Le promoteur Eckelmans finance l’un de ses projets immobiliers avec le crowdlending

Le promoteur Eckelmans finance l’un de ses projets immobiliers avec le crowdlending

“Mener plusieurs projets simultanément pesait sur notre trésorerie et nous étions à la recherche d’un financement complémentaire” Guido Eckelmans, CEO et Christophe Panichi CFO.

C'est la première fois que le groupe Eckelmans fait appel au crowdlending. C’est pour le financement du projet Cross Project à Mons, qui consiste en la réhabilitation d’une parcelle industrielle en un nouvel immeuble à usage mixte (appartements, bureaux, kots…) que ce groupe familial a choisi de faire appel à Look&Fin à hauteur de 1,6 million d’euros. Quelles étaient les motivations de ce promoteur ? Comment se porte le secteur immobilier en ce début d’année ? Rencontre avec Guido Eckelmans, à la tête du groupe depuis plus de 50 ans et son CFO, Christophe Panichi.

Deux projets développés par Eckelmans, le premier à Mons et le second à Chastre

Le groupe Eckelmans est un acteur installé dans le paysage de l’immobilier belge, quelles sont vos spécificités ?

Guido Eckelmans: Le groupe existe depuis une soixantaine d'années, et c’est avant tout une société familiale. Nous avons deux activités : nous assurons des opérations de promotion immobilière, qui couvrent toutes les étapes du métier de promoteur et nous proposons également des services de gestion, régisseurs, syndic… Avec cette seconde activité, nous pouvons proposer à nos clients la possibilité d’acheter un bien tout en profitant du confort de la gestion qui va avec. Pour vous donner un chiffre, nous avons réalisé plus de 5000 unités depuis le début de notre activité !

Quelles sont les motivations qui vous ont amenés à faire appel au crowdlending ?

Christophe Panichi : Le développement de l’un de nos projets de taille (Agora à Louvain La Neuve) nous a demandé beaucoup de ressources, d’énergie et a immobilisé beaucoup de trésorerie. En parallèle, les conditions des banques sont très strictes en termes de fonds propres à apporter afin de débloquer le financement de nouveaux projets. Nous avons la chance de pouvoir à présent développer plusieurs nouveaux projets de front (Mons, Chastre, Anderlecht notamment). Mais d’un autre côté, mener ces projets simultanément pèse sur notre trésorerie, c’est pourquoi nous avons décidé de rechercher un financement complémentaire. L’un des administrateurs du groupe avait entendu parler de Look&Fin.

Nous avons alors analysé cette potentielle solution, à savoir si l’on pouvait faire appel au crowdlending dans une approche projet par projet ou via un financement directement au niveau du groupe. Nous avons opté, en guise de premier test, de faire intervenir le crowdlending sur le financement du “Cross Projet” à Mons, pour compléter notre effort propre et ainsi permetttre de conserver de la trésorerie pour d'autres développements ou opportunités. Le crowdlending nous permet ainsi de poursuivre notre croissance et de ne pas retarder nos projets en cours.

Les fonds propres des promoteurs sont clés pour l’obtention de financements bancaires. Actuellement quelles sont les exigences des banques, y a t’il une évolution dans leur politique d’octroi de crédit depuis l’arrivée de la crise sanitaire ?

Guido Eckelmans et Christophe Panichi : La part de fonds propres à apporter aux banques pour obtenir des financements a en effet augmenté. Mais ce durcissement des conditions d’octroi de crédit n'est pas apparu avec la crise sanitaire. C’était déjà le cas avant, la crise ne fait que renforcer cette tendance. Ce que nous notons aussi en tant que promoteur, c’est que le niveau des préventes est de plus en plus scruté par les banques.

Comment se porte l’activité de votre groupe et en ce début d’année 2022? Quelles sont les tendances qui se dessinent sur votre secteur ? 

Guido Eckelmans : Avec la Covid-19, nous avons logiquement souffert d’un ralentissement de notre activité, en raison de prises de décision au ralenti comme pour l’obtention des permis par exemple ou d’un cycle de vente plus lent. Cependant, comme tout promoteur, nous avons une vision à moyen/long terme. En général, nous avons des prévisions à 5 ans, donc notre pipe était déjà rempli à l’arrivée de la crise sanitaire. Notre carnet de commandes est bien rempli en ce début d’année, on sent qu’il y a toujours une belle dynamique sur le marché avec, pour nous, des nouveaux projets qui arrivent à Mons, Chastre ou bien encore à Anderlecht.

D’un point de vue plus global, nous sommes attentifs à la remontée des taux qui pourrait avoir un impact à terme sur notre activité. Ce que nous notons en général, c’est que les acheteurs sont prudents, plus qu'auparavant. Avant, beaucoup considéraient que l’immobilier était une valeur refuge mais nous sentons aujourd’hui une prudence vis-à-vis de l’immobilier. Une méfiance en raison de la hausse des prix qui sont parfois surestimés jusqu’à 20% au-dessus de leur valeur réelle, comme le rapporte certains médias. Les banques accorderaient également moins facilement des crédits aux particuliers pour un premier achat et seraient plus exigeantes envers eux sur l’apport minimum pour débloquer le crédit.

Mais face à cette prudence, il y a toujours une pénurie de 35.000 logements en Wallonie et ce, pour les 10 prochaines années. On continue à construire et les investisseurs sont quant à eux toujours au rendez-vous, et les biens trouvent tous acquéreur. Nous notons également qu’il y a de plus en plus de fonds privés qui se portent à l’achat d’immeubles d’habitats pour en faire de la location.

Revenons au crowdlending pour conclure, quel retour d’expérience pouvez-vous faire suite à cette première utilisation du crowdlending?

Guido Eckelmans : C’est une opération qui m’a surprise au sens positif du mot ! Elle a été très efficace, transparente, avec des interlocuteurs qui connaissent le fonctionnement de notre secteur. Ce fut une bonne coopération entre nos équipes respectives ! Un premier test concluant et nous espérons renouveler cette expérience sur d’autres projets.

Christophe Panichi : En tant que CFO de l’activité de promotion, ce fut une expérience positive. Nous avons eu en effet des discussions avec les équipes de Look&Fin, qui ont été dès le départ très transparentes. Ensuite, c’est la rapidité du processus de décision que nous avons appréciée, globalement en 1 mois, depuis le début des discussions, l’opération a été bouclée. Les échanges ont été efficaces et avoir un interlocuteur unique qui a tout géré pour nous, fut un gain de temps supplémentaire. Ayant travaillé dans le M&A il y a quelques années, cette nouvelle manière de procéder fluidifie clairement les opérations de financement et ce n’est que tout bénéfice pour les entreprises.