Het residentieel vastgoed houdt stand

Het residentieel vastgoed houdt stand

De woningbouw heeft stand gehouden en is amper verstoord als gevolg van de eerste golf van de gezondheidscrisis. Maar deze crisis is niet zonder gevolgen en de impact die de tweede golf zal veroorzaken is nog niet gekend. Veel vastgoedprofessionals hebben al te lijden onder de aanscherping van de toekenningsvoorwaarden voor kredieten, terwijl ze op zoek zijn naar fondsen om vastgoedoperaties te financieren. Hetzelfde geldt voor particulieren die de aankoop van een huis willen financieren, aangezien de toegang tot kredieten ook voor hen moeilijker lijkt te worden. We maken een analyse van de Belgische en Franse markt.

Covid-19 versus de Belgische vastgoedmarkt

Volgens een studie gevoerd bij de grote Belgische banken KBC, ING, Belfius en BNP zullen de prijzen van vastgoedbeleggingen naar verwachting voor het eerst in bijna 40 jaar dalen als gevolg van de Covid-19-crisis.

Deze actoren verwachten dat de prijzen op de korte termijn met 1% en 3% zullen dalen, maar opnieuw stabiel zullen worden in 2021. Er wordt echter geschat dat deze daling slechts licht zal zijn. Door de volatiliteit van de financiële markten blijft vastgoed immers een zekere waarde voor beleggers, wat eerder de neiging heeft om de marktprijzen te ondersteunen. Specialisten verwachten dat de huidige context het evenwicht op de vastgoedmarkt zal herstellen naar aanleiding van de aanscherping van de voorwaarden voor hypothecaire leningen, een overvloediger aanbod als gevolg van de liquiditeitsbehoeften op de korte termijn van bepaalde fysieke of rechtspersonen na de crisis, en ten slotte het uitstel van aankopen door sommige eerste kopers, die dus langer huurders zullen blijven.

Woningmarkt met twee snelheden tussen de Belgische gewesten

De lockdown zou een aantal verschillen tussen de gewesten hebben benadrukt. De Waalse en Vlaamse markten worden meer ondersteund. De bevolking is sinds de eerste fase van de lockdown op zoek naar panden om in te wonen, en meer bepaald met een tuin. In Brussel zou het herstel op deze markt, die eerder gedreven wordt door investeerders en huurders, trager verlopen.

Meer betalen om de zeldzame parel in de wacht te slepen

Het voornaamste fenomeen tijdens deze gezondheidscrisis is de grote belangstelling voor panden met een terras of tuin. Particulieren zijn tot alles bereid om dit kostbare bezit te bemachtigen.

De Vlaamse krant De Standaard meldt dat de woningmarkt in de belangrijkste steden van Vlaanderen een bloeiende ontwikkeling kent na de lockdown. De krant meldt dat particulieren staan te drummen en alles in het werk stellen om een afspraak te kunnen maken voor een bezoek aan nieuwe huizen of appartementen. Er wordt voor deze woningen momenteel hoger geboden en de prijzen worden opgedreven tot 40% boven de gevraagde prijs om hun droomhuis te bemachtigen.

Volgens L’Echo geldt hetzelfde voor Wallonië, waar huizen met tuinen worden gekocht voor 20% meer dan de getaxeerde waarde, waarbij sommige kopers nog hoger bieden.

Op vlak van de beleggingen blijft Brussel het gewest waar de prijzen het hoogst blijven, maar ook het meest stabiel, met een gemiddelde prijsstijging van +3,9% die momenteel wordt geboekt voor een gewone woning die voor ongeveer € 500.000 wordt verkocht. In Vlaanderen wordt een gelijkaardig huis verkocht voor gemiddeld € 300.000 en in Wallonië voor € 206.000.

