Zorgvastgoed: de fusie Aedifica & Cofinimmo bereikt een beslissende fase

Zorgvastgoed: de fusie Aedifica & Cofinimmo bereikt een beslissende fase

Op 10 maart markeerde de fusie tussen Aedifica en zijn concurrent Cofinimmo, twee GVV’s genoteerd in de BEL 20 en gespecialiseerd in zorgvastgoed, een belangrijk moment op de Brusselse beurs. Deze toenadering, waarbij Aedifica de controle over Cofinimmo verwerft, creëert een toonaangevende pan-Europese speler met een portefeuille van meer dan 10 miljard euro. Naast de vorming van deze gigant leidt de operatie ook tot een herschikking van de BEL 20-index, waarbij op termijn een plaats vrijkomt door het verdwijnen van Cofinimmo als zelfstandig beursgenoteerde entiteit. Een terugblik op deze operatie en de markt voor zorgvastgoed in Europa.

Terugblik op de feiten

In juni 2025 kondigden Aedifica en Cofinimmo een strategisch fusieproject aan met als doel de Europese leider in zorgvastgoed te creëren, met een gecombineerde portefeuille van naar schatting 12 miljard euro. De overeenkomst, unaniem goedgekeurd door hun raden van bestuur, was gebaseerd op een openbaar ruilbod uitgebracht door Aedifica. Na de voorwaardelijke goedkeuring van de Belgische Mededingingsautoriteit in januari 2026 werd het bod opengesteld van 30 januari tot 2 maart 2026, met een ruilverhouding van 1,185 nieuwe Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel. Aan het einde van deze periode werd ongeveer 79,5% van de Cofinimmo-aandelen ingebracht, waardoor Aedifica de controle kon verwerven. De afwikkeling werd afgerond op 10 maart 2026, met de uitgifte van bijna 36 miljoen nieuwe Aedifica-aandelen.

De volledige juridische fusie, via de overname van de resterende Cofinimmo-aandelen, is gepland voor de tweede helft van 2026, met een aangepaste ruilverhouding die rekening houdt met de dividenden. (Bron: Aedifica)

Waarom deze fusie? Een duidelijke strategie

Een pan-Europese platform creëren

De voornaamste doelstelling is het combineren van twee complementaire portefeuilles: woonzorgcentra, seniorenresidenties, klinieken en zorginstellingen, om zo de grootste gespecialiseerde Europese GVV te vormen. Deze samenwerking moet de geografische diversificatie versterken, de toekomstige groei ondersteunen en de veerkracht van de huurinkomsten verhogen in een sector met een sterke structurele vraag, gedreven door de vergrijzing van de bevolking.

Synergieën realiseren

Door teams, operatorennetwerken en beheerfuncties samen te brengen, maakt de fusie zowel operationele als financiële efficiëntiewinsten mogelijk. Dankzij een versterkte kapitalisatie zal de groep gemakkelijker kapitaal kunnen ophalen en investeren in nieuwe projecten.

Belangrijkste gevolgen

De fusie creëert een Europese leider en verloopt tegelijkertijd in een geleidelijke overgangsfase. Aedifica bezit voortaan de meerderheid van de aandelen en heeft verschillende onafhankelijke bestuurders afkomstig van Cofinimmo geïntegreerd. Tegen eind 2026 zou de juridische fusie afgerond moeten zijn.

In afwachting blijven de Cofinimmo-aandelen afzonderlijk genoteerd en zullen ze geleidelijk worden vervangen door Aedifica-aandelen. Voor aandeelhouders die op het bod zijn ingegaan, maakt de operatie het mogelijk te blijven investeren in zorgvastgoed, maar binnen een grotere en meer liquide groep. Aandeelhouders die hun aandelen nog niet hebben ingebracht, zullen deze kunnen omzetten bij de juridische fusie. (Bron: JLL)

Wat met de BEL 20?

Aedifica is reeds lid van de BEL 20, terwijl Cofinimmo daar eveneens deel van uitmaakte dankzij zijn marktkapitalisatie en aantrekkelijke dividenden. De fusie vereenvoudigt het vastgoedsegment binnen de index, waarbij Aedifica zijn dominante positie verder versterkt. De index blijft de belangrijkste Belgische beurskapitalisaties weerspiegelen, maar Cofinimmo zal geleidelijk verdwijnen als afzonderlijke lijn na de overname.

Zorgvastgoed, een segment om te overwegen

De Europese markt voor zorgvastgoed is momenteel dynamisch en wordt beschouwd als een van de meest robuuste segmenten. Na de vastgoedcrisis van 2022-2023 bevindt de sector zich in een herstelfase, met recordinvesteringsvolumes (20,9 miljard euro in 2025, +142%) en een verwachte jaarlijkse groei van +8,7% tot 2030. De structurele vraag blijft sterk, ondersteund door de vergrijzing van de bevolking en de stijgende gezondheidsuitgaven. (Bronnen: JLL, CBRE)

Waarom dit segment investeerders aantrekt

De stabiliteit en voorspelbaarheid van de inkomsten vormen belangrijke troeven, dankzij langlopende huurovereenkomsten (15-25 jaar) en solide operatoren. Zorgvastgoed wordt beschouwd als een “core defensief” actief, vaak gezien als een verbeterd obligatie-alternatief dat rendement en veerkracht biedt in periodes van onzekerheid.

