Logistiek vastgoed: een strategisch segment in volle transformatie

Logistiek vastgoed: een strategisch segment in volle transformatie

Logistiek vastgoed heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een kernsegment van de vastgoedmarkt, gedreven door de opkomst van e-commerce en de evolutie van toeleveringsketens. Lange tijd beschouwd als een technisch en discreet activum, trekt het vandaag steeds meer investeerders aan die op zoek zijn naar rendement en stabiliteit. Tussen structurele dynamiek en conjuncturele aanpassingen roept deze markt heel wat vragen op. Is het vandaag interessant om hierin te investeren en het op te nemen in een portefeuille? Analyse van een sector in volle verandering.

Wat is logistiek vastgoed?

Logistiek vastgoed omvat alle vastgoedactiva die bestemd zijn voor opslag, distributie en het beheer van goederenstromen. Het gaat voornamelijk om:

• logistieke magazijnen,
• distributieplatformen,
• transporthubs (last mile, e-commerce),
• sorteer- of distributiecentra.
   

Deze activa worden gebruikt door industriële spelers, distributeurs en supply chain-specialisten zoals FM Logistic.

Dit segment is de afgelopen jaren sterk gegroeid, met name onder invloed van de sterke ontwikkeling van e-commerce. In Frankrijk bijvoorbeeld is het aandeel van online handel gestegen van ongeveer 10% in 2019 tot bijna 15% in 2024, wat rechtstreeks heeft geleid tot een toename van de vraag naar logistieke oppervlaktes.

Op Europees niveau is de trend even uitgesproken. Het aandeel van e-commerce in de economie is de afgelopen jaren blijven toenemen: bijna 73% van de Europeanen doet vandaag online aankopen, tegenover ongeveer twee derde vóór de pandemie. E-commerce vertegenwoordigt inmiddels bijna 20% van de omzet van bedrijven in Europa, wat een structurele verandering in consumptiepatronen bevestigt. Deze groei vertaalt zich rechtstreeks in een toenemende behoefte aan logistieke infrastructuur in heel Europa.

Een dynamische markt in een fase van aanpassing

In Frankrijk

De Franse markt voor logistiek vastgoed blijft solide, hoewel er na enkele uitzonderlijke jaren tekenen van lichte vertraging zichtbaar zijn. In 2025 werd ongeveer 3,2 miljoen m² opgenomen, een daling van 4% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het investeringsvolume ligt tussen 3 en 4,1 miljard euro, wat neerkomt op een terugval van 17 tot 22% afhankelijk van de bron. Tegelijkertijd is het beschikbare aanbod met 18% gestegen, wat wijst op een markt die zich opnieuw in evenwicht brengt.

Deze evolutie is voornamelijk te verklaren door de stijging van de rentevoeten, economische en politieke onzekerheden en een daling van grote transacties. Ondanks deze vertraging blijven de fundamenten sterk: de vraag naar middelgrote oppervlaktes blijft robuust en bepaalde kerngebieden zoals Île-de-France en de logistieke as blijven gekenmerkt door een hoge huurdruk.

In België

De Belgische markt, kleiner in omvang, behoudt een strategische rol in Europa dankzij haar gunstige geografische ligging. In de eerste drie kwartalen van 2025 werd ongeveer 264.735 m² verhuurd, een lager volume dan in de uitzonderlijke post-Covidjaren, maar nog steeds een actieve markt.

België beschikt over meerdere structurele troeven: een centrale ligging, de nabijheid van de havens van Antwerpen en Zeebrugge en een hoge logistieke densiteit. De markt bevindt zich vandaag in een normalisatiefase na de piek tijdens de e-commerceboom.

In Europa

Op Europees niveau blijft logistiek vastgoed een van de meest aantrekkelijke segmenten voor investeerders. In de eerste helft van 2025 zijn de investeringen met 7% gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2024, terwijl het marktaandeel van het segment is toegenomen van 15% in 2017 tot 26% in 2025. De gemiddelde huurprijzen zijn in 2025 eveneens met ongeveer 4,5% gestegen.

