GESU

Immobilier

1 987 900 € financé
sur 1 987 900 €
Montant levé
1 987 900 €
Financé en
6 jour(s)

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Résumé

Le Groupe belge VDD Project Development est spécialisé dans le développement de projets immobiliers de niche (bâtiments classés et iconiques). Dans le cadre de son projet Gesù, le groupe réhabilite l’ancien couvent « Gesù » situé en face du Botanique à Bruxelles. Ce projet vise à développer 26.000 m2 de surfaces résidentielles, co-living et commerciales. Pour ce faire le groupe a emprunté 2 millions € via Look&Fin via sa société faitière Jomabrifi SA.

Contexte

Depuis les années ‘80, Monsieur Johan Vandendriessche, fondateur de VDD Project Development SPRL (ci-après dénommée « VDD ») acquiert une expertise progressive dans le secteur du retail. Il fut notamment en charge de développer le réseau de franchises de prêt-à-porter Benetton (groupe italien), puis Massimo Dutti (groupe Inditex) ou encore Uterque (groupe Inditex) en Belgique. Concrètement, Monsieur Vandendriessche était en charge du développement des magasins. Une de ses fonctions était l’identification de localisation et de l’investissement dans des propriétés immobilières de commerce de détail haut de gamme afin d’assurer la bonne visibilité de ces réseaux de magasins.

Fort de cette expérience, Monsieur Vandendriessche se lance en 2014, aux côtés de Monsieur De Vos (actionnaire de VDD et disposant d’une grande expérience en Real Estate) dans le développement de projets  immobiliers  de niche (bâtiments classés et icôniques) via la société VDD Project Development SPRL. La stratégie de cette entreprise est la réaffectation contemporaine et la revalorisation de sites historiques de grandes valeurs (bâtiments classés et icôniques). Un rôle sociétal est également recherché pour chaque projet. À ce jour, le groupe VDD développe 6 projets dont les tailles oscillent entre 10 et 100 millions de chiffre d’affaires attendus et dont la durée moyenne est de 5 ans.

Parmi les projets en cours de développement, le Groupe VDD s’apprête à développer le projet Gesù situé à Saint-Josse-ten-Noode, en face du Botanique à Bruxelles. Ce projet consiste en la réhabilitation contemporaine du site historique sur lequel se trouve l’ancien couvent  Gesù, d’où le nom du projet. Ce projet, dont la surface totale est de 26.234 m2 et dont le chiffre d’affaires attendu est de 60 m€, est divisé en trois parties :

  1. une partie résidentielle (6.300 m2) ;
  2. une partie co-living (8.149 m2) ;
  3. une partie commerciale (3.948 m2) ;

Le solde de la surface (7.837 m2) représente un espace de parkings qui sera réparti entre la partie résidentielle et la partie commerciale. Le projet Gesù sera porté à parts égales par VDD ainsi que par la société Redet SA, notamment représentée par Monsieur Stéphane Verbeek, initiateur du concept de co-living YUST (i.e. Young Urban Style) à Anvers. La conjugaison du concept de co-living (i.e. appartements privatifs avec services communs), d’appartements résidentiels ainsi que d’une surface commerciale devrait permettre de redynamiser le quartier du Botanique.

L’acquisition du site sera réalisée par le biais d’une nouvelle structure juridique "Gesù SA" détenue à parts égales par VDD Project développement et Redet SA. Le montant de cette acquisition (10 m€ + 825 k€ de frais d’acquisition) ainsi que des premiers frais de développement (1,935 m€) d’ici à l’obtention définitive du permis s’élèvent à 12,760 millions € et seront structurés de la manière suivante :

  • 6,510 millions € de financement bancaire octroyé à Gesù SA ;
  • 3 millions € apportés par Redet SA à Gesù SA ;
  • 1,250 millions € de prêt privé octroyé à Jomabrifi SA, société faitière de VDD Project Development SPRL. Ce montant sera ensuite prêté par Jomabrifi SA à VDD Project Development SPRL qui le reprêtera à Gesù SA sous la forme d’un prêt subordonné ;
  • 2 millions € de prêt Look&Fin octroyé à Jomabrifi SA. Ce montant sera ensuite prêté par Jomabrifi SA à VDD Project Development SPRL qui le reprêtera à Gesù SA sous la forme d’un prêt subordonné.

Afin de financer une partie de l’effort propre requis par la partie VDD, le Groupe VDD recherche 2.000.000€ via Look&Fin. Ce prêt in fine a été structuré dans Jomabrifi SA, société faitière de VDD, sur une durée de 36 mois et est rémunéré à concurrence de 6% brut l’an. A partir de la 24ème mensualité, l’Emprunteur aura la faculté de rembourser anticipativement – intégralement ou partiellement - le prêt ci-discuté à chaque date d’anniversaire mensuelle du prêt. Par ailleurs, la société VDD Project Development SPRL, est codébiteur solidaire de la société Jomabrifi SA.

