Immobilier : La fiducie-sûreté, expliquée par Thierry Dewaele, Risk Manager

Immobilier : La fiducie-sûreté, expliquée par Thierry Dewaele, Risk Manager

21/10/2022 Promotion immobilière

La mission de Look&Fin est double : aider les PME et professionnels de l’immobilier à se financer mais aussi mettre tout en œuvre pour préserver les intérêts de ses prêteurs, en toutes circonstances. Look&Fin intègre dans les contrats de prêt signés avec les emprunteurs un certain nombre de covenants et la mise en place de sûretés, visant à prévenir les impayés et à garantir les droits des prêteurs . En cas de non respect de ceux-ci, la plateforme de crowdlending et de crowdfunding immobilier Look&Fin peut exiger le remboursement immédiat du solde du prêt et si besoin réaliser les sûretés qui lui ont été conférées. 

Thierry Dewaele, Risk Manager de Look&Fin (photo) répond à nos questions sur le fonctionnement et les intérêts de la fiducie-sûreté, une garantie mise en place récemment pour la première fois par Look&Fin dans le cadre du dossier FINAPARK V - Ivry-sur-Seine.

Thierry, pouvez-vous nous présenter la fiducie-sûreté ?

Thierry Dewaele : La fiducie-sûreté est une garantie contractuelle intégrée au Code civil français depuis 2007. Elle permet une protection face au risque crédit. Il s’agit d’un un contrat tripartite par lequel un constituant - l’emprunteur - transfère la propriété des biens, des droits ou des sûretés, présents ou futurs, à un fiduciaire qui agit dans un but déterminé au profit d’un bénéficiaire (Look&Fin).

Seules des professions réglementées peuvent être fiduciaires: établissements de crédit, compagnies d’assurance, entreprises d’investissement, sociétés de gestion de portefeuille et les avocats.

Look&Fin doit, dans le cadre de la mise en place de cette sûreté, faire appel à un tiers, le fiduciaire car elle ne peut être fiduciaire et bénéficiaire de la fiducie.

Comment fonctionne cette sûreté?

Thierry Dewaele : La fiducie-sûreté est une convention tripartite conclue entre :

  • le constituant : il s’agit du porteur de projet (l’emprunteur), qui apporte ses actifs afin de garantir la dette contractée,

  • le bénéficiaire : il s’agit du créancier (Look&Fin), qui pourra bénéficier des actifs afin de couvrir sa créance,

  • le fiduciaire : il s’agit d’un avocat fiduciaire ou d’une entreprise fiduciaire, en charge de gérer l’actif fiduciaire.

La fiducie-sûreté porte principalement sur des actifs mobiliers (des actions ou titres par exemple) ou immobiliers.

Quels sont les avantages de la fiducie-sûreté pour les prêteurs ?

Thierry Dewaele : La fiducie-sûreté permet aux créanciers qui en sont les bénéficiaires de se prémunir contre les risques d’insolvabilité de leur emprunteur.

Concrètement, les actifs visés par la fiducie-sûreté sortent du patrimoine de l’emprunteur. En d’autres termes, en cas de défaut de paiement de ce dernier, ces actifs seront cédés par la fiduciaire et ce indépendamment d’éventuelles procédures collectives initiées par l’emprunteur et sans qu’aucune décision de justice préalable ne soit requise. 

Cette sûreté permet également aux créanciers qui en bénéficient de ne pas devoir partager les fruits de la vente des actifs cédés avec d’autres créanciers extraordinaires ou privilégiés.

Cette sûreté a donc été mise en place pour la première fois par Look&Fin dans le dossier FINAPARK V - Ivry-sur-SeineThierry, pouvez-vous revenir sur la structuration de ce dossier et les raisons de la mise en place de cette garantie ?

Thierry Dewaele : Voici tout d’abord quelques mots sur l’emprunteur : Le groupe FIPARK est spécialisé dans la conception, l’aménagement et la gestion de structures de stationnements fermées et de stockage. Sa filiale FINAPARK 5 SAS recherchait 780.000€ afin de financer partiellement l’acquisition des parts d’une société tierce qui détient 59 emplacements de parkings ainsi que 9 boxes de stockage blindés à Ivry-sur-Seine (Paris-France).

Quant à la structuration, nous avons dû tenir compte de 2 paramètres importants:

  • Premièrement, dans un contexte de rachat de parts, il n’est pas autorisé par la loi de prendre des sûretés sur les actifs de la SCI comme nous le faisons habituellement lors d’un achat en direct,

  • Deuxièmement, les sociétés civiles telle que la SCI ne peuvent émettre un emprunt obligataire.

Nous avons dû composer avec ces 2 paramètres et faire preuve de créativité afin de financer cette opération. La solution de la fiducie-sûreté sur titres de la SCI s’est imposée tout naturellement.

Et plus concrètement ?

FINAPARK 5 SAS emprunte 780.000€ afin de financer partiellement l’acquisition des parts sociales de la SCI et le refinancement du courant passif de la SCI. Les sûretés de ce dossier sont 1) une fiducie-sûreté sur les titres de la SCI et 2) une GAPD émise par la holding FIPARK SAS.

Préalablement ou concomitamment à la libération des fonds, la fiducie-sûreté sur titres sera mise en place par la signature d’une convention tripartite entre FINANPARK 5 SAS (l’emprunteur), LOOKANDFIN (le bénéficiaire) et le fiduciaire.

Cette convention prévoira notamment:

A) La modification des statuts de la SCI permettant à LookandFin d’obtenir la majorité des droits de vote et par ce biais:

       - modifier la politique dividendaire de la société si besoin,

       - s'opposer à toute remontée de fonds,

       - s'opposer à toute vente des actifs de la SCI

       - ...

B) les conditions de cession et de commercialisation des parts de la SCI en cas de défaut de l’emprunteur,

C) la nomination d’un ou de plusieurs experts afin de valoriser les titres,

D) l’allocation prioritaire des prix de vente au remboursement du crédit LookandFin,

...

La fidicie-sûreté sur titres est une solution qui permet, via le transfert de propriété, de maîtriser l’ensemble des actifs de la SCI, d’en contrôler les flux financiers et de valoriser les titres au mieux en cas de vente.

Ceci dans l’objectif continu de Look&Fin de préserver les intérêts de ses prêteurs.

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