Deze dynamiek wordt verklaard door verschillende structurele factoren: de voortdurende groei van e-commerce, de gedeeltelijke reshoring van toeleveringsketens en de schaarste aan logistieke gronden in strategische zones. De rendementen stabiliseren, wat doorgaans een positief signaal is voor investeerders die op zoek zijn naar stabiele inkomsten en diversificatie.

De Europese logistieke markten vertonen uiteenlopende dynamieken. Middelgrote of opkomende landen laten spectaculaire groeicijfers zien, gedragen door een nog lage basis en nieuwe investeringsstromen: Tsjechië (+1.358%), Hongarije (+445%) en Ierland (+371%). Onder de grotere markten blijven Italië (+95%), Spanje (+81%) en Polen (+47%) investeerders aantrekken dankzij aanzienlijke volumes en een structureel sterke vraag. Grote markten zoals het Verenigd Koninkrijk en Duitsland blijven stabiel maar aantrekkelijk, met grote transacties en hoge volumes, zij het met een gematigder groei. (Bronnen: Savills, Cremedia Europe, PierrePapier.fr, BusinessImmo.)

Moet logistiek vastgoed worden opgenomen in een vastgoedportefeuille?

Logistiek vastgoed lijkt vandaag een bijzonder interessant segment om een vastgoedportefeuille te diversifiëren. Het combineert sterke fundamenten met aantrekkelijke rendementsperspectieven, maar is, zoals elke investering, niet zonder risico.

Voordelen

• Aantrekkelijke rendementen: Logistieke activa bieden vaak hogere rendementen dan andere vastgoedklassen, zoals kantoren of residentieel vastgoed. Sommige fondsen of gespecialiseerde investeringsvehikels in logistiek behalen gemiddelde rendementen van ongeveer 5 à 6%, wat ze aantrekkelijk maakt voor investeerders die op zoek zijn naar stabiele inkomsten.
   
• Solide huurders: Logistieke ruimtes worden doorgaans verhuurd aan stabiele en betrouwbare spelers: grote industriële groepen, logistieke dienstverleners of belangrijke e-commercebedrijven. Dit verhoogt de veiligheid van de investering.
   
• Lange huurcontracten: Huurovereenkomsten in deze sector worden vaak voor meerdere jaren afgesloten, wat zorgt voor inkomstenzekerheid en voorspelbaarheid.
   
• Sterke structurele trend: De voortdurende groei van e-commerce en stedelijke logistiek vormt een belangrijke langetermijndrijver. De vraag naar ruimtes voor distributie, opslag en last mile-levering blijft structureel toenemen, wat leidt tot een blijvende marktdruk.

Risico’s

Zoals elke investering kent ook logistiek vastgoed beperkingen en risico’s. Het segment blijft gevoelig voor de economische conjunctuur en logistieke behoeften evolueren snel, onder meer door automatisering en robotisering. Daarnaast kunnen rentevoeten het financieringsniveau en de rendementen beïnvloeden, en kunnen bepaalde regio’s te maken krijgen met een overaanbod, wat tijdelijk tot een onevenwicht tussen vraag en aanbod leidt.

Is dit het juiste moment om te investeren in logistiek vastgoed?

Een gunstig instapmoment

Na enkele jaren van sterke groei en intense concurrentie lijkt de logistieke markt vandaag in een fase te komen die gunstiger is voor investeringen. De daling van de opnamevolumes heeft de concurrentiedruk tussen investeerders verminderd, terwijl de rendementen in Europa zich stabiliseren. Bovendien passen de prijzen zich geleidelijk aan na de stijging van de rentevoeten, wat interessantere instapmogelijkheden biedt dan in 2021-2022, toen de concurrentie voor de beste activa bijzonder groot was.

Blijvend sterke fundamenten

Ondanks de conjuncturele vertraging blijven de fundamenten van de logistieke markt zeer sterk. De voortdurende groei van e-commerce, de stijgende behoefte aan opslag en distributie en de druk op toeleveringsketens zorgen voor een structurele vraag naar logistieke ruimtes. Deze langetermijntrends bieden stabiliteit en verklaren waarom logistiek vastgoed vandaag wordt beschouwd als een van de pijlers van commercieel vastgoed.

