Rencontre un promoteur immobilier : Samuel Boreux, fondateur et CEO de B4IMMO

Rencontre un promoteur immobilier : Samuel Boreux, fondateur et CEO de B4IMMO

"Les changements d’approche des banques dans notre secteur m’ont donné envie d’explorer d’autres pistes de sources alternatives de financement. C’est donc dans ce contexte que j’ai découvert le crowdlending immobilier."

B4Immo est une aventure familiale née il y a une dizaine d’années. Le point de départ fut l’aménagement de terrains de famille pour y construire des maisons, dans l’objectif de les commercialiser. L’activité était lancée. B4Immo connaît depuis une belle croissance et s’est spécialisée à la fois dans le lotissement et la promotion immobilière.

Mais ce que B4Immo intègre avant tout dans ses projets, c’est la préservation du patrimoine existant chaque fois que c’est possible, sans en dénaturer l’environnement qui se trouve autour.

Rencontre avec son fondateur et CEO : Samuel Boreux, un expert du secteur de la construction depuis plus de 20 ans.

photo : Samuel Boreux

Pouvez-vous nous présenter B4Immo et votre positionnement dans un contexte où la durabilité n’est plus une option dans le développement de projets immobiliers ?

Samuel Boreux : B4Immo est avant tout une activité familiale active principalement en Wallonie qui a démarré avec une opportunité qui était sous nos yeux : des terrains de famille. Nous avons décidé de les aménager pour en développer des projets de promotion immobilière, en l'occurrence des maisons familiales destinées à la vente. 

Mais je tiens à préciser qu’il s’agit d’un opportunisme éclairé, puisque j’avais moi-même, au moment du lancement de B4Immo et de ce premier projet, déjà plus de 10 ans d’expérience dans le secteur de la construction. 

Cette première expérience ayant été concluante, nous avons donc décidé de poursuivre l’activité en famille qui est devenue pour moi mon activité principale.

Notre positionnement c’est avant tout la recherche du bon emplacement pour la construction de maisons ou de projets de rénovation destinés à l'habitation. Nous sommes convaincus que la localisation est la première clé de la réussite d’un projet. Ensuite nous accordons une très grande attention à la préservation du patrimoine existant avant de découper un terrain en lots par exemple. Cela passe notamment par la réhabilitation de bâtiments anciens ou encore la récupération de matériaux issus de démolition afin d’intégrer au mieux nos projets dans leur environnement. Cette approche différenciante nous permet généralement de faire accepter positivement nos projets auprès du voisinage et des communes lorsque nous venons leur présenter ces derniers. Que ce soit pour des travaux lourds de rénovations ou l’implémentation de nouvelles maisons, nous faisons très attention à ces aspects. Nous intégrons bien sûr systématiquement toutes les normes qui sont aujourd’hui pour la plupart toutes imposées comme l'isolation, la consommation énergétique, la gestion de l’eau etc.

Comment se porte votre activité depuis le début de la crise sanitaire ?

Samuel Boreux : Notre activité se porte bien depuis l’arrivée de la crise sanitaire dans le sens ou la demande pour notre offre est toujours là. Celle-ci est même en augmentation. Il faut savoir que notre clientèle, c'est-à-dire les acheteurs de nos biens, sont à 80% des investisseurs. Ceux-ci recherchent avant tout un placement immobilier. Deux facteurs à mon sens expliquent cette tendance : d’un côté de l’épargne qui s’accumule en masse sur des comptes d’épargnes (tendance renforcée en raison des confinements) et de l’autre “la brique” un placement qui attirent les investisseurs car considéré comme une valeur refuge, surtout dans les périodes économiquement mouvementées. Il y a donc un afflux très important actuellement de l’épargne vers l’immobilier. L’immobilier a encore une nouvelle fois démontré sa résistance durant cette crise.

D’un point de vue accompagnement financier de vos projets, notez-vous des évolutions avec vos partenaires financiers habituels ?

Samuel Boreux : De ce côté, nous constatons deux évolutions : tout d’abord, les conditions d’octroi de crédit, avec les banques avec qui nous travaillons depuis de longues dates, se sont durcies. 

Pour en revenir aux conditions d’octroi de crédit, nous avons le sentiment qu’il faut désormais montrer patte blanche et surtout pouvoir démontrer que l'on a une expérience déjà confirmée à son actif. Ensuite, je peux aussi affirmer que la part de fonds propres à apporter a doublé. Avant la crise sanitaire, et selon les projets, nous apportions en moyenne de 15% à 20% du budget total d'une opération. Aujourd’hui nous sommes plutôt sur du 30% à 40%. Par contre, une fois toutes ces étapes franchies, les taux actuels restent intéressants.

