Marché immobilier belge en 2023 et perspectives 2024

Marché immobilier belge en 2023 et perspectives 2024

Les résultats du baromètre immobilier de la Fédération du notariat (Fednot) ont été publiés cette semaine. En 2023, le marché de l’immobilier belge accuse un léger ralentissement. Avec la hausse des taux d’emprunt dans un contexte économique chahuté, quelles auront été les grandes tendances du marché immobilier en 2023 ? A quoi s’attendre en 2024 ? Comment Look&Fin s’adapte à ce contexte ? Rentrons dans le détail. 

Les grandes tendances du baromètre 2023

Le baromètre révèle que le nombre de ventes immobilières a chuté de 15,2% en 2023 en Belgique. Une tendance qui touche  les trois Régions, mais particulièrement la Flandre qui a déjà imposé des obligations de rénovation énergétique. La Flandre accuse ainsi une perte de -16,9% alors qu’à Bruxelles et en Wallonie, la baisse est respectivement de -12,4% et -12,1%.

Bien que les ventes aient chuté, les transactions immobilières (compromis, actes de vente, donations, successions, ventes publiques, hypothèques, etc.) n’ont quant à elles reculé que de -1,1%, ce qui témoigne d’une certaine continuité dans le rythme des transactions.

Prix moyen d’une maison en Belgique : 322.780 euros (+1,1% vs 2022)

En termes de prix moyen, le coût d'une maison en Belgique a progressé de 2,1% (hors inflation) pour atteindre 322.780 €, révèle le baromètre des notaires.

Les appartements neufs se font plus rares, cette part est passée de 19,5% en 2022 à 14,8% en 2023. Maison ou appartement, la proportion reste stable : 27,7% des logements achetés sont des appartements.

Si le prix moyen d’une maison en Belgique est donc de 322.780 euros (+1,1% vs 2022), l'inflation en 2023 est quant à elle de +2,1%. L’évolution du prix des maisons est ainsi négative avec une baisse de 1%. La baisse est principalement constatée sur Bruxelles Capitale avec -2,4% au niveau des prix. A l’inverse, en Flandre, en moyenne, il fallait débourser en moyenne 358.677 € (+3%) pour acquérir une maison et 240.649 +2% en Wallonie. 

Prix moyen d’un appartement en Belgique: 264.792 euros (+1,6% vs 2022)

Le prix moyen d’un appartement en 2023 a pris +1,6% par rapport à 2022. Le prix moyen d’un appartement à Bruxelles reste supérieur à la moyenne nationale (280.520 €), en légère baisse de -0,3% par rapport à 2022. En Flandre le prix est aussi supérieur à la moyenne du pays (276.450€) et en hausse de +3,3%. C’est le prix moyen en Wallonie (199.130€) qui fait baisser le marché global. 

Appartements: neufs versus existants

Il faut cependant noter que la part des ventes d’appartements neufs ne fait que  baisser au fil des ans. 14,8% des appartements vendus étaient neufs en 2023. Il y a 4 ans, celle-ci représentait 22%.

Le prix moyen d’un appartement neuf coûtait en moyenne 325.150 euros en 2023, soit +5,7% de plus qu’en 2022. Un appartement existant coûte en moyenne 255.026 euros, soit +1,9% par rapport à 2022.

Les appartements neufs à Bruxelles sont les seuls à connaître une baisse du prix moyen (-3,6%) par rapport à 2022. 

Sur les 100 appartements neufs vendus, 74 étaient situés en Flandre, 22 en Wallonie et 4 à Bruxelles.

L’âge moyen de l’acheteur a légèrement augmenté

Qui sont les acheteurs ? L’âge moyen de l’acheteur belge augmente légèrement cette année passant de 39,2 ans en 2022 à 39,5 ans en 2023. Seuls 29,3% des acheteurs sont âgés de 30 ans ou moins, en légère baisse par rapport à 2022 (30,3%).

Conclusion

Malgré la hausse des taux d’intérêt et la situation économique générale qui ont provoqué un refroidissement du marché, le marché de l’immobilier reste relativement stable en termes de prix avec une très légère baisse qui serait surtout liée aux biens de moindre qualité, selon le baromètre. L’efficacité énergétique d’une maison ou d’un appartement devient un facteur de plus en plus important sur le marché immobilier.

Renaud Grégoire, notaire et porte-parole de Notaire.be précise que nous sommes toujours dans une période d’attente et que le marché n’a pas encore tout à fait digéré la hausse des taux d’intérêt hypothécaire et l’augmentation des prix des matières premières et des matériaux de construction. Le marché semble toujours attendre une remise à niveau qui n’arrivera probablement pas, toujours selon le porte-parole de la fédération.

