L’immobilier résidentiel résiste
14/12/2020 - Communication publicitaire Promotion immobilière
La pierre résiste, elle a été à peine ébranlée par le premier volet de la crise sanitaire. Mais cette crise n’est pas sans conséquence et les effets que vont provoquer la seconde vague ne sont pas encore connus. Nombreux sont déjà les professionnels de l'immobilier qui subissent les durcissement des conditions d’accès au crédit alors qu’ils sont à la recherche de fonds pour financer une opération de promotion. Même son de cloche chez les particuliers qui souhaitent financer l’acquisition d’un logement, l’accès au crédit semble plus difficile. Analyse des marchés belges et français.
Le Covid versus le marché immobilier belge
Selon une étude menée auprès des grandes banques belges KBC, ING, Belfius, et BNP, les prix des placements immobiliers devraient baisser pour la première fois depuis près de 40 ans suite à la crise du Covid-19.
Ces acteurs anticipent un recul des prix à court terme de 1% et 3% mais avec un retour à la stabilité en 2021. Cette baisse attendue est toutefois estimée légère. En effet, compte tenu de la volatilité des marchés financiers, l’immobilier reste une valeur sûre pour les investisseurs, ce qui a plutôt tendance à soutenir les prix du marché. Les spécialistes s’attendent à ce que le contexte actuel rééquilibre le marché immobilier avec un resserrement des conditions d’octroi des prêts hypothécaires, une offre plus abondante compte-tenu des besoins de liquidités court-termes de certaines personnes physiques ou morales suite à la crise et enfin le report d’achat de certains primo-acquéreurs qui resteront donc locataires plus longtemps.
Marché résidentiel à deux vitesses entre les régions belges
Le confinement aurait accentué certaines différences entre les régions. Les marchés wallon et flamand sont plus soutenus. La population recherche des biens pour y résider et plus spécifiquement avec un jardin, depuis la première phase de confinement. Du côté bruxellois, le reprise serait plus lente sur ce marché qui est plutôt porté par les investisseurs et les locataires.
Payer plus pour obtenir la perle rare
Le phénomène qui émerge le plus avec cette crise sanitaire, c’est le fort engouement pour les biens disposant d’un extérieur. Les particuliers seraient prêts à tout pour obtenir le précieux sésame.
Le magazine flamand De Standaard rapporte que le marché résidentiel des principales villes de Flandre est en pleine explosion post confinement. Le magazine indique que les particuliers se bousculent et sont prêts à tout pour décrocher un rendez-vous afin de pouvoir visiter des nouvelles maisons ou appartements. Ces biens immobiliers à la vente connaissent une surenchère au moment de leur vente, les prix peuvent s’envoler jusqu’à 40% au-dessus du prix proposé pour pouvoir accéder à la maison de leurs rêves.
Même son de cloche en Wallonie rapporté par l’Echo, où des maisons avec jardin seraient acquisent à un prix 20% plus cher que la valeur de l’expertise; certains acquéreurs pousseraient encore plus la surenchère.
Côté placement, Bruxelles reste la région où les prix restent les plus élevés mais les plus stables aussi, une hausse des prix de +3,9% en moyenne est affichée actuellement pour une maison ordinaire qui se vend aux alentours de 500.000€. En Flandre, une maison similaire se vend en moyenne 300.000€ et en Wallonie 206.000€.
En France, pas de krach de l’immobilier en vue
Selon les Echos, la pierre résiste même si le nombre de transactions sera forcément plus faible que l'année dernière à cause du confinement (918.000 ventes estimées en 2020, contre 1.059.000 en 2019). Mais ce chiffre équivaut au niveau de l’année 2017 qui reste à ce jour la troisième meilleure année en termes de volumes de transactions a indiqué MeilleursAgents dans son baromètre à fin septembre. Ce dernier estime qu’il est difficile d’imaginer les prix de l’immobilier chuter. La tendance reste même globalement haussière avec + 1,9 % entre septembre 2019 et septembre 2020. Signe du bon moral qui persiste chez les Français envers l’immobilier, ils sont 35% à envisager de déménager.
Selon les notaires, d’après le magazine Mieux Vivre Votre Argent, le secteur de l’immobilier résidentiel devrait rester préservé du fait d’un marché d’utilisateurs. Pour prendre l’exemple de Paris, si le nombre de demandes pour une offre a certes baissé, passant de dix acquéreurs pour un vendeur à cinq pour un, il demeure un marché de pénurie. Ailleurs, la pénurie est aussi engendrée par une baisse record dans la délivrance de nouveaux permis de bâtir, principalement suite aux élections municipales. La psychologie des vendeurs a évolué, ces derniers ayant moins de prétentions et se montrant moins exigeants. L’immobilier reste donc plus que jamais une valeur refuge.
Un effet de rattrapage post confinement ressenti
La Fédération royale du notariat belge (Fednot) a indiqué dans son baromètre immobilier publié à fin septembre que l’activité immobilière était restée soutenue au troisième trimestre de 2020. Le nombre de transactions sur les neuf premiers mois de l'année reste toutefois de 3,5% inférieur par rapport à 2019. Cependant, au troisième trimestre l’activité du secteur immobilier a bondi de 11% en Belgique par rapport à la même période en 2019.
Le nombre de demandes de crédit hypothécaire est également en hausse au troisième trimestre 2020, +9% selon Febelfin, la fédération du secteur financier. 58.000 nouveaux contrats ont été signés sur cette période pour un total de 8,3 milliards d’euros. Même si la demande de crédit hypothécaire est en hausse, les 58.000 nouveaux contrats signés représentent une baisse de 17% par rapport à la même période en 2019. Ces chiffres traduisent tout de même un certain dynamisme et il faut compter 3 à 4 mois entre l’obtention d’un crédit et la signature d’un achat. Cet effet de rattrapage devrait donc se poursuivre dans les prochains mois. Mais rien n’est désormais sûr avec la seconde vague du Covid qui se traduit par de nouvelles restrictions d'activité.
Nouveau confinement, quel impact?
Post premier confinement et déjouant la plupart des pronostics, le secteur immobilier avait étonnamment bien tenu et la reprise du troisième trimestre redonné une certaine confiance à la fois aux professionnels du secteur, investisseurs, banques sans oublier les particuliers.
Ce nouvel épisode de confinement pourrait fragiliser à nouveaux certains projets d'autant plus que les banques pourraient encore plus resserrer les conditions d'octroi de crédit. Ceci impactera l’offre et la demande immobilière à terme. Le manque de visibilité et le climat anxiogène qui s’est installé pourrait aussi se répercuter à court terme sur le besoin immobilier. Mais si le reconfinement est limité à 4 semaines, et qu’il n’y a pas d’aggravation des destructions d'emplois, les projets immobiliers pourraient repartir fortement selon le président du réseau d’agences immobilières Laforêt, Yann Jehanno.
La bonne nouvelle, c’est que le secteur est désormais mieux préparé et digitalisé pour poursuivre une certaine activité, ce qui devrait permettre de conclure jusqu’à la fin de l’année les projets déjà bien engagés.
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