Quel avenir pour l’immobilier français en 2021 ?

Quel avenir pour l’immobilier français en 2021 ?

Bien que le secteur ait enregistré une chute de -80% sur les volumes de transactions lors du premier confinement, ménages et investisseurs se sont précipités sur l'immobilier au second semestre. Finalement, l’année 2020 s’est terminée positivement pour l’immobilier français. 2021 apporte déjà son lot de certitudes et d'incertitudes. D’un côté, les taux d’intérêts vont rester bas et des mesures fiscales restent en place pour soutenir la demande, de quoi donner envie d’acheter ou d’investir. De l’autre, le coût du risque des banques est en forte augmentation. Les risques d’impayés sont ainsi anticipés à la hausse en 2021. L’immobilier résidentiel, commercial, hôtelier ou bien encore de bureaux vont-ils encore séduire ? Où en est la demande ? Le contexte politique et fiscal sera-t-il au rendez-vous en 2021 ? Promoteurs et marchands de biens, le contexte économique modifie-t-il la manière de financer leurs projets ? Ce sont les sujets abordés dans cet article.

L’immobilier, plus que jamais une valeur refuge

Les particuliers ont toujours cette volonté d’acheter, post premier confinement, pour s'agrandir ou se mettre au vert. Vont-ils passer à l’acte en 2021 ? Céline Mahinc - conseillère en gestion de patrimoine qui édite chaque année l’étude de place FINTECH.IMMO - nous rappelle qu’un doute plane. “Les salariés vont-ils pouvoir continuer à télétravailler au moins une partie de leur temps de travail à l’avenir ? C’est un point important pour tous ceux qui souhaitent s’agrandir et s’éloigner des centres villes”, nous dit-elle. Autre point qui va influencer les tendances de marché selon elle, ce sont les mesures de soutien aux entreprises qui seront amenées à évoluer à un moment ou un autre. “Les entreprises françaises continuent d’avoir un soutien financier. Malgré la crise, ces dernières n’ont pas licencié en masse leurs salariés. Une potentielle vague de licenciements n’est pas à exclure dans le futur. Et celle-ci impactera forcément les ventes de logements” précise t-elle.

Benoit de Fonds Montmaur, Managing Partner de Copper Advisory, cabinet de conseil M&A et financements spécialisés sur l’immobilier, rappelle cependant que les particuliers épargnent en masse depuis plusieurs années avec un pic record de 130 milliards d’euros placé en 2020. "Un record dû essentiellement à la difficulté de dépenser lors du premier confinement. Même si les ménages ont des craintes concernant leur emploi, ils ont des réserves, la question est plutôt de savoir s'ils vont s'en servir pour concrétiser un projet immobilier”, nous confie-t-il.

La question de la solvabilité des ménages français va aussi se poser dans le futur. Les banques vont-elles continuer à prêter aux ménages à un taux maximum d'endettement de 33% et sur des durées de 25 ans voire 30 ans ?

Un contexte politique plus favorable en 2021

Le contexte politique de 2021 sera très certainement plus favorable qu’en 2020. L’année 2020 a été marquée par les élections municipales qui ont eu pour conséquence un ralentissement et des suspensions dans l’obtention des permis de construire. "Beaucoup de promoteurs avec qui nous travaillons nous indiquent que, 6 mois avant les élections, les mairies déconseillent de déposer des demandes de permis de construire", nous rapporte Benoît de Fonds Montmaur.

2020 aura donc été marqué par un ralentissement dans la construction de logements neufs qui selon les experts sera difficilement rattrapable sur la seule année 2021. “La crise sanitaire a provoqué 2 à 3 mois de retard sur les chantiers qui avaient débuté mais aussi des retards importants sont constatés sur les projets en cours de validation administrative”, nous dit Benoît de Fonds Montmaur.

La France connaît en parallèle toujours une crise du logement. Celle-ci va s’accentuer encore plus avec les retards liés à la crise sanitaire couplés à ceux liés aux municipales. “La conséquence, c’est que les prix ne devraient pas baisser dans les régions à forte densité et on voit aussi que certains ménages sont prêts à payer plus pour obtenir à tout prix le bien qu’ils veulent” nous dit Benoît de Fonds Montmaur.

"Le marché fait preuve d’une grande résilience et les prix restent élevés ”, admet également Céline Mahinc. "Les ménages pourraient même avoir des difficultés à trouver un bien à l’achat, le stock de logements à vendre étant au plus bas avec les retards liés à la crise et aux élections. Certains professionnels estiment donc que le nombre de transactions pourrait baisser en 2021", nuance-t-elle.

