Rencontre avec Stéphane Verbeeck, Président de L’Union des Professionnels du Secteur Immobilier - U.P.S.I. et Partner de Stélina Invest.

Rencontre avec Stéphane Verbeeck, Président de L’Union des Professionnels du Secteur Immobilier - U.P.S.I. et Partner de Stélina Invest.

"Le crowdlending immobiler est sans aucun doute très utile pour répondre aux besoins que, nous, professionnels de l'immobilier, rencontrons."

Stéphane Verbeeck, Président de l'U.P.S.I. (photo)

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Stéphane Verbeek en quelques mots, pour ceux qui ne vous connaissent pas encore, qui êtes-vous?

Stéphane Verbeek : Né dans une famille d’entrepreneurs, j’ai suivi cette voie ! J’ai créé plusieurs sociétés en  commençant par une société de nettoyage en 2010. Je me suis ensuite lancé sur le secteur de la promotion immobilière résidentielle. Dernièrement, en 2020, j’ai créé une société d’investissement immobilière et de services immobiliers géré en family office (Stélina Invest). Nous détenons déjà dans notre portefeuille des participations dans plus d’une dizaine de sociétés de ce secteur (Redet, 22 Invest, TheClubDeal…). Mon objectif est de dénicher en Belgique des projets de co-housing ou bien encore de logements abordables.

En parallèle, je suis impliqué pour la cause des entreprises. J’ai été durant plusieurs années le président de VOKA – Kamer van Koophandel Antwerpen/Waasland (la Chambre de Commerce) et plus récemment j’ai été élu président de l’U.P.S.I. (l’Union des Professionnels du Secteur Immobilier) en acceptant la responsabilité de porter et défendre les intérêts des professionnels de l’immobilier.

En tant que porte-parole du secteur immobilier, quelles sont justement les problématiques, les préoccupations actuelles qui sont les plus communes aux adhérents de l’U.P.S.I. ?

Stéphane Verbeek : La grande problématique, qui n’est pas nouvelle ni liée au contexte économique ou géopolitique actuel, c’est les délais d’obtention des permis de construire. Il faut encore en moyenne 3 ans en Flandre aux professionnels (NDRL : promoteurs, lotisseurs et marchands de bien) pour l’obtenir. Cela monte à 4 ans en Wallonie et à 6 ans à Bruxelles ! Même si ces délais ont baissé (NDRL - l’U.P.S.I. mène chaque année une étude sur ce sujet), ceux-ci doivent encore être réduits et l’U.P.S.I. œuvre activement en ce sens.

Dans le même temps, on assiste depuis 3 à 4 ans, à une hausse des coûts de construction de 10, 15 voire 20%. L´énergie et la main d'œuvre sont les 2 principales sources de ces hausses. L’impact des coûts de l'énergie est tellement important ces derniers mois que l’Etat doit impérativement trouver des solutions pour réduire ces coûts au plus vite, car les aides actuelles sont malheureusement très insuffisantes. Le coût de la main-d'œuvre dans la construction pèse également fortement sur les projets immobiliers. Cette hausse des coûts est immédiate avec l’accord social de l’indexation des salaires sur l’inflation à la fin du mois.

Enfin, la préoccupation des professionnels est aussi l’accès au financement. Les professionnels empruntaient encore pré-covid à des taux bancaires de 0,5% - 1,75%. Aujourd’hui ils sont plutôt autour de 3% - 3,5%.

Conséquences, certains professionnels préfèrent jeter l’éponge en attendant que cette situation se résolve. Ainsi, en Wallonie, 26 % des projets sont à l’arrêt alors que le secteur sort de deux années extrêmement difficiles à cause du covid. C’est 21% en région bruxelloise et 16% en Flandre. Actuellement, c’est la rentabilité de tout un secteur qui est affectée. (source U.P.S.I. septembre 2022)

Le secteur immobilier reste-il un secteur attractif, qu’en est-il des prix ? 

Stéphane Verbeek : Les promoteurs savent que les prix ont déjà atteint un plafond. Ils peuvent difficilement augmenter encore leurs prix de vente, car ils savent que le pouvoir d’achat et l'accès au crédit plus difficile des ménages belges sont actuellement des freins pour l’acquisition des biens.

Les prix vont probablement se stabiliser sur les 6-12 prochains mois. Certains annoncent que les prix pourraient légèrement baisser, mais les coûts de construction restent tellement élevés que cela semble peu probable tant que nous serons dans cette crise structurelle.

Par contre, 2023 sera très certainement une année de reprise pour le résidentiel avec de belles perspectives pour l’immobilier fin 2023, début 2024. 

En parallèle, la Belgique offre de belles perspectives et doit s’attaquer de manière plus active sur ce qui concerne la rénovation du parc ancien. Il faut faciliter ces transformations car beaucoup de propriétaires de bâtiments anciens ne savent pas comment s’y prendre, ou bien encore font face à des lourdeurs administratives. La neutralité carbone des bâtiments attendue pour 2050 va nécessiter une très forte mobilisation du secteur.

De même la transformation des villes, les nouvelles manières de travailler nécessitent de nouveaux aménagements dans la configuration des bureaux par exemple, qui se veulent désormais plus “cosy” et avec plus d’espaces pour se réunir. Le secteur s'attend donc à un dynamisme important pour les mois et années à venir. 

L'immobilier reste aussi une valeur refuge et les investisseurs sont toujours là.

Que pensez-vous du crowdlending ? Une alternative de financement pour les professionnels de l’immobilier ? Un placement intéressant pour les particuliers ?

Je crois que dans toutes les crises des nouvelles opportunités, des nouveaux services surgissent. C’est ce qui s’est passé post crise des subprimes avec l'émergence des Fintechs. Le crowdlending immobilier fait partie de cette vague, et s’est imposé avec le temps comme une alternative de financement solide. Cette solution est sans aucun doute très utile pour répondre aux besoins que, nous, professionnels de l'immobilier, rencontrons.

En tant que professionnel, j’y ai eu recours pour compléter des besoins en fonds propres. (NDRL : le projet 22 Invest - Edegem financé via Look&Fin) et je suis satisfait du déroulement du processus. C’est une solution qui nous permet d’avancer sans perdre de temps sur nos projets. Un temps qui est précieux dans le contexte actuel où les prix évoluent très vite.

En tant que placement, j’ai testé également. Je trouve aussi sympa le côté collaboratif qui permet de pouvoir faire participer sa famille, ses amis, son entourage à un projet. Le crowdfunding immobilier offre aussi des taux de rendement qui sont intéressants, par rapport à d’autres types de placements.