Hypotheek in 1ste rang: een garantie om uw leningen veilig te stellen

Hypotheek in 1ste rang: een garantie om uw leningen veilig te stellen

Om aan de verwachtingen van de beleggers te voldoen en ervoor te zorgen dat ze hun risico’s kunnen beheersen, biedt Look&Fin onder meer dossiers met een hypotheek in 1^ste rang aan. Op onze website worden deze dossiers aangeduid met een groen logo. Waarover gaat het precies? Welke impact heeft deze garantie op het risico en de rentevoet? Waarin verschilt dit soort dossiers van dossiers met verzekerd kapitaal? We bespreken het aan de hand van het dossier Bingosreno, waarbij de lener € 300.000 leende mits de toekenning van een hypotheek in 1^ste rang op een gebouw in Antwerpen (België).

Een hypotheek in 1^ste rang, wat is dat?

Een hypotheek is een garantie op een onroerend goed: een schuldeiser leent een geldsom aan zijn schuldenaar die zijn onroerend goed in onderpand geeft. Wanneer de schuldenaar hypothecaire kredieten toekent aan verschillende schuldeisers, wordt een rangorde gecreëerd. We spreken dan van een rang. De schuldeiser die over de 1^ste rang beschikt, heeft voorrang op de schuldeiser die de 2^de rang aanhoudt, die op zijn beurt voorrang heeft op de schuldeiser die de 3^de rang heeft, enz. Zolang de schuldeiser met de 1^ste rang niet volledig is terugbetaald, zullen de schuldeisers met de volgende rang hun garantie niet kunnen activeren.

Hoe beperkt dit het risico van de beleggers?

Indien de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt, heeft de schuldeiser de mogelijkheid om het onroerend goed waarop de hypotheek berust in beslag te nemen, het te laten verkopen en zijn schuld te doen aflossen met de verkregen verkoopprijs. Om dit te doen zal de schuldeiser de procedure inzake inbeslagneming van onroerende goederen moeten volgen. Hij zal ook alle kosten in verband met deze verkoopprocedure kunnen terugvorderen. Daarvoor beschikt hij immers ook over een garantie, de hypotheek op de bijhorigheden die 10% van de geleende som bedraagt.

Wat is de impact op de rentevoet?

In het geval van een hypotheek in 1^ste rang zal het resterende risico voornamelijk afhangen van het bedrag van de lening in verhouding tot de verkoopwaarde van het onroerend goed. In financieel jargon wordt dit aangeduid als de Loan to Value (LTV). Deze verhouding komt overeen met het geleende bedrag gedeeld door de waarde van het onroerend goed (schuld/marktwaarde). Hoe lager deze ratio, hoe meer het risico van de belegger beperkt zal zijn en hoe lager de rentevoet dus zal zijn. In het geval van het dossier Bingosreno gaat de lening van € 300.000 gepaard met een hypotheek in 1^ste rang op een onroerend goed ter waarde van € 1.292.000, hetzij een LTV van 23%. De verkoopwaarde van het in onderpand gegeven gebouw dekt met andere woorden meer dan 4x het totale geleende bedrag. Gezien het lage restrisico bedroeg de rentevoet 2,9% per jaar.

Waarin verschilt dit soort dossiers van de verzekerde dossiers?

Het belangrijkste verschil ligt in de verhandelbaarheid van het onroerend goed waarop de hypotheek berust. Hoe minder het gebouw verhandelbaar is, hoe langer het duurt vooraleer de belegger het kan verkopen en zijn kapitaal kan terugvorderen. Bij de verzekerde dossiers vergoedt de verzekeringsmaatschappij de beleggers daarentegen binnen de 20 dagen wanneer een lener in gebreke blijft. En zoals steeds gezegd wordt: time is money... Dit verschil in verhandelbaarheid in geval van wanbetaling vertaalt zich in de jaarlijkse rentevoet: deze bedraagt van 1,9% tot 2,9% voor leningen met verzekerd kapitaal tegenover 2,9% tot 4% voor leningen met een hypotheek in 1^ste rang.