Vastgoed in 2026: het einde van een fiscaal voordeel… en het begin van een nieuwe manier van investeren?

Vastgoed in 2026: het einde van een fiscaal voordeel… en het begin van een nieuwe manier van investeren?

Het begin van 2026 markeert een belangrijk keerpunt voor veel vastgoedinvesteerders in België. Een aanzienlijk fiscaal voordeel verdwijnt: de intresten van hypothecaire kredieten die werden aangegaan voor de financiering van een tweede verblijf of een verhuurpand zijn voortaan niet langer fiscaal aftrekbaar.

Een maatregel die technisch lijkt, maar waarvan de impact voor multiproprietairen zeer reëel is.

Het einde van de intrestaftrek: een ingrijpende wijziging

Sinds 1 januari 2026 geldt deze afschaffing zonder overgangsregeling, ook voor lopende kredieten. Vanaf de belastingaangifte met betrekking tot de inkomsten van 2025 kunnen geen intresten meer worden afgetrokken. Ook leningen afgesloten vóór eind 2023 vallen onder deze maatregel. Het gevolg: de belastbare basis in de personenbelasting stijgt automatisch.

Deze beslissing kadert in een bredere evolutie van het fiscaal kader voor vastgoed. Reeds in 2024 genoten nieuwe investeerders dit voordeel niet meer. Vandaag verdwijnt het onderscheid tussen bestaande en nieuwe eigenaars.

Vastgoed blijft een essentiële component van het vermogen van de Belgen, maar het fiscale kader wordt veeleisender. De vraag dringt zich op: is het nog aangewezen om op dezelfde manier te investeren als vroeger?

Fysiek vastgoed blijft relevant, maar wordt veeleisender

Een pand in eigen naam aanhouden biedt nog steeds sterke troeven: stabiliteit, waardepotentieel, huurinkomsten en een gedeeltelijke bescherming tegen inflatie.

Deze strategie houdt echter ook het volgende in:

• Een aanzienlijke eigen inbreng.
• Persoonlijke schuldenlast en impact op de leencapaciteit.
• Risico op leegstand.
• Administratief en technisch beheer (huurders, werken, verzekeringen, geschillen).
• Concentratie van het risico op één of enkele panden.
• Een soms zware en veranderlijke fiscaliteit.

Het verdwijnen van de intrestaftrek vermindert het fiscale hefboomeffect en maakt het nettorendement gevoeliger voor kosten en marktschommelingen. Dit betekent niet dat fysiek vastgoed niet langer interessant is, maar het nodigt uit om na te denken over andere manieren om in vastgoed te investeren.

Vastgoed op papier: een strategisch alternatief

In deze context richten steeds meer investeerders zich op indirect vastgoed, vaak “vastgoed op papier” genoemd.

De vastgoedbeleggingen die via het Look&Fin-platform worden aangeboden, zijn per definitie een “papieren” investering, aangezien zij de investeerder toelaten een gediversifieerde portefeuille van vastgoedleningen op te bouwen… zonder eigenaar te zijn van de panden en zonder de dagelijkse beheersverplichtingen.

In plaats van rechtstreeks een pand aan te kopen, stelt “vastgoed op papier” de investeerder in staat vastgoedprojecten te financieren of participaties te verwerven in een vehikel dat een portefeuille van vastgoedactiva aanhoudt. Dit type investering kan gebeuren via vastgoedbevaks (GVV/SIR), gespecialiseerde fondsen, beursgenoteerde vastgoedvennootschappen of oplossingen in vastgoedfinanciering (vastgoedschuld). De investeerder bezit geen specifiek gebouw, maar een fractie van een gediversifieerde vastgoedportefeuille.

De troeven van indirect vastgoed

Onmiddellijke diversificatie

Met één investering wordt men blootgesteld aan:

• Meerdere gebouwen met verschillende activatypologieën;
• Talrijke huurders;
• Verschillende sectoren;
• Diverse geografische zones.

Deze spreiding beperkt het risico dat verbonden is aan één enkel pand of één enkele huurder.

Toegankelijkheid en eenvoud

Indirect investeren vereist doorgaans een toegankelijker instapbedrag en vergt geen huurbeheer. De selectie van activa, de onderhandelingen van huurovereenkomsten en de arbitrages worden uitgevoerd door professionals.

Regelmatige inkomsten

De huurinkomsten die door de portefeuille worden gegenereerd, worden uitgekeerd in de vorm van dividenden of interesten. Afhankelijk van de gehanteerde strategieën kunnen de rendementen competitief zijn, terwijl ze onderbouwd blijven door tastbare activa.

