"Papieren" vastgoed - GVV's of vastgoedcrowdfunding - versus "fysiek" vastgoed?

"Papieren" vastgoed - GVV's of vastgoedcrowdfunding - versus "fysiek" vastgoed?

"Papieren" vastgoed wordt steeds populairder bij investeerders. Het biedt hen de mogelijkheid om te investeren in vastgoed zonder dat ze te maken hebben met bepaalde beperkingen in verband met de aankoop en het beheer van gebouwen. Vastgoedcrowlending is in wezen een "papieren" belegging, omdat het beleggers in staat stelt een gediversifieerde portefeuille van vastgoedleningen op te bouwen zonder het vastgoed zelf te bezitten en zonder de bijbehorende beperkingen op het gebied van het beheer. Hetzelfde geldt voor gereguleerde vastgoedvennootschappen (GVV's), een type vastgoedbelegging dat erg in trek is bij beleggers die fan zijn van deze sector. Laten we de verschillende kenmerken van deze twee papieren beleggingen eens onder de loep nemen en kijken wat ze te bieden hebben aan voor- en nadelen in vergelijking met de meer traditionele "fysieke" vastgoedbelegging.

Gereguleerde vastgoedvennootschappen (GGV’s)

Een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GGV) is een vastgoedvennootschap die beursgenoteerd is. Er zijn een vijftiental van dergelijke vennootschappen in België. Dit zijn hun kenmerken:

Regelgeving: geldende regelgeving voor dit type vennootschap – de wet van 12 mei 2014.

Investeringsdoelen: fysiek vastgoed (woningen, koten, winkels, kantoren, logistiek en gezondheidszorg) in verschillende geografische gebieden 

Waar: aankoop op aandelenmarkten

Soort belegging: aandelen en beursgenoteerde effecten 

Beperkingen op het vlak van beheer: maximaal 20% van het vermogen in één onroerend goed. 80% van de winst moet worden uitgekeerd in de vorm van dividenden.

Verhandelbaarheid: 100% verhandelbaar 

Rendement: geen vast rendement

Dividenduitkering: jaarlijks

Garantie/waarborg op geïnvesteerd kapitaal: geen

Startbedrag: minder dan € 100

Belastingen: 30% roerende voorheffing op rente en dividenden.

NB: mogelijkheid tot verlaagde roerende voorheffing van 15% als ten minste 80% wordt geïnvesteerd in gebouwen voor de gezondheidszorg in de EU + mogelijkheid om een deel van de roerende voorheffing op dividenden terug te vorderen via de belastingaangifte, max. € 833.

Vastgoedcrowdlending 

Regelgeving: Europese crowdfundingverordening 

Investeringsdoelen: fysiek vastgoed voornamelijk gericht op energierenovatie van bestaande gebouwen (woningen, koten, winkels, kantoren, logistiek) in verschillende geografische gebieden.

Waar: beleggingen via een erkend platform

Soort belegging: lening 

Beperkingen op het vlak van beheer: de belegger moet een gediversifieerde beleggingsportefeuille opbouwen om de impact van een mogelijke wanbetaling te beperken

Verhandelbaarheid: niet verhandelbaar - de fondsen worden 12 tot 60 maanden vastgezet, afhankelijk van de belegging

Dividenduitkering: maandelijks

Rendement: vast 5,25% tot 11% bruto per jaar, maandelijks uitgekeerd

Garantie/waarborg op geïnvesteerd kapitaal: afhankelijk van de gekozen beleggingen, met de mogelijkheid van een verzekering van 100% op het geïnvesteerde kapitaal of een sterk onderpand (hypotheek in 1ste rang, gedeeltelijke garantie op het kapitaal)

Startbedrag: € 100

Belastingen: 30% roerende voorheffing op de rente.

NB: het is mogelijk om een belastingvermindering te krijgen op de beleggingen met rating B+ via de belastingaangifte

Conclusie: kiezen voor "papieren" vastgoed via GVV's of vastgoedcrowdfunding versus "fysiek" vastgoed?

Als we deze twee soorten papieren vastgoedinvesteringen vergelijken, mogen we niet vergeten dat de rendementen van GVV's volatieler zijn (ze worden snel beïnvloed door de macro-economische context en renteschommelingen) dan die van vastgoedcrowdfunding. Ze bieden echter een veel betere verhandelbaarheid, omdat ze op elk moment kunnen worden verkocht, in tegenstelling tot crowdfundingleningen, waarbij u moet wachten tot de belegging afloopt voordat u uw kapitaal kunt terugvorderen. 

Op dit moment is het rendement op fysiek vastgoed, wanneer u een gebouw koopt, ongeveer 3-4% per jaar (bron: L'Echo). Dit is dus minder aantrekkelijk dan de rendementen van crowdlending, maar vergelijkbaar met de rendementen van GVV's (gemiddeld 3,5% in 2021 - bron: L'Echo), met als enige belangrijke verschil dat u eigenaar bent van een tastbaar actief in tegenstelling tot "papieren" vastgoed.

Naast het feit dat het u vrijwaart van de beheerbeperkingen die gepaard gaan met een eigendom, is het onmiskenbare voordeel van "papieren" versus "fysieke" beleggingen dat het toegankelijk is voor elke portemonnee: het startbedrag ligt rond de € 100 voor GVV's en vastgoedcrowdlending. 

Voor fysiek vastgoed, zoals een gebouw, heeft u een minimale eigen inbreng nodig van ten minste 20% van de aankoopprijs. Naast deze inbreng moet u rekening houden met bijkomende kosten zoals registratierechten en notariskosten. Deze bedragen ongeveer 15%. Aan de andere kant kan een belegger in "papieren" vastgoed met slechts een paar duizend euro al een interessante, gediversifieerde, gedematerialiseerde vastgoedportefeuille hebben en hopen op aantrekkelijke rendementen!