Des propos qui rejoignent ceux de la Fédération française du bâtiment (FFB), qui indique que la production de logements neufs affiche un net recul de 22,3 % en 2020. Les mises en chantier ont fléchi de 8,2% l’an dernier et les autorisations d’urbanisme de près de 15%.

Crise de fonds propres pour les promoteurs immobiliers

Benoît de Fonds Montmaur qui travaille étroitement avec promoteurs, aménageurs fonciers et marchands de biens, nous indique que ces derniers sont plus que jamais en recherche de financements et qu’aucun d’entre eux n'y échappe. “Les retards liés au Covid et aux élections ont un impact très important sur la trésorerie des promoteurs. Leurs fonds propres restent immobilisés à cause de ces retards et même si la banque est toujours leur partenaire n°1, ils doivent trouver des solutions alternatives rapidement pour pouvoir développer et démarrer au plus vite les nouveaux projets. Nous travaillons avec eux pour trouver ces fonds propres. Nous privilégions des solutions comme le crowdlending immobilier pour le financement de projets ‘’deal by deal’’ ou sinon, s’ils en ont la possibilité, nous leur conseillons également de travailler sur des financements Corporate via une levée de fonds en equity ou en obligataire. Ces solutions leur permettent d’apporter les 10 à 20% de fonds propres généralement exigés par les banques et ainsi pouvoir démarrer au plus vite les nouveaux projets.” nous explique-t-il.

L'étude publiée fin janvier par Hello Crowdfunding sur l’activité du financement participatif immobilier en 2020 rejoint cette analyse. Le crowdfunding immobilier a collecté 505 millions d’euros, soit une hausse de 35% par rapport à 2019. Une belle performance malgré la pandémie. Ces fonds ont servi à financer 589 projets, un nombre en progression de 8%.

Le contexte juridique et fiscal sera également favorable en 2021 

L’ensemble de ces éléments contextuels font que globalement le marché immobilier du résidentiel devrait poursuivre sa lancée en 2021 et pourrait enregistrer une croissance.

Cependant les professionnels vont surveiller très attentivement l’évolution économique des entreprises car 2 millions d’entre elles ont eu recours à des moratoires permettant de décaler 20 milliards d'euros de remboursements.

“Les banques qui promettent d'analyser la situation au cas par cas pour définir des plans d’amortissement ne pourront pas repousser éternellement ces arrangements”, nous dit Céline Mahinc. L’impossibilité de rembourser leurs crédits conduirait certainement les entreprises à licencier et les salariés à reporter un achat ou un investissement immobilier.

Côté incitants fiscaux pour donner un coup de boost au secteur, la loi de finances pour 2021 a reconduit ou élargi un certain nombre de dispositifs. Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. L’aide à la rénovation énergétique est désormais accessible à tous les propriétaires, bailleurs compris, et aux copropriétés jusqu’au 31 décembre 2022, sans conditions de ressources et le crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement en faveur de l’accessibilité du logement est reconduit jusqu’au 31 décembre 2023.

Le dispositif Pinel est quant à lui ainsi prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. La réduction d’impôt, pour un engagement de location de 6 ans, passera ainsi de 12 % en 2021 et 2022, à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024. Enfin, le dispositif Malraux reconduit pour 2021 peut donner droit à une réduction d'impôt de 22% ou 30% calculée sur le montant des travaux de restauration engagés.

Immobilier commercial, retour en force du commerce de proximité

L’année 2020 aura été une année plus éprouvante que prévu, les professionnels attendaient une année dynamique mais l’immobilier commercial se trouve dans une période mouvementée.

Cependant, le commerce alimentaire a fait preuve de résilience et de valeur refuge pour les investisseurs immobiliers. Le commerce de proximité, de bas d’immeuble, de centre ville retrouvent en effet une certaine cote qu’elle avait un peu perdue ces dernières années. De plus, les professionnels de ce secteur savent aussi qu’il faut raisonner long terme, que le foncier est rare dans les zones d’emplacements stratégiques, rapporte Business Immo.

Pour les investisseurs du secteur, 2021 devrait être une année d’opportunités car les professionnels sauront faire la part entre les actifs difficiles et les opportunités d’autant plus que la concurrence sur les acquisitions sera très certainement moins forte qu’avant.

Hôtellerie-restauration : démarrage 2021 très compliqué

Le plan social annoncé à l’aube de 2021 par le géant hôtelier Accor donne le ton qui laisse présager une année très difficile pour ce secteur affaibli depuis mars 2020. 1900 suppressions d'emplois en Europe sont prévues, dont 767 en France. Le groupe a annoncé avoir perdu 70% de son chiffre d’affaires depuis le début de la crise du Covid-19.