Geen vastgoedcrash in zicht in Frankrijk

Volgens de krant Les Echos houdt de vastgoedmarkt ook hier stand, ook al zal het aantal transacties onvermijdelijk lager zijn dan vorig jaar vanwege de lockdown (918.000 geschatte verkopen in 2020, tegenover 1.059.000 in 2019). Dit cijfer komt echter overeen met het niveau van het jaar 2017, dat tot op heden het op twee na beste jaar blijft op vlak van de transactievolumes, zoals MeilleursAgents eind september in zijn barometer aangaf. Deze laatste is van mening dat het moeilijk denkbaar is dat de prijzen van vastgoed zullen dalen. De opwaartse trend blijft over het algemeen behouden met +1,9% tussen september 2019 en september 2020. Dat is een teken dat de Fransen positief blijven bestaan ten opzichte van vastgoed; 35% onder hen overweegt namelijk te verhuizen.

Volgens het tijdschrift Mieux Vivre Votre Argent moet de residentiële vastgoedsector volgens de notarissen op peil blijven omdat het een gebruikersmarkt betreft. We nemen het voorbeeld van Parijs, waar de vraag tegenover een aanbod is gedaald van tien kopers voor één verkoper naar vijf voor één, maar het blijft een markt met een onvoldoende aanbod. Elders wordt het tekort ook veroorzaakt door een recorddaling van de afgifte van nieuwe bouwvergunningen, vooral na de gemeenteraadsverkiezingen. De psychologie van verkopers is geëvolueerd, deze hebben minder pretenties en zijn minder veeleisend geworden. Vastgoed blijft dus meer dan ooit een vluchtwaarde.

Een waargenomen inhaaleffect na de lockdown

De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (Fednot) heeft in haar vastgoedbarometer die eind september gepubliceerd werd, aangegeven dat de vastgoedactiviteit in het derde kwartaal van 2020 nog steeds op peil is gebleven. Het aantal transacties in de eerste negen maanden van het jaar blijft echter 3,5% lager dan in 2019. In het derde kwartaal steeg de vastgoedactiviteit in België wel met 11% ten opzichte van dezelfde periode in 2019.

Het aantal aanvragen voor hypothecaire leningen is ook gestegen in het derde kwartaal van 2020, met +9% volgens Febelfin, de Belgische federatie van de financiële sector. In deze periode werden 58.000 nieuwe contracten ondertekend voor in totaal € 8,3 miljard. Ook al neemt de vraag naar hypothecaire leningen toe, vertegenwoordigen de 58.000 nieuwe ondertekende contracten een daling van 17% ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Deze cijfers weerspiegelen echter een zekere dynamiek en het duurt 3 tot 4 maanden tussen het verkrijgen van een krediet en de ondertekening van een aankoop. Dit inhaaleffect moet daarom de komende maanden worden voortgezet. Maar niets is momenteel zeker met de tweede golf van de Covid-19-crisis, die opnieuw leidt tot een beperkte activiteit.

Een nieuwe lockdown, met welke impact?

Na de eerste lockdown en verijdeling van de meeste voorspellingen had de vastgoedsector zich verrassend goed staande gehouden. De heropleving van het derde kwartaal heeft het vertrouwen van professionals uit de sector, investeerders, banken en natuurlijk ook van particulieren weer enigszins hersteld.

Deze nieuwe episode van de lockdown zou bepaalde projecten nog verder kunnen verzwakken, des te meer omdat banken de kredietvoorwaarden nog verder zouden kunnen aanscherpen. Dit zal op de lange termijn gevolgen hebben voor de vraag naar en het aanbod van vastgoed. Het gebrek aan zichtbaarheid en het klimaat van angst dat is ontstaan, kan ook op de korte termijn gevolgen hebben voor de behoefte aan onroerend goed. Maar als de lockdownperiode beperkt blijft tot 4 weken en er geen sprake is van een verslechtering van het banenverlies, kunnen vastgoedprojecten volgens de voorzitter van het netwerk van vastgoedmakelaars Laforêt, Yann Jehanno, sterk aanzwengelen.

Het goede nieuws is dat de sector nu beter is voorbereid en gedigitaliseerd om een zekere activiteit voort te zetten, waardoor het mogelijk zou moeten zijn om de reeds goed lopende projecten tegen het einde van het jaar af te ronden.