Hoe klimaatverandering de wereldwijde vastgoedmarkt transformeert

Hoe klimaatverandering de wereldwijde vastgoedmarkt transformeert

Niemand is de hittegolven vergeten die deze zomer heel Europa hebben getroffen. In België wordt hun impact inmiddels niet meer uitsluitend in graden Celsius gemeten. In een rapport, gepubliceerd op 21 september, schat het Centre d’analyse des risques du changement climatique (CERAC) dat de hittegolven van 2026 bijna €6 miljard aan economische verliezen zouden kunnen veroorzaken, of ongeveer 1% van het Belgische bbp. Deze verliezen zouden voornamelijk te wijten zijn aan de daling van de arbeidsproductiviteit als gevolg van hittestress.

Op Europese schaal gaan de economische gevolgen van klimaatverandering veel verder dan alleen de temperatuur: droogte, branden, aantasting van infrastructuur en extreme weersomstandigheden wegen steeds zwaarder op de economische activiteit en de overheidsfinanciën.

Maar welke impact heeft klimaatverandering op vastgoed? En vooral: hoe kunnen investeerders en professionals uit de sector deze nieuwe risico’s integreren in hun beslissingen?

Klimaatverandering en vastgoed: wat zijn de belangrijkste risico’s ?

In haar analyse over de toekomst van vastgoedinvesteringen onderscheidt de OESO twee grote categorieën risico’s die verband houden met klimaatverandering: fysieke risico’s en transitierisico’s.

Fysieke risico’s zijn de rechtstreekse gevolgen van klimaatverschijnselen voor gebouwen en hun omgeving: overstromingen, branden, stormen, droogte of hittegolven. Wanneer deze fenomenen intenser worden, kunnen ze vastgoed beschadigen, de waarde ervan verminderen of de onderhouds- en renovatiekosten verhogen.

Transitierisico’s houden dan weer verband met de overgang naar een koolstofarmere economie. Ze kunnen voortvloeien uit nieuwe regelgeving, strengere bouwnormen, technologische ontwikkelingen of de toenemende verwachtingen van investeerders en gebruikers op het vlak van milieuprestaties.

Voor vastgoed zijn beide dimensies nauw met elkaar verbonden. Een gebouw dat slecht presteert op energetisch vlak of onvoldoende is aangepast aan de nieuwe klimaatomstandigheden, kan aanzienlijke investeringen vereisen om conform, aantrekkelijk en veerkrachtig te blijven.

De OESO benadrukt dan ook dat klimaatrisico’s zich kunnen doorwerken in de vastgoed- en financiële markten door een invloed uit te oefenen op de waarde van activa, de financieringsvoorwaarden, investeringsbeslissingen en de kostprijs of beschikbaarheid van verzekeringen.

Klimaatrisico’s: waarom de ligging van vastgoed zo belangrijk is

In het licht van de klimaatverandering worden niet alle vastgoedobjecten op dezelfde manier blootgesteld. Klimaatrisico is in de eerste plaats lokaal.

Een gebouw dat gelegen is in een gebied dat blootgesteld is aan overstromingen, extreme hitte, branden of een stijgende zeespiegel, brengt niet dezelfde uitdagingen met zich mee als een vergelijkbaar actief in een minder blootgesteld gebied.

De OESO benadrukt specifiek het belang van lokale gegevens bij de beoordeling van fysieke risico’s: de topografie, blootstelling aan risico’s, kwetsbaarheid van het gebouw, maar ook stedenbouwkundige voorschriften en lokale regelgeving moeten in aanmerking worden genomen.

Niet alle locaties zijn dus gelijk wat klimaatverandering betreft. Op basis van gegevens van onderzoekscentrum Arcadis onderzocht vastgoedontwikkelaar Schroders in welke mate grote wereldsteden voorbereid zijn op fysieke risico’s. Onder de steden die sterk blootgesteld en weinig voorbereid zijn, wijst de studie vooral op Amerikaanse steden zoals Miami en Houston, maar ook op Rome en Marseille in Europa. Brussel, Parijs en andere Europese hoofdsteden lijken volgens de resultaten van de studie beter voorbereid.