Globalement, on peut dire que les banques ont revu leur positionnement face à notre secteur, elles considèrent aujourd’hui la promotion immobilière comme une activité à risques, voire très à risque d'où ce durcissement de conditions. C’est en partie pour cela que nous avons commencé à réfléchir à des sources de financement alternatives qui pouvaient exister dans notre secteur et que nous avons abouti au crowdlending immobilier.

Vous avez donc fait appel pour la première fois au crowdlending immobilier. Pour quel type de besoin et quel est votre retour d’expérience ?

Samuel Boreux : Ces changements d’approche des banques m’ont donné envie d’explorer d’autres pistes de sources alternatives de financement. C’est donc dans ce contexte que j’ai découvert le crowdlending. Je connaissais bien sûr déjà le concept du crowdfunding mais j’étais plutôt sceptique. Je pensais que notre activité n’était pas réellement éligible ou concernée pour ce type de financement. Mais j’ai vite réalisé ensuite que le crowdfunding immobilier pouvait vraiment être utile à notre activité, en échangeant avec Look&Fin. 

J'ai donc testé cette nouvelle aventure dans le cadre de notre projet «Les Dessous de la Ville» à Libramont qui consiste en la construction d’un ensemble de 16 lots résidentiels (maisons et appartements) répartis sur trois phases avec les équipes de la plateforme de crowdfunding immobilier de Look&Fin. 

J'en retiens deux enseignements : d’abord j’ai eu une relation très directe avec les analystes de Look&Fin qui ont suivi notre dossier. J’ai pu aborder de manière simple et rapide les différents points avec une équipe qui comprenait très bien mon métier et nos besoins. Ensuite, cette solution me permet de financer rapidement une partie de nos fonds propres et donc d’en dégager d'autres pour pouvoir en développer d’autres simultanément.

Le crowdlending immobilier est vraiment un système efficace et rapide qui nous plait et qui nous donne davantage d’air. Cela va nous permettre d’accélérer notre développement, donc oui nous avons l’intention d’y refaire appel régulièrement !

Quel est votre sentiment sur les perspectives de votre marché et de développement de B4Immo, en termes d’offre, de demande, de prix ?

Samuel Boreux : Je suis plutôt partagé. C’est vrai qu’actuellement il y a une forte demande pour la construction de petites demeures intégrant toutes les nouvelles normes énergétiques. Post Covid, les acheteurs veulent tous du vert, donc plutôt une maison avec un jardin. Les investisseurs l’ont bien compris, ils sont donc très nombreux à vouloir positionner leur épargne sur ce type de biens pour ensuite les louer et avoir un revenu en plus d’avoir le sentiment d’avoir réalisé un placement sécurisé. Les transactions se réalisent donc très rapidement. Bien qu’il n’y ait pas de pénurie de logement à proprement parler en Belgique, nous constatons tout de même que le schéma familial a beaucoup changé ces dernières années et que cela provoque un impact sur la demande. Il y a de plus en plus de familles monoparentales, ce qui finalement entraîne une certaine duplication de la demande.

De l’autre côté, notre métier devient de plus en plus complexe : de plus en plus de normes et certificats sont imposés. Ceux-ci interviennent à tous les niveaux d’un projet comme l’évacuation des terres lors du terrassement, les analyses de sols pour l’évacuation des terres de déblais, les certificats de performance énergétique, le nouveau “CERTIBEAU” qui contrôle l’ensemble du réseau hydraulique du bâtiment, l’usage de l’eau et son recyclage etc. Ceci a pour conséquence une augmentation significative des coûts dans le budget d’un projet. Aujourd’hui il faut apporter pas moins d’une dizaine de certificats et attestations de conformité en tout genre chez le notaire pour finaliser une transaction ! Il faut aussi composer avec l’augmentation des coûts des matériaux et de la pénurie de certains d’entre eux post Covid. L’exemple du bois ou des isolants est particulièrement inquiétant pour notre secteur. Nous devons donc avoir une parfaite maîtrise de tous les postes de coût afin de les optimiser au maximum !

Cependant, je pense que la demande pour le type de produit que nous proposons va perdurer à moyen et long terme, d’où la hausse importante des prix de l’immobilier que nous pouvons constater depuis le début de la crise sanitaire. Cette hausse des prix entre 5% et 15% selon les biens, est très certainement tirée par le contexte actuel mais devrait rentrer dans l’ordre dans les prochains mois pour laisser place à une hausse des prix plus progressive et régulière dans le temps, comme c’est le cas généralement sur ce marché.

Enfin, en termes de développement pour B4Immo, nous visons tout d’abord la consolidation de notre positionnement en Wallonie, notre terre de prédilection et puis les autres régions belges. Nous avons également plusieurs projets à l'étude chez notre voisin le Luxembourg, ce qui va nous permettre de faire connaître le savoir faire de B4Immo sur cette nouvelle zone géographique.