Een onmisbare activaklasse

Logistiek vastgoed profileert zich als een onmisbare activaklasse binnen een gediversifieerde vastgoedportefeuille. Gedragen door sterke structurele trends biedt het aantrekkelijke rendementen en een goede huurzekerheid. De huidige periode kan een interessante investeringsopportuniteit vormen voor investeerders op middellange en lange termijn.

Het opnemen van logistiek vastgoed in een portefeuille lijkt dan ook relevant, op voorwaarde dat men:

• de activa zorgvuldig selecteert (locatie, huurders),
• investeringen spreidt,
• een langetermijnvisie hanteert.
   

(Bronnen: CRE Europe, BNP Paribas Real Estate, CBR, Ellior Finance, Savills, Cushman & Wakefield)

Samengevat

Waarom heeft logistiek vastgoed zich ontwikkeld tot een uiterst strategische sector ?

Logistiek vastgoed (magazijnen, distributiecentra en stedelijke logistieke hubs) is door veranderingen in consumptiepatronen en toeleveringsketens centraal komen te staan in de moderne economie:

• De aanhoudende groei van e-commerce : Online koopgewoonten verplichten distributiespelers om over omvangrijke opslagruimten dicht bij hun afzetmarkten te beschikken.

• De reorganisatie van de toeleveringsketens (nearshoring) : Om voorraadtekorten te voorkomen, geven vennootschappen de voorkeur aan het dichter bij hun afzetmarkten onderbrengen van hun voorraden.

• De uitdaging van de ‘laatste kilometer’ : De vraag naar logistieke ruimten in en rond stedelijke gebieden neemt toe om kortere leveringstermijnen te waarborgen.

Wat zijn de prestatiefactoren van logistiek vastgoed voor beleggers ?

Industrieel en logistiek vastgoed biedt bijzonder solide economische kenmerken die aansluiten bij de vereisten van beleggers:

• Schaarse bouwgrond en een sterke vraag : Het tekort aan bouwgronden in de buurt van belangrijke verkeersassen en stedelijke gebieden ondersteunt de waarde van bestaande activa.

• Vaste en geïndexeerde handelshuurovereenkomsten : Huurovereenkomsten met solide spelers, zoals logistieke dienstverleners en grote distributieketens, bieden een uitstekende voorspelbaarheid van de inkomsten.

• Infrastructuur die is aangepast aan de ecologische transitie : De modernisering van magazijnen (zonnepanelen, isolatie en milieucertificeringen) versterkt hun patrimoniale waarde.

Hoe kunt u via Look&Fin inspelen op de kansen binnen professioneel vastgoed ?

Rechtstreeks investeren in logistiek vastgoed vereist doorgaans zeer omvangrijke kapitalen. Vastgoedcrowdlending via Look&Fin biedt een ideale oplossing om toegang te krijgen tot de kansen van professioneel vastgoed:

• Een toegankelijk instapbedrag : Neem deel aan de financiering van bedrijfsvastgoedprojecten of de renovatie van professionele ruimten zonder miljoenen euro’s te moeten mobiliseren.

• Vaste en voorspelbare rendementen : Ontvang vaste interesten die op regelmatige tijdstippen worden uitbetaald en losstaan van de beursmarkten.

• Zakelijke zekerheden en risicobeheersing : Elk dossier wordt zorgvuldig geselecteerd en geniet sterke zekerheden (hypotheek in eerste rang, fiduciaire zekerheid) om uw kapitaal te beschermen.

Overzichtstabel:

Risico’s : Investeren in kmo’s houdt het risico in dat het verwachte rendement niet wordt behaald en/of dat het volledige kapitaal of een deel ervan verloren gaat. Wij raden u daarom aan uw beleggingen te diversifiëren. Voor natuurlijke personen die fiscaal inwoner zijn van België, zijn de ontvangen intresten onderworpen aan een bevrijdende roerende voorheffing van 30%. Crowdlending is een illiquide investering: u kunt de terugbetaling van het geïnvesteerde kapitaal niet opvragen vóór de vervaldatum van de lening.