Michel Van Droogenbroek, CEA Belgium : "Le marché de l'immobilier belge reste stable et sain !"

Michel Van Droogenbroek, CEA Belgium : "Le marché de l'immobilier belge reste stable et sain !"

CEA Belgium est un courtier qui oriente et conseille ses clients - tous des professionnels de l’immobilier - vers les produits d’assurance adaptés à leurs projets. CEA se démarque sur ce marché, car au-delà de son rôle de courtier, il est capable d’apporter des solutions globales aux problématiques des promoteurs, que ce soit en termes d'assurances ou d’alternatives de financement. D’où un partenariat avec Look&Fin, qui permet à CEA de mettre en relation notre plateforme avec des promoteurs immobiliers, tout en ayant travaillé en amont sur l’identification de leurs besoins. Une manière d’attirer des dossiers immobiliers de qualité à notre communauté de prêteurs. 

Explications et tendances de marché avec Michel Van Droogenbroek, Managing Director de CEA Belgium.

Quel est le rôle de CEA Belgium sur le secteur de l’immobilier ?

Michel Van Droogenbroek : CEA Belgium est un courtier d’assurance spécialisé sur l’assurance construction qui fait partie d’un groupe international. Nos clients sont les architectes et les bureaux d’études (les concepteurs) et les promoteurs et développeurs immobiliers, quelle que soit leur taille : des petites structures qui font 2 ou 3 projets par an à celles qui livrent 1000 logements par an.

Nos produits sont assez complexes, comme la TRC (assurance tous risques chantier), l’assurance décennale ou bien encore La Garantie Financière d'Achèvement (GFA) (Loi Breyne).

Notre différenciation par rapport à un courtier classique, c’est le conseil que nous pouvons apporter à nos clients de manière globale : conseil juridique, conseil technique ou bien encore conseil financier.

De manière plus concrète, sur quels sujets intervenez-vous ?

Michel Van Droogenbroek : Pour expliquer plus concrètement les sujets sur lesquels nous intervenons, nous allons nous assurer pour le compte de nos clients, qu’un projet immobilier soit bien assuré, pendant les travaux mais aussi après les travaux, la partie décennale. S’il y avait un effondrement, un dégât des eaux, une tempête, un incendie post-travaux, notre client devrait être bien couvert pour l’ensemble de ces situations possibles… Nous mettons en place toutes les polices nécessaires pour que l’ensemble du projet soit bien couvert. 

Le porteur de projet, celui qui réalise le projet, doit aussi être bien couvert. Par exemple, il ne doit pas connaître de difficultés financières à la suite d'un sinistre sur le chantier. Le promoteur du projet est également tenu de fournir la garantie dite d'achèvement Breyne, ce qui signifie que les acheteurs peuvent recevoir leur maison financée complètement finie - ou être remboursés - même si le promoteur fait faillite.

Nous sommes courtier, donc l'intermédiaire entre notre client (le promoteur) et la compagnie d’assurance. Nous sommes là pour défendre les intérêts du promoteur.

Notre spécialisation sur ces sujets nous permet d’aiguiller nos clients sur les bons choix, les bonnes couvertures, les bons produits d’assurance.

Vous conseillez également vos clients sur les possibilités alternatives de financement. En tant que partenaire de Look&Fin, dans quel cas recommandez-vous le crowdlending ?

Michel Van Droogenbroek : Les banques peuvent actuellement être plus exigeantes qu'auparavant et il semblerait que les promoteurs aient en ce moment plus de difficulté avec les préventes, en comparaison avec l’époque covid où les opérations allaient très vite. 

On voit aussi des clients qui retardent leurs préventes afin de les démarrer à un moment qui leur serait plus favorable en termes de prix. Des projets peuvent être mis à l'arrêt aussi pour ces mêmes raisons. 

Nos clients cherchent donc à diversifier leurs sources de financement et nous consultent beaucoup à ce sujet. Les professionnels ont en ce moment un peu moins de liquidité qu'auparavant pour réunir les 30% - 40% demandés par la banque pour débloquer le crédit, pour les raisons évoquées couplé à l’inflation et à la hausse de prix des matières premières. 

Le crowdlending est donc pour eux une solution alternative intéressante. Si les conditions recherchées par les 2 parties sont alignées, la mise en relation est alors faite entre la plateforme de crowdfunding immobilier Look&Fin et le client grâce au partenariat mis en place. Le crowdlending est une solution intéressante pour eux afin de pouvoir disposer de plus de fonds propres pour démarrer d’autres projets et surtout ne pas prendre de retard sur les nouveaux projets à développer.

Vous êtes sur le marché belge depuis plus de 15 ans, quelles sont les principales évolutions de votre secteur ?

Michel Van Droogenbroek : L'automatisation et la digitalisation ont pris une place très importante en termes d'évolution de notre marché. Tout va beaucoup plus vite!

Mais notre différenciation, le conseil, reste personnalisé, avec des compétences spécifiques, des expertises qui permettent toujours de nous différencier et d’accompagner le client qui a le sentiment que quelqu’un peut l’aider à prendre les choses en main!

Les évolutions juridiques et réglementaires sont la seconde grande évolution. Celles-ci sont de plus en plus complexes pour nos clients. Nous les aidons à y voir plus clair tout en étant proactifs pour leur éviter des procédures qui trainent. 90% de nos collaborateurs sont d'anciens avocats spécialisés dans la construction, une vraie plus value pour nos clients.

Enfin, le marché a été marqué par des consolidations de petites acteurs pour des raisons d'économie d'échelle. Les grands groupes qui ont des fonciers importants restent très dominants sur le marché, car ils ont des moyens financiers très importants et préparent le pipe line du futur. Mais à côté de cela, il y a aussi de la place pour les promoteurs de proximité, celui qui connaît très bien son marché local avec des projets de taille moyenne, un type de promoteur qui nous intéresse et que Look&Fin a l’habitude d’accompagner dans la structuration de ses financements.

Pour finir, quels sont les enjeux futurs du secteur immobilier ? Quelles sont les grandes tendances que vous ressentez ? 

Les préoccupations de nos clients sont toutes les nouvelles réglementations à prendre en compte et qui ont pour conséquences un ralentissement des process donc des retards au planning et des coûts supplémentaires associés. Ils veulent vraiment y voir clair et souhaitent obtenir des solutions auprès d’un conseil expert.

Les délais d'obtention des permis de construire est un sujet qui revient constamment, nos clients veulent savoir si c’est une préoccupation générale, ce qui est le cas.  Au même titre, les recours possibles sont un autre sujet de préoccupation. De manière générale, les professionnels de l’immobilier n'aiment pas l'insécurité, car ils savent que les risques vont impacter leur rentabilité. L’UPSI mène sur ces sujets de nombreuses actions de sensibilisation auprès des politiques.

Il y a également moins de demande de permis sur le marché en ce moment. Il y a, peut-être donc, une légère correction de marché “post-euphorie” des ventes de la période covid avec des prix qui avaient parfois un peu flambé. 

Mais le marché de l'immobilier en Belgique est un marché qui reste relativement stable et sain ce qui est très encourageant pour le futur !