L’immobilier : un secteur varié composé de différents métiers

L’immobilier : un secteur varié composé de différents métiers

15/10/2021 Placement Promotion immobilière

Le crowdfunding immobilier permet de prêter son épargne dans un secteur bien précis. Ce secteur est plébiscité par les investisseurs (privés ou professionnels) car il démontre une résilience historique lors des chocs économiques. Contrairement à un investissement direct, le crowdlending permet de diversifier son exposition en prêtant de petites sommes sur une multitudes de projets immobiliers.

Les projets immobiliers que Look&Fin propose sur sa plateforme sont de nature très différentes en termes de techniques, de typologies de projets et de localisations.

Le crowdlending immobilier propose aussi des rendements attractifs tout en étant propice à la prise de sûretés réelles qui permettent de limiter le risque pris par le prêteur.

Voici les 4 grands critères à avoir en tête afin de diversifier son portefeuille de prêts immobiliers : 

  1. Le type d’acteur

  2. La typologie de l’opération

  3. La localisation

  4. Le type de collatéral (garantie)

Le type d’acteur

Les projets immobiliers sont menés par différents types d’acteurs qui ont leurs propres domaines d'expertise. Certains d’entre eux peuvent cumuler plusieurs spécialités. 

Parmi eux, nous pouvons identifier : 

  • les promoteurs : ils sont responsables de l’initiation et du développement complet du projet. Le promoteur est en charge de la coordination des différents acteurs impliqués (architecte, entreprise de construction, commercialisateur). Le promoteur couvre tout le cycle de vie d’un projet de l’initiation (étude de faisabilité) à la livraison.

  • les marchands de biens : ils achètent un bien existant dans l’objectif de le rénover et le transformer pour le revendre. La création de valeur provient, d’une part, des transformations réalisées, mais aussi généralement de la connaissance du marché par le marchand qui achète le bien à prix compétitif.

  • les lotisseurs: ils achètent des terrains, les découpent en lots, s’occupent de l’aménagement (viabilisation, raccordements aux voiries) tout en délégant la construction des biens aux acquéreurs des terrains.

Exemples de dossiers récemment financés : 

En savoir plus sur les critères de sélection des dossiers immobiliers

La typologie de l’opération

Les projets immobiliers à financer peuvent être par nature très différents : 

  • Résidentiel maison, appartement, résidences secondaires, immobilier pour investissements locatifs, transformation de bâtiment historique...

  • Commercial : bureaux, industrie (entrepôts logistiques...), tertiaire, infrastructures (écoles, universités...) 

  • Retail : magasin, boutique, grande surface…

Le prêteur a ainsi l’opportunité de se diversifier en panachant les différents types de projets.

Exemples de dossiers financés : Les constructeurs du Bois (Éco Quartier) - Borghof (construction d’une école primaire), Cores Development (projets résidentiels) et Soremi (projets commerciaux et bureaux).

La localisation

La plateforme de crowdlending Look&fin propose des dossiers immobiliers en Belgique et en France et ce dans l’ensemble des régions de ces deux pays. Quel est l’intérêt de ne pas concentrer ses prêts par exemple sur la région que vous connaissez le plus ? En cas d'imprévu, catastrophe naturelle (tempête…), événement qui surviendrait et qui éloignerait un temps le public d’un territoire et qui provoquerait une baisse des prix - avoir l’ensemble de ses prêts sur une même zone aurait un impact important sur votre portefeuille. Pensez donc également à répartir vos prêts sur différentes zones géographiques. 

Exemple de dossiers financés : NG Promotion - La Réserve (sud-est de la France), Groupe Nobilé (Bordeaux, France), B4Immo (Brabant wallon, Belgique), ACASA (Flandre, Belgique) et Dexin (Bruxelles Capital).

Des sûretés réelles propres à chaque pays

Les prêts accordés dans le cadre de projets immobiliers sont généralement assortis de garanties réelles : hypothèque ou le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).

Ces collatéraux pris sur des actifs immobiliers permettent de réduire le risque en cas d’impayé de l’Emprunteur. 

Ainsi, le prêteur doit également tenir compte - dans sa stratégie de diversification - des garanties octroyées pour chaque projet. Il convient de rappeler que, dans la plupart des cas, plus le taux de rendement est élevé, plus le risque pris est important.

Cependant, le type de garantie et ses effets diffèrent en fonction de la législation en vigueur du pays concerné.

En Belgique comme en France, la garantie hypothécaire (de premier ou second rang) est la plus utilisée. 

En France, l’IPPD vient compléter la gamme des sûretés réelles possibles. Le privilège de prêteur de deniers (IPPD ou PPD) est une sûreté réelle (portant sur un immeuble) comparable à une hypothèque et propre à la législation française. Sa particularité par rapport à l’hypothèque réside dans la priorité dont il dispose sur les autres sûretés hypothécaires. Ainsi, le créancier qui dispose d’un PPD sera prioritaire sur celui qui dispose d’une hypothèque de 1er rang qui, lui-même, sera prioritaire sur un créancier disposant d’une hypothèque de 2ème rang. Il s’agit dès lors de la plus forte sûreté réelle de la législation française.

En Belgique, l’hypothèque est généralement complétée d’un mandat hypothécaire qui peut à tout moment et de manière irrévocable être transformé en une hypothèque (inscription hypothécaire).

En France, la promesse d’affectation hypothécaire est un engagement, sous seing privé, dans lequel le promettant s’engage à conférer une garantie hypothécaire à première demande. 

Le nantissement de parts sociales (actions d’une entreprise) permet de prendre le contrôle d’une société (en devenant propriétaire de tout ou partie des parts de l’entreprise) et des actifs (immobiliers) logés dans cette dernière.

Enfin, dans la législation française, la GAPD (Garantie Autonome Première Demande) est une sûreté personnelle (au contraire de l’hypothèque qui est une sûreté réelle) par laquelle le garant (qui peut être un particulier, une société, une banque…) s’engage envers quelqu’un (le bénéficiaire / le prêteur) à lui payer une somme d’argent suite aux obligations prises par le donneur d’ordre (l’emprunteur). Contrairement à la caution, la GAPD est un engagement propre, indépendant et abstrait. Cela signifie que le garant ne peut pas invoquer les exceptions de contrat. Il doit payer. La garantie a donc à la fois une fonction de garantie et une fonction de paiement si elle est appelable à première demande.

  • Exemple Belgique : Le groupe belge MDH, actif dans la promotion immobilière et la construction de bâtiments résidentiels, a emprunté 1 million € afin de refinancer le solde restant dû de son crédit bancaire, dans le cadre d’une promotion résidentielle en cours de finalisation. Ce prêt a été assorti d’une inscription hypothécaire de 1er rang sur un immeuble dont la valeur de vente est estimée à 1,6 million €, ce qui correspond à une loan-to-value (dette/valeur de vente) de 63%.
  • Exemple France : Le marchand de biens Group Nobilé a emprunté 1,6 million € afin de financer partiellement l’acquisition du bien de son Projet 33 rue de Cornac. Le prêt Look&Fin a été assorti d’une sûreté, l’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) à hauteur de 1.517.000 € en principal sur le bien.

Enfin, dernier conseil, pensez aussi à bien harmoniser les montants investis pour diluer vos risques.

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