Immobilier : Inflation, volatilité, flambée des prix.. à quoi s’attendre ?

Immobilier : Inflation, volatilité, flambée des prix.. à quoi s’attendre ?

La crise sanitaire installée depuis deux ans laisse désormais le haut de l’affiche à une guerre aux portes de l’Europe. Les conséquences de cette crise d’un genre nouveau sont déjà là : forte volatilité sur les marchés financiers et hausse des prix des matières premières. L'économie européenne est impactée dans son ensemble et les économistes peinent à émettre des prévisions mais s’accordent à dire que la faiblesse actuelle de l’euro, post covid, empêche la BCE d’agir en prévision d’amortir ce nouveau choc économique.

Si 2021 aura été une très bonne pour l'immobilier belge, ce marché fait face à de nouvelles incertitudes. Tout dépendra de la longueur du conflit et jusqu’où celui-ci pourrait aller.

Mais en parallèle, certains faits et certaines tendances sont là et peuvent dessiner quelques futures prévisions. Tour d’horizon.
 

2021, une année de reprise et de croissance stoppée dans son élan ?

Le marché de l’immobilier belge a continué d'enregistrer des performances en 2021 avec un nombre de transactions qui a augmenté de +14,3% par rapport à 2020, a indiqué le Baromètre Immobilier de la Fédération des Notaires (Fednot) publié au début de l’année, accompagné de prix en hausse. L'année 2020 avait été une année particulière en raison des différents confinements, ce qui avait conduit à des retards sur un certain nombre de projets. C’est la Flandre qui enregistre la plus forte croissance au niveau des régions avec +14,7%, suivie de la Wallonie avec +14,3%, et enfin Bruxelles avec +11,1%. 

Cependant, contrairement à l'année précédente, le volume des transactions immobilières a diminué au second semestre 2021 par rapport au 1er semestre. -11,3% de transactions ont été enregistrées au cours des six derniers mois de l’année, par rapport aux six premiers mois, comme le rapporte également la Fednot. Cela s'explique par l'effet rattrapage de la fin de l'année 2020 en raison des confinements du début de cette année là.

L'invasion de la Russie en Ukraine vient chambouler les perspectives de ce marché. Mais la demande reste toujours là en Belgique et aurait parfois du mal à faire face à une offre qui a du mal à suivre. Les biens immobiliers continuent, en parralèle à trouver des acquéreurs rapidement.

La demande vient toujours du fait que post-Covid, la manière de vivre et de travailler a été profondément repensée. Les ménages souhaitent des logements plus grands avec des extérieurs. Le télétravail, toujours en pratique et amené à perdurer en partie, conduit à la transformation de nombreux bureaux en logements. La préoccupation écologique est également là et mène à la rénovation de l’existant pour éviter d'artificialiser de nouvelles terres.

La rénovation énergétique des bâtiments va également s’intensifier en raison des directives europénnees en la matière, mais aussi en raison de la hausse des prix, du gaz par exemple, et des matières premières en général, et devenir une priorité vitale. 

Côté marché, nous constatons que malgré des prix haussiers et une demande soutenue, les fondamentaux de ce marché restent positifs notamment par une démographie en hausse et un besoin criant de logements. Malgré un contexte incertain et préoccupant, l'immobilier ne pourrait donc que difficilement arrêter de poursuivre ses activités. 

Remontée des taux et inflation

Depuis le mois de janvier, une tendance haussière des taux d’intérêts est déjà constatée. Ce nouveau retour à la hausse a, depuis le début de l'année, un impact sur le coût des crédits pour les professionnels. Un phénomène en lien avec les annonces de la FED, et par anticipation, l’Europe mise également sur une remontée des taux. Les taux directeurs et de refinancement bancaire ne seront probablement plus si bons marchés qu’ils l’ont été. Les taux d’intérêts ont augmenté d’environ +40 points de base (+0,40%) depuis le début de l’année sur les financements bancaires de foncières sur des maturités des 15 ans, par exemple, nous a confié un banquier d'affaires. Mais ces tendances de début d’année vont probablement être fortement accentuées depuis l’entrée en guerre de la Russie en Ukraine le 24 février dernier. 

