Het Belgisch vastgoed, wat mogen we verwachten in 2021?

Het Belgisch vastgoed, wat mogen we verwachten in 2021?

Nu de experts met name door de komst van het vaccin stilaan beginnen te hopen op een terugkeer naar een zekere normaliteit, moeten we vaststellen dat de pandemie tot forse veranderingen heeft geleid op de vastgoedmarkt op zeer verschillende niveaus, afhankelijk van de sectoren van deze markt. Hoewel 2020 vrij positief eindigde voor de sector, begint 2021 vol onzekerheden. Enerzijds wordt verwacht dat de rentetarieven laag zullen blijven, maar anderzijds moeten we rekening houden met een sterke stijging van de risicokosten van de banken en zal ook het risico op wanbetaling wellicht toenemen. Er heerst ook onzekerheid over de werkgelegenheid en de economische omstandigheden die op de dynamiek van de vastgoedsector zullen wegen.

Wat mogen we in 2021 verwachten, wat zijn de belangrijkste trends die zich aftekenen voor de hotelsector, kantoor- en handelsgebouwen, de residentiële vastgoedsector of voor de makelaars? Het antwoord leest u in dit artikel.

Zal vastgoed in 2021 nog aantrekkelijk zijn?

Na een piek in het aantal vastgoedtransacties in 2020, net na de eerste lockdown, verwachten we dat de vastgoedmarkt in 2021 vrij stabiel zal blijven. Dat is althans wat Immoweb, de grootste vastgoedsite van België, onlangs aangaf. Volgens een enquête van het platform is één op de tien personen van plan een woning te koop aan te bieden, goed voor een daling van -23% in vergelijking met vorig jaar. De Belgen zouden dus voorzichtigheid aan de dag leggen gezien de economische onzekerheden in het begin van het jaar. Ook het BIV, het beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, bevestigt deze trend op de woningmarkt. Volgens het instituut zou deze markt aan het begin van dit jaar op 50% van zijn capaciteit draaien. Particulieren kijken toe, maar wachten liever af hoe de economische context zal evolueren.

Wat de prijzen betreft, die de afgelopen jaren alleen maar zijn gestegen, zal de gezondheidscrisis deze ontwikkeling in 2020 uiteindelijk niet hebben afgeremd. De prijs voor een woning steeg immers gemiddeld +5,7% ten opzichte van 2019, en +6,8% voor appartementen. De prijsdaling die begin 2020 door sommige banken werd aangekondigd, heeft dus niet plaatsgevonden. Integendeel, want het herstel van de markt na de eerste lockdown ging hand in hand met een opwaartse druk op de prijzen. Volgens Notaris.be hebben de Belgen hun toevlucht genomen tot woningen met een tuin, terras of meer ruimte om in alle rust te kunnen telewerken. Het zijn vooral deze nieuwe eisen die de gemiddelde prijzen hebben doen stijgen. Bovendien heeft de lage hypotheekrente van gemiddeld 1,29% in 2020 (Rentebarometer van Immotheker) de Belgen ook gestimuleerd om te kopen. Spaargids gaf zelfs aan dat banken steeds vaker rentetarieven onder 1% toekennen.

Wat kunnen we in 2021 verwachten? De Economic Risk Management Group en de Nationale Bank hebben een enquête gehouden bij de bedrijven, waarvan de meerderheid in 2021 een daling van de werkgelegenheid verwacht. Andere factoren, zoals de vermindering van de steunmaatregelen en de onmogelijkheid om de aflossing van hypothecaire kredieten uit te stellen, zullen zeker een invloed hebben op de dynamiek van de vastgoedmarkt in 2021. Ook ING Bank bevestigt dat zij zich niet verwacht aan een stijging van de prijzen in 2021. De gevolgen van de tweede golf zouden wel eens kunnen leiden tot een stijging van het werkloosheidscijfer, zelfs in sectoren die niet rechtstreeks door de gezondheidscrisis worden getroffen, aldus de bank. De experts uit de sector zijn het bijgevolg eens over een lichte prijsdaling voor het jaar 2021.