Minder verplichtingen

Geen dagelijks beheer, geen te coördineren werken, geen huurrelaties om op te volgen. De investeerder ontvangt regelmatige reporting en ontvangt inkomsten volgens de voorziene frequentie.

Anders investeren

Indirect vastgoed vervangt de rechtstreekse investering niet, maar vormt er een aanvulling op. Het einde van de intrestaftrek betekent evenmin het einde van vastgoedbeleggingen. Het is eerder een uitnodiging om de eigen strategie te herdenken.

• Welk risiconiveau ben ik bereid te aanvaarden?
• Welk deel van mijn vermogen wil ik blootstellen aan vastgoed?
• Ben ik bereid zelf een pand te beheren?
• Heb ik nood aan regelmatige inkomsten?
• Hoe optimaliseer ik de globale fiscaliteit van mijn vermogen?

Vastgoed op papier past binnen deze moderne benadering: het laat toe blootgesteld te blijven aan de fundamenten van de sector – huurinkomsten, verankering in de reële economie en waardepotentieel – terwijl bepaalde beperkingen van rechtstreekse eigendom worden beperkt.

In 2026 betekent investeren in vastgoed niet noodzakelijk nog een pand aankopen. Het kan ook betekenen dat men anders investeert: meer gediversifieerd en gestructureerd.

Samengevat

Waarom betekent 2026 het einde van een belangrijk fiscaal voordeel voor vastgoed ?

Het jaar 2026 staat in het teken van een verstrenging van het fiscale kader voor traditionele rechtstreekse vastgoedinvesteringen:

• De afbouw van fiscale voordelen : De stimulansen en belastingaftrekken die verbonden zijn aan de aankoop of het rechtstreekse bezit van residentieel vastgoed, worden door de overheid geleidelijk teruggeschroefd.

• De druk op huurinkomsten : Hervormingen die erop gericht zijn de werkelijke huurinkomsten te belasten of de vermogensfiscaliteit te herzien, verminderen het nettorendement voor particuliere verhuurders.

• De kosten van energetische conformiteit : De renovatieverplichting (EPC-normen / energieprestaties) vormt een onmiddellijke, niet-aftrekbare financiële last om vastgoed op de markt te kunnen behouden.

Welke nieuwe manier van beleggen wint terrein bij spaarders ?

Door de administratieve, fiscale en operationele lasten van klassiek vastgoed kiezen beleggers steeds vaker voor directere, flexibelere en geoptimaliseerde beleggingsoplossingen:

• De overstap van fysiek eigendom naar obligatieschuld : Door kapitaal uit te lenen aan vastgoedprofessionals in plaats van rechtstreeks vastgoed aan te kopen, kan men het huurbeheer vermijden.

• Een duidelijke en beheersbare fiscaliteit : Interestinkomsten zijn onderworpen aan de bevrijdende roerende voorheffing, waardoor onaangename verrassingen in verband met de fiscale behandeling van huur- en vastgoedinkomsten worden vermeden.

• Flexibiliteit en diversificatie : Het kapitaal spreiden over verschillende doelgerichte projecten (residentieel vastgoed, handelaar in vastgoed, renovatie) in plaats van middelen vast te zetten in één enkel actief.

Hoe kunt u met Look&Fin overstappen naar deze nieuwe vastgoedbenadering ?

Look&Fin biedt particulieren en vennootschappen de mogelijkheid om hun vermogen aan te passen aan de uitdagingen van 2026 dankzij zijn vastgoedbeleggingen:

• Aantrekkelijke vaste rendementen : Ontvang vaste interesten, doorgaans tussen 5,25% en 8% bruto per jaar, die op regelmatige vervaldagen worden uitbetaald, maandelijks of per kwartaal.

• Bescherming gedekt door vastgoed : Elke lening wordt grondig geanalyseerd en gaat gepaard met sterke zekerheden, zoals een hypotheek in eerste rang en zakelijke zekerheden.

• Een 100% passieve belegging : Geen huurdersbeheer, geen werken om op te volgen en een volledig digitale inschrijving in slechts enkele klikken.

Overzichtstabel:

Risico’s : Investeren in kmo’s houdt het risico in dat het verwachte rendement niet wordt behaald en/of dat het volledige kapitaal of een deel ervan verloren gaat. Wij raden u daarom aan uw beleggingen te diversifiëren. Voor natuurlijke personen die fiscaal inwoner zijn van België, zijn de ontvangen intresten onderworpen aan een bevrijdende roerende voorheffing van 30%. Crowdlending is een illiquide investering: u kunt de terugbetaling van het geïnvesteerde kapitaal niet opvragen vóór de vervaldatum van de lening.