Immobilier et Énergie : les propriétaires face aux nouvelles exigences européennes

Immobilier et Énergie : les propriétaires face aux nouvelles exigences européennes

En 2025, l'Union européenne, via la directive 2024/1275, vise à réduire la consommation énergétique des bâtiments et leurs émissions de gaz à effet de serre, tout en tenant compte des spécificités nationales. En France, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la location des logements classés G au DPE est interdite, entraînant des implications majeures pour les propriétaires. En Belgique, les échéances du certificat PEB varient selon les régions, avec des efforts ciblés pour améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier. Quelles sont les répercussions en France et les étapes à venir ? Et en Belgique, quelles sont les prochaines échéances du PEB pour améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier selon les régions ? Voici les réponses.

Une obligation de rénovation pour les propriétaires 

Les propriétaires de logements classés G doivent réaliser des travaux d'amélioration énergétique pour atteindre au minimum la classe F du DPE. Sans ces rénovations, ils ne peuvent plus proposer leur bien à la location. 

Quels sont ces travaux à réaliser ? 

Pour pouvoir louer un logement classé DPE G en France et atteindre au moins la classe F ou mieux, il faut engager ce types de travaux : 

• l’isolation thermique des murs intérieure ou extérieure pour réduire les pertes de chaleur; 

• l’isolation des combles et toitures (la non isolation est responsable de 25-30 % des pertes de chaleur); 

• l’isolation des planchers bas : réduire les déperditions par le sol (logements situés au rez-de-chaussée). 

Ces travaux concernent également: 

• le remplacement des menuiseries (fenêtres à double ou triple vitrage..)

• la modernisation des systèmes de chauffage (chaudière à condensation, la Pompe à chaleur…) 

• la mise en place de la ventilation mécanique contrôlée

• remplacement de la production d’eau chaude par des chauffe-eaux thermodynamiques 

• installer des équipements énergétiques complémentaires (panneaux solaires…)

• …

Avant d’entamer des travaux, un audit énergétique est conseillé pour cibler les priorités. En France, plusieurs aides financières comme MaPrimeRénov’, l’Éco-PTZ, les CEE et des dispositifs régionaux permettent de réduire le coût des rénovations.

Un impact sur le marché locatif

Cette interdiction peut réduire temporairement l'offre de logements disponibles à la location, surtout dans les zones où les passoires thermiques sont nombreuses. Les locataires pourraient ainsi faire face à une diminution de l'offre locative. Une problématique particulièrement importante dans les grandes villes de France ou le déficit de logements est important. Selon une étude de Se Loger, le nombre d'appartements disponibles à la location a diminué de 36 % entre 2021 et 2024. Ces conséquences pourraient relancer le marché de l’immobilier neuf avec des municipalités qui favoriseraient la création de nouveaux logements, tout en rénovant le parc existants sans oublier la transformation de bâtiments existants en logements.

Sanctions en cas de non-conformité

En France, les sanctions pour le non-respect des réglementations énergétiques se renforcent, avec des amendes allant jusqu'à 3 000 € pour les particuliers et 15 000 € pour les entreprises, ainsi que des recours juridiques possibles pour les locataires en cas de non-conformité. 13,9 % des résidences principales, soit environ 4,2 millions de logements, sont encore des passoires énergétiques (DPE F ou G). 

En Belgique, cette proportion atteint 25,1 % en Flandre, 30,2 % en Wallonie et 40,3 % à Bruxelles. Une étude d'Immoweb révèle qu’en harmonisant les normes, 50,5 % des logements belges seraient considérés comme des passoires énergétiques, soit environ 2,53 millions de biens. Ces chiffres illustrent l’ampleur des besoins en rénovation énergétique des logements dans les deux pays.

FRANCE : Calendrier des futures interdictions 

En France, au 1ᵉʳ janvier 2028, il sera interdit de louer des logements classés DPE F et au 1er  janvier 2034, il sera interdit de louer des logements classés DPE E. Les propriétaires sont donc incités à anticiper ces échéances pour maintenir la conformité de leurs biens.

BELGIQUE : Harmonisation PEB -  Dernières tendances - Prochaines étapes 

Le paysage immobilier belge est en pleine mutation, avec le PEB au cœur des préoccupations des acteurs du secteur, influençant tant les politiques publiques que les dynamiques de marché. Malgré l'importance accrue du PEB, une enquête récente (Ivox /Batibouw) révèle que 71% des propriétaires belges ignorent le score PEB de leur logement, soulignant un besoin d'information et de sensibilisation accru.