Vanaf 2022 worden echter al nieuwe prijsstijgingen voor onroerend goed in het vooruitzicht gesteld. De komende jaren zullen de tarieven voor kredieten en investeringen op een historisch laag peil blijven. Volgens een studie van Statbel die begin februari 2021 werd gepubliceerd, wordt niet verwacht dat de belangstelling van investeerders voor residentieel vastgoed zal afnemen. Volgens dit rapport zullen de economische vooruitzichten dankzij het vaccin en de volledige heropening van de Europese Economische Ruimte tegen 2022 voldoende zijn opgeklaard. Na een korte pauze in 2021 zouden de woningprijzen in 2022 dan ook weer moeten gaan stijgen.

Vermogenscrisis voor projectontwikkelaars

Projectontwikkelaars zijn sinds het herstel na de eerste lockdown meer dan ooit op zoek naar financiering en slechts weinigen van hen ontsnappen eraan.

De vertragingen ten gevolge van de Covid-19-crisis hebben een zeer grote impact op de kasmiddelen van de ontwikkelaars. Een deel van hun eigen vermogen blijft geblokkeerd als gevolg van deze vertragingen. Hoewel de banken nog steeds hun belangrijkste partner zijn, zijn zij ook zeer veeleisend op het gebied van eigen vermogen en verhogen zij de rentevoeten voor leningen.

Vastgoedontwikkelaars zijn genoodzaakt snel alternatieve oplossingen te vinden om nieuwe projecten zo snel mogelijk van de grond te krijgen. Daardoor kiezen zij steeds meer voor alternatieve financieringsoplossingen. Als ze nog kunnen lenen, worden steeds vaker oplossingen zoals vastgoedcrowdlending of equity fundraising overwogen. Via deze oplossingen kunnen zij zorgen voor de inbreng van het aandeel aan eigen vermogen dat banken doorgaans verlangen en kunnen zij dus sneller starten met hun nieuwe projecten.

Er bestaan geen specifieke statistieken over alternatieve financiering voor vastgoed in België, maar ter indicatie: Look&Fin, de marktleider in de sector, heeft al een zestigtal vastgoedontwikkelaars ondersteund voor een totaalbedrag van bijna 40 miljoen euro. Dit is een alternatieve trend die zich begin 2021 nog sterker doorzet.

Ter vergelijking: in buurland Frankrijk werden in 2020 alleen al 589 projecten met crowdfunding ondersteund voor een totaalbedrag van 505 miljoen euro. Dit was een groei met +35% in vergelijking met 2019, wat wijst op de reële behoefte van ontwikkelaars aan eigen vermogen en op het toenemende nut van participatieve vastgoedfinanciering voor de spelers in deze sector.

Commercieel vastgoed, een groei met dubbele cijfers voor de handel aan de stadsrand

Veranderende consumptiepatronen, een explosie van de online handel, een steile daling van het aantal bezoekers in de straten van stads- en winkelcentra: 2020 zal voor professionals in commercieel vastgoed een moeilijker jaar zijn geweest dan verwacht. Maar uiteindelijk is deze sector minder getroffen dan verwacht. Slechts -10% voor de verhuur van winkelruimte, goed voor een daling van het aantal transacties met -16% in vergelijking met 2019, dat volgens Cushman & Wakefield een uitzonderlijk jaar was geweest. Commercieel vastgoed kan namelijk in 2 verschillende categorieën worden ingedeeld: winkels die van de gezondheidscrisis hebben geprofiteerd, zoals voor voeding, sportartikelen en woninginrichting, en winkels die hun omzet sterk zagen dalen, bijvoorbeeld voor kleding.

De handel aan de stadsrand doet het goed, met een historische stijging van de verhuurde ruimte met 20%. De situatie is immers gunstig voor de plaatselijke handel, die voordien eerder aan zijn lot werd overgelaten door werkende mensen die meestal dichter bij hun werkplek consumeerden. Lagere huurprijzen dan in het stadscentrum en ruimte voor sociale afstand zijn allemaal factoren die winkeliers naar de rand lokken. Dit is een tendens die volgens de experts in deze sectoren de komende jaren zou moeten aanhouden, zoals wordt bevestigd door de ontwikkeling die momenteel in het land aan de gang is. Het hoeft niet te verbazen dat de winkelcentra het zwaarst werden getroffen, maar verwacht wordt dat zij er in 2021 weer bovenop zullen komen. Door hun volledige sluiting gedurende de twee lockdowns kenden winkels die hoofdzakelijk van kledingtextiel leven een daling van het opnamevolume met 45% en vertoonden de huurprijzen een gemiddelde daling met 15%. Om er weer bovenop te komen, zullen winkelcentra hun aanbod moeten diversifiëren om meer diversiteit aan te trekken, zoals food & beverage, sport of vrijetijdsbesteding.