Klimaatverandering vereist dus een nieuwe benadering van vastgoed: de ligging van een actief bepaalt niet langer alleen zijn marktwaarde of verhuurpotentieel, maar ook de mate waarin het is blootgesteld aan fysieke en regelgevingsrisico’s.

Vastgoed en aanpassing aan klimaatverandering: de rol van renovatie

In het licht van deze ontwikkelingen vormt vastgoedrenovatie een belangrijke hefboom om de energieprestaties van gebouwen te verbeteren, maar ook om hun aanpassingsvermogen aan de nieuwe klimaatomstandigheden te vergroten.

Isolatie, ventilatie, verwarmings- en koelsystemen, waterbeheer, materialen en de productie van hernieuwbare energie: werkzaamheden aan een gebouw kunnen bijdragen tot een lager energieverbruik en tegelijk het comfort en de veerkracht ervan verbeteren.

De OESO benadrukt bovendien het belang van investeringen in renovatie, de aanpassing van gebouwen en beschermende infrastructuur om de blootstelling van het vastgoedbestand aan klimaatrisico’s te verminderen.

Deze transformatie vormt een aanzienlijke uitdaging voor het bestaande vastgoedbestand. Gebouwen die enkele decennia geleden zijn gebouwd, moeten geleidelijk worden aangepast aan een klimaat-, regelgevings- en energiecontext die snel evolueert.

Look&Fin: klimaat- en ESG-uitdagingen integreren in de analyse van vastgoedprojecten

“De staat van een vastgoedactief (ontwerp, ouderdom, onderhoud en mate van aanpassing) bepaalt zijn kwetsbaarheid en de manier waarop eenzelfde risico tot verschillende verliesniveaus kan leiden”, aldus de OESO.

Precies in deze logica kadert de activiteit van Look&Fin. Vandaag heeft meer dan 80% van onze dossiers betrekking op renovatieprojecten, met als doel bij te dragen aan de transformatie van het bestaande vastgoedbestand.

Maar naast de aard van de geplande werkzaamheden wordt elke investeringsopportuniteit die op het platform online wordt geplaatst grondig geanalyseerd. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de kenmerken van het vastgoed, de geografische ligging ervan en de specifieke aandachtspunten van de omgeving.

Het doel is met name om de kenmerken van het project binnen zijn lokale context te beoordelen en na te gaan of de geplande renovaties coherent zijn met de evolutie van de milieunormen, de nieuwe klimaatgerelateerde beperkingen en de uitdagingen op het vlak van de veerkracht van het gebouw.

Deze aanpak past ook binnen het ESG-charter van Look&Fin, dat milieu-, sociale en governanceaspecten integreert in de analyse van projecten.

Impact Score: hoe Look&Fin de ESG-dimensie van vastgoedprojecten beoordeelt

In 2025 lanceerde Look&Fin ook zijn eigen ESG-beoordelingstool, de Impact Score. Met dit beoordelingskader kan de milieu-, sociale en governance-impact van de aan investeerders aangeboden projecten worden geëvalueerd.

Wat het milieuluik betreft, richt de analyse zich onder meer op energieprestaties, isolatie, verwarming, ventilatie, hernieuwbare energie, gebruikte materialen, waterbeheer en biodiversiteit.

Het is dus de bedoeling om verder te gaan dan een visie op vastgoed die uitsluitend gebaseerd is op ligging, rendement of vermogenswaarde. In een context van klimaatverandering wordt ook het vermogen van een gebouw om mee te evolueren, zich aan te passen en te beantwoorden aan nieuwe milieueisen een belangrijk element binnen de vastgoedanalyse.

Voor investeerders weerspiegelt deze evolutie een diepgaandere transformatie van de markt: in de toekomst zal de beoordeling van een vastgoedactief niet langer alleen bestaan uit kijken waar het zich bevindt en hoeveel het opbrengt, maar ook uit het meten van zijn vermogen om weerstand te bieden aan de klimaat- en regelgevingsontwikkelingen die zich aandienen.