Ontmoet een vastgoedontwikkelaar: Samuel Boreux, oprichter en CEO van B4IMMO

Ontmoet een vastgoedontwikkelaar: Samuel Boreux, oprichter en CEO van B4IMMO

"De gewijzigde aanpak van de banken in onze sector heeft mij ertoe aangezet alternatieve financieringsbronnen te verkennen.  In deze context ontdekte ik dus vastgoedcrowdlending."

foto: Samuel Boreux.

B4Immo is een familieavontuur dat zo'n tien jaar geleden begon. Uitgangspunt was de ontwikkeling van familiepercelen om daarop huizen te bouwen, met het doel deze op de markt te brengen. De activiteit was gelanceerd. B4Immo heeft sindsdien een grote groei gekend en heeft zich gespecialiseerd in zowel verkaveling als vastgoedontwikkeling. Maar boven alles integreert B4Immo in zijn projecten het behoud van bestaand erfgoed waar mogelijk, zonder de omgeving eromheen te verstoren. Een ontmoeting met de oprichter en CEO: Samuel Boreux, al meer dan 20 jaar expert in de bouwsector.

Kunt u ons iets vertellen over B4Immo en uw positionering in een context waarin duurzaamheid niet langer een optie is bij de ontwikkeling van vastgoedprojecten?

Samuel Boreux : B4Immo is in de eerste plaats een familiale activiteit die vooral in Wallonië actief is en die begon met een opportuniteit die voor onze ogen lag: familieland. We besloten ze te ontwikkelen tot vastgoedontwikkelingsprojecten, in dit geval eengezinswoningen bestemd voor de verkoop. 

Maar ik wil graag duidelijk maken dat het hier om een verlicht opportunisme gaat, aangezien ik persoonlijk al meer dan 10 jaar ervaring had in de bouwsector ten tijde van de lancering van B4Immo en ten tijde van dit eerste project. 

Deze eerste ervaring was positief en dus besloten we om de activiteit voort te zetten in familieverband. Voor mij werd ze mijn hoofdactiviteit.

Onze positionering bestaat vooreerst uit het zoeken naar de juiste locatie voor de bouw of renovatieprojecten van huizen. Wij zijn ervan overtuigd dat de locatie de eerste sleutel is tot het succes van een project. Vervolgens besteden we veel aandacht aan het behoud van het bestaande erfgoed voordat we een terrein in kavels verdelen bijvoorbeeld. Dat omvat voornamelijk de rehabilitatie van oude gebouwen of het terugwinnen van materialen uit sloopwerken om onze projecten zo goed mogelijk in hun omgeving te integreren. Deze afwijkende aanpak stelt ons over het algemeen in staat om onze projecten positief te laten ontvangen door de buurt en de gemeenten wanneer we ze daar komen presenteren. Wij besteden veel aandacht aan deze aspecten, ongeacht of het gaat om zware renovaties of de constructie van nieuwbouwwoningen. Uiteraard integreren we systematisch alle normen die nu meestal opgelegd worden, zoals isolatie, energieverbruik, waterbeheer, enzovoort.

Hoe gaat het met uw activiteit sinds het begin van de coronacrisis?

Samuel Boreux : Onze activiteit doet het goed sinds de opkomst van de coronacrisis in de zin dat de vraag naar ons aanbod er nog steeds is. Die vraag neemt zelfs toe. U moet weten dat 80% van onze klanten, zijnde de kopers van onze panden, investeerders zijn. Die zijn vooral op zoek naar een vastgoedinvestering. Naar mijn mening kan deze trend verklaard worden door twee factoren: enerzijds het spaargeld dat zich massaal ophoopt op spaarrekeningen (een tendens die versterkt werd door de lockdowns) en anderzijds is "baksteen" een investering die beleggers aantrekt omdat het als een veilige haven wordt beschouwd, zeker in economisch turbulente tijden. Op dit moment stroomt er dus zeer veel spaargeld door naar vastgoed. Tijdens deze crisis werd de veerkrachtigheid van vastgoed  eens te meer aangetoond.

Merkt u vanuit het oogpunt van financiële ondersteuning voor uw projecten veranderingen bij uw gebruikelijke financiële partners?

Samuel Boreux : Aan deze kant zien we twee ontwikkelingen: ten eerste werden de voorwaarden voor het verstrekken van krediet aangescherpt bij de banken waarmee we al heel lang samenwerken. 

Om terug te komen op de voorwaarden voor het verstrekken van krediet, hebben we het gevoel dat we nu referenties moeten voorleggen en dat we vooral moeten kunnen aantonen dat we een bewezen ervaring op ons naam hebben staan. Daarnaast kan ik ook zeggen dat de vereiste inbreng in eigen vermogen verdubbeld is. Voor de coronacrisis, en afhankelijk van het project, droegen we gemiddeld 15% tot 20% bij van het totale budget van een operatie. Vandaag zitten we eerder op 30% tot 40%. Anderzijds blijven de huidige tarieven aantrekkelijk, eenmaal al deze stappen genomen zijn.