Ondanks deze voordelen zijn er ook risico’s: mogelijke kwetsbaarheid van operatoren, kostendruk, een complex regelgevend kader en een meer technische beheervereiste dan bij klassiek residentieel vastgoed. Het vereist dan ook specifieke expertise, zoals die van gespecialiseerde spelers zoals Aedifica.

Is dit het juiste moment om te investeren?

De markt biedt vandaag een interessant instapmoment. De rentevoeten stabiliseren, de waarderingen zijn gecorrigeerd en investeerders keren geleidelijk terug. De sector evolueert van een correctiefase naar een verwacht herstel in 2026. De timing lijkt dus gunstig, maar selectiviteit blijft essentieel, zowel wat betreft de kwaliteit van de activa als de soliditeit van de operatoren.

Het opnemen van dit segment in een portefeuille, zonder exclusieve focus, is dan ook het overwegen waard. Het biedt diversificatie, stabiele inkomsten en blootstelling aan een duurzame demografische trend. Voor een particuliere investeerder die geïnteresseerd is in deze sector, kan een redelijke allocatie in dit type belegging tussen 10% en 30% van de vastgoedportefeuille liggen, waarbij de rest wordt ingevuld met residentiële, logistieke of complementaire activa.

Samengevat

Waarom is de stap die Aedifica en Cofinimmo hebben gezet doorslaggevend voor het zorgvastgoed ?

De toenadering tussen Aedifica en Cofinimmo leidt tot de oprichting van een toonaangevende Europese speler in zorgvastgoed en zorginfrastructuur (woonzorgcentra, klinieken en assistentiewoningen):

• De oprichting van een Europese marktleider : Deze transactie bundelt vastgoedportefeuilles ter waarde van meerdere miljarden euro’s en versterkt hun positie als internationale referentiespeler.

• Een antwoord op de demografische uitdagingen : De vergrijzing van de Europese bevolking creëert een omvangrijke, structurele en duurzame behoefte aan moderne medische infrastructuur.

• Operationele en financiële synergieën : De fusie maakt het mogelijk om beheerskosten te delen, de herfinanciering van de schulden te optimaliseren en ontwikkelingsprojecten te versnellen.

Wat zijn de belangrijkste troeven van zorgvastgoed voor beleggers ?

Zorgvastgoed heeft zich ontwikkeld tot een volwaardige activaklasse die bekendstaat om haar bijzonder grote weerbaarheid tegen economische cycli:

• Huurcontracten met een zeer lange looptijd : De instellingen worden doorgaans verhuurd aan grote uitbaters via handelshuurovereenkomsten met een lange looptijd (vaak 15 tot 27 jaar).

• Geïndexeerde en voorspelbare inkomsten : De ontvangen huurinkomsten worden regelmatig aan de inflatie geïndexeerd en bieden zo een doeltreffende bescherming van het rendement.

• Een beperkte gevoeligheid voor financiële crisissen : De vraag naar gezondheidszorg is niet afhankelijk van de algemene economische conjunctuur, waardoor een optimale bezettingsgraad wordt gewaarborgd.

Hoe kunt u uw vermogen diversifiëren in gespecialiseerd vastgoed met Look&Fin ?

Voor particuliere beleggers en vennootschappen die willen profiteren van de stabiliteit van vastgoed zonder de kosten of de beperkte liquiditeit van beursgenoteerd of rechtstreeks vastgoed te ondergaan, vormen vastgoedinvesteringen via Look&Fin een uitstekend alternatief:

• Toegang tot geselecteerde thematische projecten : Rechtstreeks ontwikkelings-, renovatie- of herbestemmingsprojecten financieren die grondig werden geanalyseerd.

• Vaste en vooraf bekende rendementen : Maandelijkse vaste interesten ontvangen die niet onderhevig zijn aan de volatiliteit van de beurskoersen.

• Veiligheid en zekerheden : Investeringen die worden gedekt door zakelijke zekerheden (hypotheken, fiduciaire zekerheid) om het geïnvesteerde kapitaal in concrete projecten te beschermen.

Overzichtstabel:

Risico’s : Investeren in kmo’s houdt het risico in dat het verwachte rendement niet wordt behaald en/of dat het volledige kapitaal of een deel ervan verloren gaat. Wij raden u daarom aan uw beleggingen te diversifiëren. Voor natuurlijke personen die fiscaal inwoner zijn van België, zijn de ontvangen intresten onderworpen aan een bevrijdende roerende voorheffing van 30%. Crowdlending is een illiquide investering: u kunt de terugbetaling van het geïnvesteerde kapitaal niet opvragen vóór de vervaldatum van de lening.