Hotels en restaurants, die door de pandemie ernstig zijn verzwakt, moeten zich aanpassen

Het sociale plan dat hotelgigant Accor begin 2021 aankondigde, zet de toon voor een zeer moeilijk jaar voor deze sector die al sinds maart 2020 zwaar op de proef wordt gesteld. In Europa zijn 1.900 ontslagen gepland, waarvan 767 in Frankrijk, maar het is nog niet bekend om hoeveel mensen het in België zal gaan. We willen erop wijzen dat de groep in Europa goed is voor 9% van de banen. De groep heeft bekendgemaakt dat zij 70% van haar omzet is kwijtgespeeld sinds het begin van de Covid-19-crisis.

Een in januari gepubliceerde studie van Deloitte over de Europese hotelsector bevestigt helaas deze tendens. 74% van de ondervraagde beroepsbeoefenaars verwacht dat hun activiteit in de eerste helft van 2021 nog steeds in moeilijkheden zal verkeren, en daar komt nog de grote onzekerheid bij over de komst van een derde golf. Ondanks de overheidssteun kampen bedrijven in de sector met zeer hoge schuldratio's en een duidelijk gebrek aan zicht op een uitweg uit de crisis.

Ook in België is de hotelsector een van de grootste slachtoffers van de gezondheidscrisis, zoals de website Expertise nog eens bevestigt. Maar deze laatste tempert het beeld door erop te wijzen dat, doordat reizen naar het buitenland beperkt is, het binnenlands toerisme een belangrijke vraag creëert. Vele ontwikkelaars hebben vraagtekens geplaatst bij een aantal projecten, zoals het Neo 2-project op de Heizel. Volgens de media zijn het vooral de hotels voor zakenreizen en buitenlandse toeristen in de grote steden en rond de luchthavens die het meest te lijden hebben. Ook de investeerders laten verstek gaan. Sinds het einde van de eerste lockdown zijn er zeer weinig hotelinvesteringen geregistreerd. De sector lijkt op pauze te staan.

Voor 2021 en voor de toekomst zal de hotelsector, net als het kantoorvastgoed, moeten evolueren en zich aanpassen aan nieuwe eisen. Volgens studiebureau HotStats zullen hotels moeten worden herdacht met meer contactloze technologieën voor deuren, automaten en sanitaire voorzieningen... maar ook door de ontwikkeling van toepassingen voor de check-in of roomservice. Er doen al robots hun intrede die de kamers hygiënischer schoonmaken. Technologische innovaties die ongetwijfeld ook zullen worden toegepast in de horeca.

Kantoorvastgoed is niet ten dode opgeschreven. Het evolueert.

2021 zal onvermijdelijk een leerrijk jaar worden voor de sector van het kantoorvastgoed. Volgens de barometer van het vastgoedadvieskantoor CBRE zullen kantoorgebouwen de komende maanden het voornaamste doelwit blijven van investeerders. Zij zijn van plan daar voor 2021 niet minder dan 4 miljard euro aan uit te geven. België is het enige land in Europa waar de investeringsvolumes in kantoorvastgoed niet zijn gedaald, en dat is te verklaren door de rendementen die in Brussel hoger zijn in vergelijking met de andere Europese hoofdsteden.