Ces hausses de coût de crédit et leur conditions d’octroi devraient en toute logique se poursuivre et se resserrer à la fois pour les professionnels, les investisseurs et les ménages. Cette tendance serait d’autant plus vraie pour les primos acquéreurs qui avaient déjà remonté la difficulté à emprunter depuis le début de la crise sanitaire. 

Même si les régions tenteront de mettre en place des amortisseurs pour contrer l’inflation, les crédits immobiliers, ne pourront pas, ne pas prendre en considération l’inflation et la suivre, en partie, sans qu’il soit question de compromettre la croissance du secteur.

Retour au juste prix, où vers de nouvelles hausses ?

Au début de l’année 2022, les spécialistes du marché immobilier belges s'accordaient sur une tendance de retour au juste prix. Le covid avait déclenché des attentes nouvelles avec des belges qui souhaitaient un jardin, un logement avec une pièce en plus ou bien encore sortir des centres villes. Pour cela, ils étaient prêts à payer le prix fort pour ne pas laisser filer un bien qui leur plaisait. Depuis le début de l’année on assistait donc à un retour des négociations et des acquéreurs qui prennent plus de temps avant de prendre une décision.

Mais depuis l’arrivée du conflit en Ukraine, ces prévisions et tendance de début d’année sont évidemment totalement revues. Le conflit pourrait rapidement se traduire par une nouvelle hausse des prix. Le secteur immobilier va également pâtir des conséquences des sanctions économiques infligées à la Russie : les matières premières importées par la Russie, (pétrole et le gaz), mais bien d’autres encore manquent déjà et font flamber leur cours. Les factures énergétiques vont fortement augmenter même s'il est impossible de prévoir à l’heure actuelle le surcoût exact. Ce qui est sûr c’est que l’inflation ne pourra pas être évitée.

La construction et la rénovation souffraient déjà avant le début de cette guerre d’une hausse des coûts de certains matériaux en raison des blocages et retards liés à la crise sanitaire. Cette tendance va très probablement renforcer la hausse des coûts. Concernant les taux d’intérêts des financements immobiliers, ils devront s’adapter face à ces nouvelles conditions de marché.

Les experts du secteur montrent actuellement une grande prudence sur une hausse ou une baisse potentielle des prix de l’immobilier. D’un côté, les images qui montrent la destruction du patrimoine immobilier ukrainien sont impactantes et remettent en cause cette notion de valeur sûre ou refuge de la pierre très ancrée dans l’esprit des investisseurs friands de ce secteur. Mais à l’inverse, l’immobilier reste une valeur d’usage. En période d’inflation, les loyers sont généralement indexés et les entreprises augmentent les salaires. Des faits concrets qui ne devraient pas conduire à une chute des prix de l’immobilier.

Crise et opportunité

Pour conclure, comme toujours en période de crise, surviennent aussi des opportunités. La baisse de certaines valeurs ou de certains actifs, se transformeront en bonnes affaires pour certains. Les experts annoncent qu’il est déjà trop tard pour vendre, il vaut donc mieux prendre son mal en patience et attendre pour profiter de prix d’achat en forte baisse.

Ceux qui auront des financements disponibles pourront aussi se positionner plus rapidement pour ne pas manquer les occasions. En période de crise , “le cash est roi” dit également le dicton. 

Enfin, l’avantage que conserve le secteur immobilier, bien qu’il ne soit pas sans risque, c’est que la pierre reste dotée d’une valeur d’usage qui rassure en période de crise. Les investisseurs et les ménages devront en toute logique faire que ce marché reste actif, d'autant plus si on tient compte d’une demande qui reste soutenue en Belgique et des nouveaux mode de vie post covid.