Dans une démarche d'harmonisation, les Régions belges sont en concertation depuis deux ans pour uniformiser leurs méthodes de calcul du PEB. Cette initiative vise à faciliter les comparaisons et à simplifier les procédures pour les propriétaires et les professionnels du bâtiment. Un exemple concret de cette volonté d'harmonisation est la réforme du certificat PEB à Bruxelles. Depuis le 1ᵉʳ novembre 2024, la Région de Bruxelles-Capitale a approuvé une réforme visant à aligner son certificat PEB sur ceux des autres régions, le rendant ainsi plus précis et éliminant certaines valeurs par défaut jugées pénalisantes. Malgré ces efforts, il n'existe pas encore de calendrier officiel précisant la date à laquelle une harmonisation complète sera mise en place.

Cependant, le score PEB émerge déjà comme un facteur déterminant dans les décisions d'achat immobilier, surpassant même des critères traditionnels tels que l'emplacement ou la superficie. Ainsi, les biens affichant un PEB de classe A se vendent en moyenne 14% plus cher que ceux avec des performances énergétiques inférieures, reflétant une prime accordée à l'efficacité énergétique. (source RTBF)
Certaines institutions financières, telles que BNP Paribas Fortis, ING et Argenta, proposent désormais des taux hypothécaires réduits pour les biens immobiliers présentant une bonne performance énergétique, encourageant ainsi les acheteurs à privilégier des logements économes en énergie.

Les prochaines échéances de PEB en Belgique en vue d'améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier sont les suivantes par région : 

Région de Bruxelles-Capitale : 

• 1ᵉʳ janvier 2030 : obligation pour tous les bâtiments de disposer d’un certificat PEB valide, même sans vente ou location. 

• 1ᵉʳ janvier 2033 : Les bâtiments consommant plus de 275 kWh/m²/an seront classés comme "passoires énergétiques" et soumis à des sanctions pour encourager les rénovations. 

• 1ᵉʳ janvier 2045 : Objectif d’une consommation énergétique maximale de 150 kWh/m²/an pour tous les bâtiments, conforme aux normes NZEB (bâtiments à consommation quasi nulle).

Région wallonne : 

• 1ᵉʳ janvier 2025 : Interdiction de louer des logements classés PEB G lors d’une première mise en location. 

• 1ᵉʳ juillet 2026 : Les nouveaux propriétaires de biens classés PEB G, F ou E doivent atteindre un label PEB D dans les cinq ans suivant l’achat.

• 1ᵉʳ juillet 2031 : Tous les logements devront avoir un label PEB minimum C. 

• 1ᵉʳ juillet 2036 : Obligation d’atteindre un label PEB minimum B pour tous les logements. 

• 1ᵉʳ juillet 2041 : Tous les logements devront atteindre un label PEB minimum A.

Région flamande : 

• 2023 : Les nouveaux propriétaires de biens classés PEB E ou F doivent atteindre au minimum une classe D dans les 5 ans. 

• 2028 : Tous les bâtiments résidentiels doivent disposer d’un certificat PEB valide, même sans transaction immobilière. 

• 2035 : Les biens acquis à partir de cette date doivent atteindre une classe PEB B (maisons) ou C (appartements) dans les 5 ans. 

• 2040 : Les biens achetés à partir de cette date doivent atteindre une classe PEB A (maisons) ou B (appartements) dans les 5 ans.

Quel est l’intérêt du crowdlending face à ces nouvelles exigences ? 

Le crowdlending immobilier s'intègre naturellement dans les nouvelles obligations réglementaires de la transition énergétique en Europe. Il offre une alternative aux prêts bancaires traditionnels pour financer des projets immobiliers, notamment les rénovations énergétiques, et constitue une opportunité pour les porteurs de projets (promoteurs, marchands de biens, copropriétaires, etc.) comme pour les investisseurs en quête de placements responsables.

Face à la réduction de l’offre locative due à l’interdiction des logements énergivores, l’intervention de Look&Fin et de ses investisseurs facilite le financement de la rénovation de l’existant. Il permet aux investisseurs particuliers de participer activement à la transition énergétique tout en bénéficiant de rendements attractifs.