De Belgische kantoorvastgoedmarkt blijft dus investeerders aantrekken, ondanks de gezondheidscrisis. Vastgoedwaakhond Expertise gaf eind januari aan dat institutionele beleggers en ontwikkelaars meer dan ooit nogmaals hun vertrouwen in deze sector hebben bevestigd. De waakhond registreerde namelijk niet minder dan 6,18 miljard euro aan transacties. Voor de verkoop van de Financietoren in Brussel werd zelfs een recordtransactie genoteerd van 1.263 miljoen euro, ongezien in België. Interessant is ook dat 61% van het totale transactievolume in 2020 afkomstig is van buitenlandse investeerders, wat een ongekende blijk van vertrouwen is ondanks de pandemie, hoewel tegelijkertijd in 2021 een verdere daling van de rendementen wordt verwacht in deze sector.

De kantoormarkt is een nieuw tijdperk binnengetreden en vanaf 2021 zal het kantoorgebruik evolueren met de nieuwe werkgewoonten die aan het ontstaan zijn. De aanzienlijke toename van het telewerk zal bijdragen tot een grondige hervorming van het vastgoedlandschap in de dienstensector. Volgens een onderzoek van Cushman & Wakefield zou de werkplek echter een vooraanstaande plaats blijven innemen voor de creativiteit en innovatie, samenwerking, bedrijfscultuur, ervaring en het groepsgevoel de werknemers.

Volgens een enquête van JLL Belux zou ongeveer 70% van de ondervraagde werknemers weer op kantoor willen gaan werken en zou 60% van hen meer dan de helft van hun werktijd op kantoor willen doorbrengen. Het kantoor van de toekomst zal dus flexibel zijn. We zullen zeker één of twee dagen thuis werken en de rest van de tijd op kantoor. Thuiswerken bevordert de productiviteit op de korte termijn, maar op lange termijn zullen de werkgevers er inboeten op creativiteit en bedrijfscultuur. Het samenbrengen van werknemers op één plaats zal een aanzienlijke toegevoegde waarde blijven bieden. Kantoorvastgoed is niet ten dode opgeschreven, maar moet zich nu aanpassen.

Niettemin zou de kantoorvastgoedsector in België volgens makelaar Cushman & Wakefield een daling van het opnamevolume hebben gekend in 2020, behalve in Wallonië. In Brussel werden 260 transacties geregistreerd, het laagste niveau in 20 jaar. De reden hiervoor zou zijn dat de gezondheidscrisis de besluitvorming zou hebben vertraagd, maar in 2021 zou de markt dus weer moeten aantrekken.

Aan Vlaamse kant werd eveneens een daling van de vraag vastgesteld, de eerste sinds 2011, en ging het opnamevolume 39% omlaag in 2020, vooral in Antwerpen. Deze daling wordt echter gedeeltelijk verklaard door leveringen die in 2020 werden verwacht en die vertraging opliepen. De makelaar wijst erop dat nieuw aanbod een belangrijke rol speelt voor een gezonde marktrotatie.

Wallonië van zijn kant noteerde een groei van 41% voor het opnamevolume, waarvan meer dan de helft in Namen, dat de op één na grootste markt van België wordt. Maar ook Wallonië is niet gespaard gebleven van de gezondheidscrisis. Deze goede cijfers zijn te danken aan de nieuwe opnamestrategie van de gewestelijke administratie die werd ingezet vóór de komst van Covid-19: het nieuwe Gerechtshof (ongeveer 35.000 m²) en de ondertekening door de Waalse administratie voor meer dan 34.000 m² verklaren deze goede resultaten.

Makelaars optimistisch voor 2021

Als één van de meest actieve vastgoedmakelaars in kantoorvastgoed in België is Growners eveneens optimistisch over de toekomst en bevestigt het de stellingen hierboven. Op zijn blog lezen we dat er in de toekomst niet minder, maar betere kantoren zullen komen. Volgens Growners moeten kantoorruimten voortaan worden aangepast aan de nieuwe behoeften van de werknemers. Kantoren zoals we ze kennen, zullen plaats maken voor modulaire werkruimten die beter zijn afgestemd op de mensen, en ruimten om te vergaderen en kennis te delen. Het is van essentieel belang dat het kantoor aantrekkelijk wordt, zodat werknemers opnieuw met plezier hun 'thuis' achterlaten voor een werkplek die beter is dan 'thuis'. Growners neemt deze verwachtingen al mee in zijn nieuwe projecten.