Une étude de Deloitte sur l'industrie hôtelière européenne publiée en janvier confirme malheureusement cette tendance, 74 % des professionnels interrogés s'attendent à voir leur activité encore en difficulté au premier semestre 2021 et à cela, de grosses incertitudes avec l’arrivée d’une troisième vague s’ajoutent.

Malgré les aides de l'État, les entreprises du secteur se retrouvent avec des taux d'endettement très élevés et à cela s’ajoute un manque de visibilité évident sur la sortie de crise.

L'immobilier de bureaux, une reconversion possible

Pour Céline Mahinc d’Eden Finance, spécialiste du marché immobilier, 2021 sera forcément une année riche d’enseignements pour le secteur. Elle rappelle à ce sujet qu’une étude récente de l’IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) a indiqué que l’immobilier de bureaux pourrait enregistrer une baisse entre 2 et 12% en 2020.

“Une baisse qui semble logique dans un contexte où le télétravail est devenu un incontournable pour les entreprises. Cependant, il reste à évaluer dans quelle mesure ce fonctionnement perdurera, et sur quel laps de temps tout cela se mettra en œuvre ”, précise Céline Mahinc. 

Que va-t'il se passer pour ce segment de l’immobilier particulièrement exposé dans le cadre de la crise sanitaire ? Il est encore trop tôt pour faire des prévisions. Il faut noter tout de même qu’en région parisienne, principale région pour l’immobilier de bureaux en France, le vacant progresse de plus d’un tiers (+36%) par rapport à un an plus tôt.

Cependant, le PLF 21 (projet de loi de finance 2021) a d’ores et déjà prévu une sorte de stratégie de reconversion pour l’immobilier de bureaux. “Des nouvelles mesures visant à faciliter la transformation des bureaux en logements sont prévues. Des démarches qui seraient facilitées pour les détenteurs notamment via une demande de travaux simplifiés”, nous déclare Céline Mahinc. Une manière d’allier reconversion et combler la pénurie de logements.

Entrepôts logistiques, un espace plus que jamais stratégique

Le marché français des entrepôts a su faire preuve d'adaptabilité face à la crise du Covid. La situation sanitaire a accéléré encore un peu plus la prise de part de marché du e-commerce et a montré l’importance d’avoir des circuits de distribution efficients. La logistique urbaine et de centre ville est donc également en forte demande de la part des grands acteurs de la logistique traditionnelle, mais il demeure cependant un problème d’offre. Résultat, le prix des actifs neufs s’est envolé et a augmenté de 20 % au cours de 2020. La logistique est devenue plus que jamais stratégique pour les entreprises ce qui entraîne également une hausse des loyers.

Ce secteur a confirmé sa résilience au cours de 2020 et conserve un intérêt des investisseurs comme des utilisateurs. Les investisseurs n’ont donc pas boudé le secteur comme le rappelle Business Immo, puisque 4 Mds€ ont été investis sur le marché logistique français en 2020. C’est la deuxième meilleure année historique après 2019 (6 Mds€) et au-dessus de la moyenne de ces 10 dernières années (3 Mds€).

Business Immo indique également que les acteurs de ce secteur sont optimistes pour 2021. Les retards accumulés en 2021 ont boosté la demande en fin d’année, ce qui laisse présager que l’année sera stable avec très certainement une légère croissance. Mais les acteurs préfèrent encore rester prudents dans un contexte économique où les entreprises ont besoin de se refinancer, de réduire leurs dettes, de faire face au remboursement de leurs PGE ou à la crise économique qui guette.

Les Marchands de biens, deviennent les premiers utilisateurs du financement participatif immobilier

Ce secteur est resté également dynamique en 2020. Bien sûr, comme les autres acteurs de l’immobilier, il a subi les mêmes retards. Mais ces derniers sont bien ceux qui souffrent le plus de la crise des fonds propres et ceux avec qui les banquiers sont particulièrement exigeants.

“Au niveau du financement participatif immobilier, on peut constater que depuis le premier semestre 2020, c’est la population qui a eu le plus recours au crowdfunding immobilier,”  nous dit Céline Mahinc. Les marchands de biens ont en effet représenté 38,8% de la collecte totale en 2020, contre 23% en 2019, selon le baromètre de Hello Crowdfunding.

Une tendance qui s’explique notamment par le comportement des banques vis-à-vis de ce type d’opération : ‘’Nous constatons que les banques sont de plus en plus exigeantes avec les marchands de bien, elles peuvent désormais demander jusqu’à 30% à 40% de fonds propres avant d’accorder un financement ‘’ nous confie Benoît de Fonds Montmaur.