéficiant de garanties fortes comme les hypothèques de premier rang avec des durées de placements autour de 24 mois selon les projets et avec des rendements attendus à la clé autour de 7%.  Si vous n'envisagez pas de diversifier vos opérations, certains dossiers de crowdlending offrent l'avantage d'être assurés à 100%, ce qui impacte légèrement le rendement (4,5%) mais cela reste des taux d'intérêt très compétitifs sur le secteur. Et surtout une fois votre argent placé, vous n’avez plus rien à faire que de suivre vos remboursements !

Look&Fin que nous avons testé à plusieurs reprises est pour nous un acteur sérieux avec plus de 10 ans d'expérience. C’est entre autres pour cela que nous avons un partenariat entre nos deux entités pour faire connaître mutuellement nos offres qui sont complémentaires sur le marché de l’immobilier.

Un dernier message à faire passer à notre communauté ? Comment voyez-vous évoluer le marché ?

Erwin Barbé : C’est difficile d'indiquer quels seraient les meilleurs placements actuels car tout dépend des liquidités financières de chacun et des besoins financiers à court ou long terme ou bien encore si la personne aime prendre des risques ou privilégie une approche sécuritaire bon père de famille ! La liquidité d’un placement en fonction de ses besoins est un facteur important et la diversification aussi. Je suis convaincu que l’immobilier en général reste le meilleur investissement mais là encore tout miser sur un seul bien peut s'avérer compliqué en cas de problème (non paiements de loyers…). Il faut donc bien se renseigner afin d’investir, et c’est vraiment notre mission au travers de nos différents portails !

En terme d’évolution de marché, avec l’inflation récente et la forte augmentation des taux sur les crédits hypothécaires, on s'attend à un refroidissement du marché immobilier belge en général. La faible demande aura un impact sur les prix mais avec l’inflation de ces derniers temps on peut estimer que la correction réelle des prix du marché immobilier sera entre 2022 et 2024 de +/-10%. Si vous avez des fonds disponibles c’est peut-être le moment de faire la bonne affaire vu la stagnation des prix car, a priori, même si nous n’avons pas de boule de cristal, les spécialistes s’entendent pour dire que les prix ré-augmenteront d’ici quelques années plus vite que l’inflation. La demande pour la location ne va pas faiblir et donc les loyers n’iront pas à la baisse surtout avec le pic démographique  !