Over het algemeen kunnen we zeggen dat de banken hun positionering ten aanzien van onze sector hebben herzien. Ze beschouwen vastgoedontwikkeling nu als een risicovolle activiteit, soms zelfs als zeer riskant, vandaar deze aanscherping van de voorwaarden. Mede daarom zijn we gaan nadenken over alternatieve financieringsbronnen die in onze sector zouden kunnen bestaan en hebben we vastgoedcrowdlending benaderd.

U deed dus voor de eerste keer een beroep op vastgoedcrowdfunding. Voor welke soort behoefte deed u dat en wat is uw feedback hierover?

Samuel Boreux : Deze veranderingen in de aanpak van de banken zorgden ervoor dat ik andere alternatieve financieringsbronnen wilde verkennen. In die context ontdekte ik dus crowdlending. Ik kende uiteraard het concept van crowdfunding al, maar ik was nogal sceptisch. Ik dacht dat onze activiteit niet echt in aanmerking kwam of dat dit soort financiering er niet echt voor was bedoeld. Maar na uitgewisseld te hebben met Look&Fin realiseerde ik me al snel dat vastgoedcrowdlending echt nuttig kon zijn voor onze activiteit. 

Dus probeerde ik deze nieuwigheid uit in het kader van ons project "Les Dessous de la Ville" in Libramont, dat bestaat uit de constructie van 16 residentiële percelen (huizen en appartementen). Samen met de teams van het crowdlendingplatform Look&Fin verdeelden we het project in drie fasen . 

Ik trek twee lessen uit dit avontuur: ten eerste had ik een zeer nauw contact met de analisten van crowdlendingplatform Look&Fin die ons dossier volgden. Ik was in staat om de verschillende punten op een eenvoudige en snelle manier aan te pakken met een team dat mijn beroep en onze behoeften heel goed begreep. Vervolgens kan ik met deze oplossing snel een deel van ons eigen vermogen financieren en dus andere oplossingen vrijmaken om meerdere projecten tegelijk te kunnen ontwikkelen.

Vastgoedcrowdlending is echt een efficiënt en snel systeem waar we ons goed in kunnen vinden en dat ons meer ademruimte geeft. Vastgoedcrowdfunding zal ons in staat stellen om onze ontwikkeling te versnellen, dus ja, we zijn van plan om het regelmatig te gebruiken!

Welk gevoel heeft u bij de vooruitzichten op uw markt en de ontwikkeling van B4Immo, in termen van vraag, aanbod en prijs?

Samuel Boreux : Ik ben nogal verdeeld. Het is waar dat er momenteel een sterke vraag is naar de bouw van kleine huizen waarbij alle nieuwe energienormen worden geïntegreerd. Na corona willen kopers allemaal groen, dus liever een huis met een tuin. Beleggers hebben dit goed begrepen, dus willen velen van hen hun spaargeld investeren in dit soort onroerend goed en het vervolgens verhuren. Zo genereren ze een inkomen en hebben ze daarnaast het gevoel dat ze een veilige investering hebben gedaan. Transacties worden dus zeer snel uitgevoerd. Hoewel er strikt genomen geen woningtekort is in België, merken we toch dat het gezinspatroon de voorbije jaren sterk veranderd is en dat dit een impact heeft op de vraag. Er komen steeds meer eenoudergezinnen, wat uiteindelijk leidt tot een zekere verdubbeling van de vraag.

Aan de andere kant wordt ons beroep steeds complexer: er worden steeds meer normen en certificaten opgelegd. Deze zijn van toepassing op alle niveaus van een project zoals de evacuatie van land tijdens grondwerken, bodemanalyses voor de evacuatie van uitgegraven materiaal, energieprestatiecertificaten, het nieuwe "CERTIBEAU" dat het volledige hydraulische netwerk van het gebouw controleert, het gebruik van water en de recyclage ervan, enz. Als gevolg van die nieuwe normen en certificaten stijgen de kosten in het projectbudget aanzienlijk. Vandaag moet maar liefst een tiental certificaten en conformiteitsattesten van alle soorten aan de notaris worden overgemaakt om een transactie af te ronden! Voorts is er ook het probleem van de stijgende materiaalkosten en de tekorten aan bepaalde materialen na corona. Vooral het voorbeeld van hout of isolatie baart onze sector zorgen. We moeten dus alle kostenposten perfect onder controle hebben om ze zoveel mogelijk te optimaliseren!

Ik denk echter dat de vraag naar het type product dat wij aanbieden op de middellange en lange termijn zal aanhouden, vandaar de aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen die we sinds het begin van de coronacrisis kunnen zien. Deze prijsstijging van 5% tot 15%, naargelang van het pand, is ongetwijfeld het gevolg van de huidige context, maar zou in de komende maanden moeten normaliseren om plaats te maken voor een meer geleidelijke en regelmatige prijsstijging op termijn, zoals in het algemeen het geval is op deze markt.

Tot slot, wat de ontwikkeling van B4Immo betreft, willen we eerst en vooral onze positie consolideren in Wallonië, ons voorkeursgebied, en in de andere Belgische regio's. We hebben ook verschillende projecten in studie in buurland Luxemburg, waardoor we de knowhow van B4Immo in dit nieuwe geografische gebied kunnen voorstellen.