Perspectives 2024

On s’attend dès lors à ce que le marché retrouve une certaine forme de dynamisme durant la deuxième moitié de 2024. A ce moment, tout le monde aura probablement bien assimilé la hausse des taux hypothécaires et des prix des matériaux, a indiqué  le notaire Renaud Grégoire à l'occasion de la sortie du baromètre.

Côté banques, ING Belgique a indiqué que les taux hypothécaires ne devraient pas beaucoup baisser en 2024, en dépit d'une chute des taux d'intérêt ces dernières semaines, selon les prévisions de sa dernière étude trimestrielle sur l'immobilier publiée la semaine dernière.

Les principales banques du pays prévoient soit une légère croissance, soit une légère diminution des prix en 2024: -1,1% pour BNP Paribas Fortis, -1% pour ING , -1,5% selon Belfius et +1% à -1,5% selon KBC/CBC.

Le Bureau du plan anticipe un taux d’inflation de 4% en 2024. Cela signifie que même si les prix sont en croissance en termes nominaux, ils baisseront en termes réels a déclaré fin décembre au journal l’Echo, Bernard Keppenne, le chief economist chez CBC. Selon lui les prix devraient donc reculer de 2,5 à 3%, ce qui est faible en comparaison aux pays voisins.

Il faut rappeler que le marché de l’immobilier belge fait preuve de résilience en raison de plusieurs facteurs : le premier du fait que le belge a historiquement une brique dans le ventre. 72% des ménages sont propriétaires, un taux de propriété très élevé. Ensuite, l’indexation des salaires a permis de maintenir le pouvoir d’achat des Belges. Les taux d'emprunt historiquement bas pré Covid ont permis aux acheteurs d’emprunter à bon marché sur le long terme. Ces acquéreurs n’ont pour l’instant aucun intérêt à vendre ou à renégocier leur dette. De nombreux biens ne sont donc pas remis sur le marché et cette absence ne devrait pas précipiter les prix à la baisse en 2024.

La reprise du marché est donc plutôt prévue pour 2025, selon le chief economist chez CBC.

L’enjeu de 2024 et des années à venir sera l’efficacité énergétique d’une maison ou d’un appartement. Cela devient un facteur de plus en plus important sur le marché immobilier. Bien que la part des logements économes en énergie a augmenté en 2023 en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles. 47,7% du parc immobilier est bien noté en termes d’efficacité énergétique, c'est-à-dire qui détient un PEB de A+ à D. Le reste, 52,3% du parc immobilier détient un PEB de E à G et devra donc faire très rapidement l’objet de rénovation énergétique pour respecter les nouvelles normes européennes.  La Flandre est la région qui  se démarque puisque 69,3% de son parc immobilier a un PEB de A+ à D. Des résultats directs de sa politique en termes de rénovation énergétique en avance par rapport aux autres régions du pays.

Un chantier important est donc à mener pour la rénovation énergétique des biens existants pour respecter le plan européen zéro émission à 2050, d'autant plus que l’immobilier neuf est en net recul en Belgique. (Source : le baromètre des notaires belges).

Immobilier, la stratégie de Look&Fin en 2024

80% de l’activité de Look&Fin en 2023 a concerné le secteur immobilier et la plateforme prévoit de poursuivre cette tendance en 2024. En termes de financement, le secteur immobilier reste dynamique notamment sur les opérations de marchands de biens, c'est-à-dire la rénovation de biens immobiliers existants. En effet  le parc immobilier a des besoins importants en termes de financement pour accompagner les rénovations énergétiques notamment dans le cadre du plan européen zéro émission à 2050. Look&Fin prévoit de faire croître son activité sur ce segment. La plateforme a lancé fin 2023 une nouvelle offre dédiée aux copropriétés pour apporter des solutions de financement aux co-propriétaires qui devraient générer un accroissement de ce segment d’activité.

La priorité de Look&Fin reste cependant avant tout la qualité des offres de financement proposées à sa communauté d’investisseurs.

La protection des investisseurs sera à nouveau une priorité en 2024. Pour cela, Look&Fin présentera systématiquement des sécurités totales ou partielles sur ses dossiers ou la plateforme prendra des sûretés sur les dossiers à financer auprès de l'emprunteur. 

Tout comme en 2023, Look&Fin visera à proposer des dossiers diversifiés en termes de classe de risque avec une prépondérance de dossiers Secured A+.

Pour rappel,  les dossiers classés Secured A+, proposent à l’investisseur une assurance sur 100% de son capital placé.