Produit

Le projet Gesù consiste en la réhabilitation contemporaine du site sur lequel se trouve l’ancien couvent Gesù, datant de 1860, en un ensemble d’une centaine d’appartements, d’une centaine de lofts de co-living (i.e. résidences privées avec des services en commun) et d’un espace de commerce dont la finalité est de redynamiser le quartier du Botanique à Bruxelles.

Situé en face du jardin Botanique, à l’intersection de la rue Traversière, de la rue Royale et de la rue de la Comète à Saint-Josse-ten-Noode (Bruxelles), le projet Gesù prévoit la création d’un ensemble moderne et agréable s’intégrant dans le tissu urbain existant. La nature du bâtiment impose certaines contraintes dans les travaux de transformations. En effet, les façades du bâtiment existant étant classées, ces dernières doivent être maintenues dans leur état initial. Il est également prévu d’entièrement démolir et de reconstruire les parties internes de la partie couvent du bâtiment alors que d’autres parties sont maintenues en l’état historique.

Le projet offre une situation privilégiée proche de la Grand Place (1km), du Cirque Royal (600m) et de la Place de la Monnaie (1,3 km). De plus, les résidents bénéficieront d’accès aux transports en commun, le site se trouvant à 150 mètres de la station de métro du Botanique.

Le site du projet Gesù, qui avait été acquis il y a 14 ans par la société ROYALE SA, avait pour première vocation d’être transformé en hôtel de luxe pour lequel un premier permis d’urbanisme avait été octroyé. Suite aux dépôts d’un recours par les associations Arau et Inter-Environnement (IEB) afin d’introduire plus de logements moyens dans le projet, ce dernier n’a jusqu’à aujourd’hui jamais pu voir le jour. Le Groupe VDD, spécialisé dans ce type de projets, y voit alors une opportunité à saisir et souhaite aujourd’hui acquérir le site afin de répondre aux demandes sociétales précédemment évoquées. À ce sujet, un permis d’urbanisme modificatif sera introduit en Q3 2019 afin d’accueillir les trois parties du projet Gesù mentionnées ci-après. Ce permis, dont le délai d’obtention est inférieur à 200 jours, est en processus d’accord préalable et de concertation avec les instances communales et régionales et devrait être obtenu pour Q3 2020 au plus tard. En cas de non obtention de ce dernier, le site sera revendu en l’état au prix d’acquisition de 10.825.000€.

La partie résidentielle sera composée d’une centaine d’appartements 1 à 2 chambres dont les surfaces oscilleront entre 45 m2 et 90 m2 et qui seront vendus en moyenne à 3.400 €/m2. La vente de ces appartements est prévue sous le régime de la loi Breyne. Les acheteurs achètent ainsi les lots « sur plan » et effectuent le paiement du prix d’achat par tranches en fonction de l’état d’avancement de la construction du projet pour un montant total de 21,420 M€ (hors parkings).

La partie de co-living sera basée sur le concept YUST (i.e. Young Urban Style) déjà développé avec succès par Stéphane Verbeeck à Anvers (co-actionnaire de Redet SA, porteur du projet Gesù aux côtés de VDD). Cet espace inclut plus de 100 lofts de 35m2 à 50 m2, ainsi que des espaces communs tels qu’un lobby, une cuisine, un espace lounge, des salles d’évènements, une laverie, des terrasses ainsi que des jardins. Ce concept offre également aux locataires des services de la vie de tous les jours tels que : des prestations de lessives, la maintenance du bâtiment et le nettoyage des espaces individuels et communs, des services de partage de voitures et de vélos ou encore des espaces de co-working. Le concept de co-living offre également aux locataires une flexibilité quant à la durée de la location. En effet, ces derniers peuvent louer un loft pour quelques jours, tout autant que pour quelques mois ou quelques années.

Il est prévu de vendre cette partie de co-living du projet à un investisseur unique. Le prix de vente de ce dernier a été établit sur la base d’un rendement locatif de 4,5% et d’un loyer annuel moyen par loft de 9.570€. Le projet comptant plus de 100 lofts, le prix de vente est établi à 26,583 M€.

Finalement, le gros œuvre de la partie commerciale sera pris en charge par VDD et Redet SA, mais cette partie (3.948 m2) sera vendue « casco » au propriétaire initial qui sera en charge de son développement (i.e. au prix d’acquisition + les frais de développement et de construction estimés à 8 m€). En effet, une option d’achat et de vente a été signée avec le propriétaire historique du site, Rue Royale SA, via une convention de partenariat.

Les espaces de parkings seront vendus avec la partie résidentielle et commerciale pour un montant total de 3,5 M€ représentant une centaine de places de parkings. 

Besoin de financement
2 000 000 €

Remboursé à date
21 867 €

Agréé FSMA

Look&Fin est immatriculé en tant que Plateforme de Financement Alternatif

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