Logistieke magazijnen, een meer dan ooit strategische ruimte

Versterkt door de pandemie en de e-commerce, is logistiek de vastgoedsector die in 2020 het best heeft gepresteerd in Europa. Op de EPRA Eurozone index zagen we een stijging met +25%, zei Herman van der Loos, Senior Analyst bij Degroof-Petercam, in een interview met La Libre Belgique.

De gezondheidssituatie heeft het marktaandeel van de elektronische handel namelijk nog wat verder doen toenemen en heeft aangetoond hoe belangrijk het is over efficiënte distributiekanalen te beschikken. Ook van de kant van de grote spelers in de traditionele logistiek is er dus veel vraag naar logistiek vastgoed in de stad en het stadscentrum.

Als gevolg van het coronavirus en de e-commerce zou er in België momenteel elke dag 1.644 vierkante meter opslagruimte bijkomen, zo meldde de RTBF. De vraag naar opslagruimte gaat letterlijk door het dak, vooral in de huursector. Het aantal transacties steeg met 57%, nooit gezien volgens JLL, wereldleider op het gebied van vastgoedadvies. Uiteindelijk werd in België in 2020 bijna een miljoen vierkante meter logistiek vastgoed gehuurd of gekocht, een stijging met +6% ten opzichte van 2019. In totaal telt België in 2020 600.000 vierkante meter aan nieuwe magazijnen, waarvan de meeste in Vlaanderen.

Maar ondanks deze toename op Belgische bodem is er nog steeds een aanbodprobleem. Er zijn momenteel zeer weinig vrije logistieke ruimten beschikbaar. Als gevolg daarvan worden de huurprijzen de hoogte in getrokken. In deze sector worden prijsstijgingen genoteerd tot 9%, vooral in Brussel.

Zou de relatieve stabiliteit van het Belgische vastgoed zijn sterkte zijn?

In 2020 zal de bouw van nieuwe woningen op de begonnen werven dus met 2 tot 3 maanden zijn vertraagd. Volgens de deskundigen zal het moeilijk zijn om deze achterstand enkel in 2021 in te halen.

Gezien de onzekere economische toekomst zullen de vastgoedprofessionals de evolutie van de solvabiliteit van de ondernemingen op de voet volgen, aangezien vele onder hen hebben genoten van steunmaatregelen zoals uitstel van betaling, waardoor zij hun aflossingen konden uitstellen. Bovendien zullen banken die beloven de situatie per geval te analyseren om aflossingsplannen op te stellen, deze regelingen niet eeuwig kunnen uitstellen. Als bedrijven hun leningen niet kunnen terugbetalen, zou dit kunnen leiden tot massale ontslagen. Dit zou een druk uitoefenen op de totale consumptie en de facto een weerslag hebben op de activiteit van de vastgoedsector.

Het Belgische vastgoed heeft tijdens de twee vorige economische crisissen van 2000 en 2008 echter steeds een zekere weerstand en stabiliteit kunnen aantonen. De vastgoedprofessionals zien het jaar 2021 dan ook tamelijk optimistisch tegemoet voor de Belgische vastgoedmarkten, hoewel ze zich ook bewust zijn van de potentiële risico's in verband met de economische context en de werkgelegenheid. De sectoren logistiek en detailhandel zullen zich blijven aanpassen aan structurele veranderingen, zoals de toename van de e-commerce. Ook de kantoorruimte zal onderhevig zijn aan structurele veranderingen als gevolg van flexibele werktechnologieën en mobiliteitskwesties.

De gezondheidscrisis toont aan dat vastgoed niet langer alleen een kwestie van locatie of prijs is, maar ook wordt beïnvloed door factoren als connectiviteit en digitale infrastructuur. Grenzen tussen sectoren dreigen te verdwijnen, gebouwen voor gemengd gebruik worden de norm. In een snel veranderende wereld op het gebied van technologie en sociale normen zullen nieuwe generaties steeds meer invloed uitoefenen op een bepaalde levensstijl en manier van werken die zij wensen aan te nemen. Als gevolg daarvan zal vastgoed steeds meer de voorzieningen en ervaringen moeten bieden die de eindgebruiker wenst.